Alquileres con fuertes subas: anticipan que el aumento anual de agosto rondará el 50 por ciento

Este mes se cumplió un año desde la sanción de la nueva Ley de Alquileres, una ley que generó polémica por sus efectos, que hasta el momento no son los esperados. Durante julio, los alquileres tuvieron su primer aumento anual bajo la nueva fórmula de actualización —el índice ICL, compuesto por inflación y salarios— que se aplicó a los que habían firmado su contrato en julio de 2020, un año atrás.

Para el mes agosto, se anticipa que el índice de actualización —que corresponderá aplicar a quienes firmaron sus contratos en agosto del año pasado— rondará entre 46% y 48% según un informe realizado por la mesa de Hábitat de la Fundación Pensar, el centro de políticas públicas del PRO.

Los aumentos anuales están entre 41% y 45% durante julio de 2021. Desde la fundación, señalaron que un hogar que pagaba $25.000 pasará a pagar en agosto $35.750. “A modo de ejemplo, esto en un sueldo de $80.000 significa un aumento de 13,4 puntos porcentuales, de 31,2% a 44,6 por ciento. Es evidente que implica una gran dificultad presupuestaria para cualquier argentino enfrentar estos niveles de ajuste de un mes al otro”, detallaron.

El informe remarcó que la población joven de la Argentina representa el 42% de los inquilinos del país.

¿Cómo es el mapa de los alquileres en la Argentina? En total, unos 2,4 millones de hogares alquilan. Esto representa 18% del total nacional. Si se hace un desglose más profundo, los alquileres se concentran principalmente en los centros urbanos: la ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires aportan el 50%, mientras que otro 20% está en Córdoba, Santa Fe y Mendoza.

Por otro lado, y debido a sus dinámicas de migración laboral, las provincias con mayor proporción de hogares con inquilinos son Tierra del Fuego, seguida por Neuquén y la Ciudad de Buenos Aires. Gran parte de los inquilinos son jóvenes.

“A nivel general, 4 de cada 10 hogares son habitados por jóvenes, es decir, están a cargo de una persona menor de 35 años. A su vez, dentro del segmento joven, la mayoría accede a la vivienda a través del alquiler”, destacó el informe. En la Ciudad de Buenos Aires, el 70% de los jóvenes alquila, en contraposición a un 35% de adultos (entre 35 y 65 años) y a un 14% de los mayores de 65.

En Córdoba, el 52% de los jóvenes alquila, frente a un 20% de los adultos y un 7% de los adultos mayores. Algo similar sucede en Mendoza, donde alquila el 55% de los jóvenes, el 19% de los adultos y el 8% de adultos mayores.

Según detalló el informe, durante el 2020, en plena pandemia, el costo del alquiler aumentó “notablemente”, cuando casi por décadas sus aumentos nunca superaban al de la inflación. A principios de 2020, por ejemplo, un hogar inquilino promedio en la ciudad de Buenos Aires destinaba cerca de un tercio de su ingreso al pago de alquiler; hoy destina un 42%.

En la ciudad de Buenos Aires, los alquileres aumentaron cerca de 70% y, en el interior del país, 44% en promedio (entre 8 y 34 puntos más que la inflación). “Este aumento en los precios iniciales del alquiler se dio en paralelo, y posiblemente es explicado, por tres factores: la escasez de crédito hipotecario, la baja rentabilidad del alquiler como inversión y la incertidumbre jurídica que generaron el congelamiento de alquileres y la Ley de Alquileres”, aseguró el informe que fue elaborado por un equipo encabezado por Iván Kerr, ex secretario de Vivienda del gobierno de Mauricio Macri, y el economista Federico González Rouco.

El proyecto de Ley de Alquileres había obtenido media sanción en noviembre de 2019, durante la gestión de Mauricio Macri, y finalmente fue aprobado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández. Sin embargo, desde el equipo de la Fundación Pensar (el think tank del PRO) destacaron que tuvo “significativas modificaciones” respecto al proyecto original.

“Estos meses que pasaron nos permiten poner en valor el camino recorrido y considerar algunas modificaciones para que sea una ley mucho más robusta, consistente, segura y eficaz, en línea con los objetivos planteados hace 4 años, de tener una regulación moderna y que ayude tanto a inquilinos como a propietarios”, explicaron.

Una de las modificaciones propuestas es que el Índice Contratos Locativos (ICL), que se usa para la actualización anual de los valores de los alquileres, quede como un “índice de referencia no obligatorio”. O, en su defecto, que se pueda ir hacia un esquema con actualización semestral o con periodicidad a elección de las partes.

“El esquema del ICL tiene tres trabas principales. Primero, anula la posibilidad de propietarios e inquilinos de decidir cuál será la evolución de sus alquileres. Segundo, la periodicidad anual: frente a escenarios inflacionarios como los que sufre hoy la Argentina, genera un salto muy alto. Tercero, la poca transparencia o desconocimiento del índice por parte tanto del inquilino como del dueño”, indicaron.

“Creemos que lo correcto hubiera sido derogar la prohibición de indexar que subsistía desde la antigua Ley de Convertibilidad y dejar librada a las partes la posibilidad de ajustar sus contratos a su mejor saber. En los hechos es lo que sucedía en el mercado pese a las restricciones legales que existían para ello”, agregaron.

Con respecto a la extensión del plazo mínimo de los alquileres, que pasó de dos años a tres años, desde la Fundación Pensar consideraron que es consistente con uno de los principales determinantes de las mejoras asociadas a lo habitacional: la estabilidad residencial. “El momento en el que se aumentó el plazo mínimo coincidió con el congelamiento de los alquileres y la actualización de precios cada 12 meses, por lo que esa extensión solo sumó incertidumbre a la previsibilidad de los propietarios sobre sus ingresos. Además, fue contemporáneo a la suspensión de los desalojos, lo cual generó aún mayores dudas sobre la seguridad jurídica”, aseguraron.

Para los especialistas de la fundación, la extensión del plazo mínimo significó una buena idea, pero quedó eclipsada por el contexto. Ahora, proponen mantener los tres años de plazo o volver al plazo mínimo de dos años, pero con fuertes incentivos a pactar contratos por períodos más extensos, que promuevan contratos más largos. Un ejemplo podría ser el artículo propuesto en el debate inicial, por siempre que ni el inquilino ni el propietario hubieran manifestado lo contrario con dos meses de antelación, el contrato se extiende automáticamente por un año más, bajo las mismas condiciones.

SEGUIR LEYENDO: