La zona norte amplía las diferencias y se afianza como el corredor de propiedades en venta más cotizado al compararse con otras áreas del Gran Buenos Aires (GBA).
Según el informe realizado por el portal especializado Zonaprop, el costo de la superficie de un departamento es un 28% más caro que en la zona oeste-sur. El precio promedio del m2 en el norte es de USD 2.327, cifra que representa una baja del 0,5% respecto con junio. En el oeste-sur el valor es de USD 1.825 dólares por m2 y disminuyó también un 0,5% al cotejarse con el mismo mes.
Del análisis se desprende que en el GBA Norte, una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio de USD 114.685 dólares, mientras que en GBA Oeste-Sur el valor promedio es de 91.274 dólares. A su vez, un departamento de 3 ambientes y 70 m2 en zona norte escala a USD 173.413 y en zona oeste-sur es de 132.330 dólares.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, señaló a Infobae que “a partir de las nuevas tendencias que apuntan a priorizar mayor cantidad de m2 y espacios al aire libre, el corredor norte se posicionó como el más elegido. Del total de búsquedas, el 57% corresponden a la compra de inmuebles en esa zona, donde la demanda está orientada a propiedades de alto valor y de 4 ambientes. Es el único distrito de AMBA donde la demanda de compra supera a la de alquiler”.
“El eje norte se posicionó como el más elegido. Del total de búsquedas, el 57% corresponden a la compra de inmuebles en esa zona, donde la demanda está orientada a propiedades de alto valor y de 4 ambientes” (Molina)
Un informe de demanda que realiza la plataforma, detectó allí que sólo el 16% busca propiedades por menos de USD 100.000, mientras que el 36% busca unidades con valores mayores a 250.000 dólares.
“El sector está dinámico siempre y cuando los valores se ubiquen entre un 20% a un 40% menos que los precios publicado hace más de dos años. Los valores son muy dispares y dependen de cada zona, barrio y sus prestaciones. Se podría decir que una casa de dos dormitorios en Tigre, barrio cerrado, con un jardín chico, está en el orden de los 180.000 dólares, por un departamento de dos dormitorios en Tigre centro a estrenar, se piden USD 135.000 y de pozo 110.000 dólares”, destacó a Federico Vinelli de Vinelli Inmobiliaria.
Los más y los menos
Los barrios de zona norte que tienen el precio por m2 más elevado son La Lucila, USD 3.464; Vicente López, USD 3.231; y Olivos con 3.140 dólares. En contraposición, se encuentra el Barrio Infico (partido de San Fernando) con el precio por metro cuadrado más bajo, USD 1.017, secundado por Boulogne Sur Mer, USD 1.126 dólares, y Tortuguitas, 1.149 dólares.
“Durante el último semestre, en CABA, el 23% del total de la oferta de los departamentos en venta fueron retasados y el descuento promedio es de 7,7 por ciento. Se trata de la necesidad de que existan precios un poco más competitivos en un mercado con un stock de oferta que creció un 29% desde 2019, como consecuencia de la falta de herramientas financieras para acceder a la compra de estos inmuebles y también en parte a raíz del traspaso de propiedades que estaban en alquiler para la venta, en particular los inmuebles usados, luego de la sanción de la ley”, amplió Molina.
“Los valores son muy dispares. Una casa de dos dormitorios en Tigre, barrio cerrado, con un jardín chico, está en 180.000 dólares. Un departamento de dos dormitorios en Tigre centro de pozo, 110.000 dólares” (Vinelli)
En el corredor oeste-sur, las cotizaciones del m2 las lideran Tristán Suárez (USD 2.714), Adrogué (USD 2.297), Villa La Florida (2.257). Mientras que Don Orione, USD 624 por m2, se posiciona como la localidad más económica, acompañada por Parque San Martín (USD 652) y Villa De Los Trabajadores (751 dólares).
Por lo relevado, los valores en venta, si bien disminuyeron en el GBA, se sostienen mejor que en CABA. En lo que va de 2021, los precios acumulan una baja del 4,2% en CABA, mientras que en GBA Norte y GBA Oeste-Sur se mantienen un poco más, la caída es del 2,6% y un 3,3% respectivamente.
“En cuanto a la oferta de casas de 3 ambientes, sobre lotes de 300 m2 (10 x 30), se consiguen desde USD 110.000 a 150.000, dependiendo de la ubicación y del estado edilicio. Ducede igual con los departamentos de 3 ambientes desde USD 115.000 a 150.000. Estos precios ya sufrieron rebajas en los últimos meses”, detalló Carlos Gotelli, de Gotelli Propiedades & Asociados, empresa que opera en Canning, Ezeiza y Monte Grande.
Qué pasa con los alquileres
En la zona norte del Gran Buenos Aires, el alquiler de un inmueble de 2 ambientes y 50 m2 consigna un valor de $42.722 por mes. A nivel mensual, sube un 3,9%, y el precio de una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 asciende a $61.972 por mesuales.
Mientras que en zona oeste-sur el valor promedio de un alquiler solicitado por propietarios por un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de $28.460 por mes. El precio medio de alquiler de los municipios relevados en esta zona sube un 3,8% en el mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta $37.795 por mes.
En zona norte, el volumen actual de departamentos en oferta se mantiene bajo y se posiciona cerca del mínimo de la serie. Durante 2020, los precios sufrieron un fuerte aumento (más del 80%) y, en lo que va del año, acumulan un incremento del 44,3% por encima de la inflación.
Mientras que, en zona oeste-sur, la oferta es un 30% menor a los niveles previos a la pandemia. Los alquileres acumulan una suba del 30,3% en 2021 y se posicionan levemente por arriba de la cifras inflacionarias.
El informe también indica que los barrios de zona norte que evidencian los precios más altos para alquilar un departamento son Nordelta, con $63.526 por mes, Troncos del Talar ($61.454) y Villa Rosa (57.478 pesos). En contraposición, se encuentra José León Suárez con el precio de alquiler más económico, con $25.801 por mes, seguido por José C. Paz Este ($26.761) y Los Polvorines ($28.326).
En la zona oeste-sur, los barrios de Haedo ($34.619), Ezeiza ($33.009) y El Palomar ($32.793) son los más costosos. Gregorio De Laferrere, con $16.778 por mes, se posiciona como la localidad con el precio más bajo, seguida por Piñeiro ($18.413) y Merlo (21.051 pesos).
Los departamentos grandes muestran un patrón de escasez en cuanto a la oferta, ya que se trata de una de las tipologías más demandadas en CABA y GBA Norte.
Molina, sostuvo, que, “en GBA Oeste-Sur la oferta es un 30% menor al período pre-pandemia y en GBA Norte se mantiene baja, cerca del mínimo. Un dato a destacar es que en GBA Oeste-Sur es donde se registra una mayor búsqueda del alquiler en comparación a CABA”.
Por la pandemia, y en busca de mejorar la calidad de vida, según los expertos, la gente sigue buscando alejarse hacia puntos del mercado suburbano.
Vinelli destacó que “recibimos consultas y hemos realizado operaciones en las que se privilegia equipamiento básico urbano y seguridad. Los barrios cerrados siguen siendo los más demandados y los departamentos que tengan bajas expensas y bien ubicados en un entorno tranquilo pero rodeado de verde, con la posibilidad de practicar deportes”.
En cuanto a los alquileres, faltan unidades, situación que hizo que los valores de renovación sufran incrementos que llegan en algunos casos al 100% de aumento.
“La casa tipo en locación se ha transformado en un bien escaso sumamente demandado. Según ubicación y estado se pueden conseguir con mucha suerte desde los $ 60.000 en adelante”, concluyó Gotelli.
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