Brusca caída de los precios de los departamentos porteños: este año 2021 disminuyeron un 7,5 por ciento

Ante un mercado sobreofertado como pocas veces, los precios de los departamentos usados en CABA cayeron un 7,5% en 2021, según un informe realizado por Mercado Libre con el apoyo de la Universidad de San Andrés. Y según la información que recogió Infobae, la disminución podría agudizarse: la segunda ola de coronavirus y los vaivenes económicos marcan la probable continuidad de la tendencia bajista.

Los expertos argumentan que este descenso de los precios se debió a una suma de factores, entre los que se incluyen la recesión iniciada en 2018 y agravada por la pandemia, la percepción de que los precios iban a bajar, y que postergó las decisiones de compra, generando a su vez un gran stock de propiedades a la venta que hizo que se vendan sólo las que tienen una mejor relación precio-calidad.

“Además, como el precio de la construcción está bajo en dólares, esta situación produjo que la venta de emprendimientos desde el pozo resultara más atractiva para quien dispone de ahorros, a la vez, que se sigan construyendo opciones a estrenar”, dijo a Infobae Daniel Obetko, gerente de la división residencial de Interwin.

Por su lado, también el informe de Mercado Libre, con el apoyo de la Universidad de San Andrés, analizó la demanda y los precios de venta de departamentos de 1 a 3 ambientes y casas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) durante el primer semestre.

Por lo relevado, en la Ciudad de Buenos Aires, las cotizaciones descendieron un 7,5% (en la citada plataforma hay más de 80.000 unidades publicadas). Mientras que en Gran Buenos Aires, en la zona sur, disminuyeron un 7,8%, y quien mejor defendió los valores, es el corredor Oeste, con una merma del 4,8%.

Por la provincia y por los barrios porteños

En el Norte, los valores departamentos cayeron con fuerza en las zonas más alejadas del centro porteño. En Escobar y Pilar sufrieron bajas del 12,8% y 10,1%, respectivamente.

El informe precisó que en CABA, Villa General Mitre fue el barrio que presentó la mayor baja con un 11% y la menor se posicionó en Chacarita, con un 0,7 por ciento.

Juan Manuel Carretero, gerente de Vehículos, Inmuebles y Servicios de Mercado Libre, destacó a Infobae que la evolución futura puede estimarse en función de la comparación de los precios del stock y los del flujo (los departamentos que se publicaron el último mes). “Si las nuevas publicaciones de las unidades usadas que entran lo hacen más barato -señaló el especialista- estimamos que seguirán bajando. Si entran con mayor valor, creo que tenderán a subir”.

El análisis comprendió la venta de casas en el Gran Buenos Aires (GBA), donde se advierte, como contrapartida, una recuperación más generalizada de los valores, “donde se destaca el oeste, que en el último mes mostró un incremento del 0,5% en los precios. Las zonas que mostraron tendencias alcistas fueron: Moreno, Merlo y Florencio Varela. Y por las búsquedas que se notan de quienes navegan en la plataforma, se pudo evidenciar un crecimiento en la intención de compra en Pilar, San Fernando y Moreno”, amplió Carretero.

Con terrazas y balcones descienden menos

La pandemia juega un papel importante también en la búsqueda de propiedades usadas. Los interesados priorizan que la unidad disponga de conexión con el exterior.

“En nuestro caso, notamos que la caída de precios no ha sido homogénea ni por zona, ni por tipologías. Sí advertimos, que en CABA, en general, fue mayor que en GBA, incluso allí hubo proyectos que se mantuvieron y hasta aumentaron. En CABA la caída entre 2020 y 2021 ha sido en promedio 10%, pero hay propiedades con patios, terrazas y jardines que bajaron menos, y los monoambientes y los de 2 ambientes son los que disminuyeron más porque son los que han tenido más sobreoferta, por la cantidad de unidades de esas tipologías construidas en estos últimos tiempos”, contó Obetko.

Otro fenómeno del mercado del usado es que los precios se fueron adaptando a las subas del dólar blue, porque así como no es sencillo disponer de USD 90.000, tampoco es accesible contar con los $ 15,5 millones necesarios, en promedio, para un departamento de dos ambientes.

Mariano Ibarzábal, de la inmobiliaria homónima, dijo a Infobae que “la sensación que queda es que para poder vender hay que bajar los precios aún más. Hay mucha gente en apremios económicos que ha reducido sus pretensiones y han tenido que vender su departamento 25% por debajo del cartel de publicación. Para salir de esta situación se necesita crédito hipotecario, que podría beneficiar al segmento de los departamentos usados y motorizaría las operaciones”.

Mercado premium

En este segmento, existe una demanda acumulada que ha postergado decisiones, sobre todo en el segmento de más de U$S 500.000, el que no necesita vender para comprar.

Como siempre ocurre en las crisis los barrios más caros que se encuentran en el eje norte desde Puerto Madero hasta San Isidro (GBA norte) son los que más han defendido sus precios, pero habiendo una gran oferta el comprador hace valer su decisión al momento de ofertar.

Obetko precisó que “las operaciones que se concretaron en los últimos meses se han hecho dentro de los siguientes rangos, en Recoleta y para propiedades con una antigüedad mayor a 15 años, luminosas, y con expensas razonables ha sido casi imposible superar la barrera de los U$S 3.000 por metro cuadrado, Belgrano U$S 3.000, en Palermo el techo ha estado en U$S 4.000, si tiene buenas vistas y en Puerto Madero en U$S 5.000.

Regla que solo pueden superar propiedades muy excepcionales por ubicación, calidad arquitectónica-espacial o vistas muy impactantes. El sinceramiento de precios es la clave para vender. El que tiene una propiedad vacía, que le insume gastos, impuestos y mantenimiento, puede resignar parte del precio, y comprar oportunidades en pozo (con descuentos por pago efectivo) si quiere mantenerse en ladrillos para el mediano y largo plazo, y tener una propiedad nueva en 2 o 3 años”.

En el interior la caída es mayor

Uno de los informes de Reporte Inmobiliario reveló que la caída de los precios de los departamentos usados en el interior es mucho mayor que en el AMBA. El último año los valores de departamentos usados en las plazas relevadas bajaron en promedio un 27,17%, pero analizándose los últimos 24 meses la merma llega al 39,53% en promedio.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, dijo a Infobae, que, “el descenso es muy pronunciado por la crisis que viven varias de las economías regionales. Y aunque la soja esté bien cotizada, los que disponen de excedentes no estarían invirtiendo en unidades, tal vez, esperan que haya un poco más de disminución en los valores”.

En varias de las plazas investigadas (siempre en unidades de 2 y 3 ambientes ubicadas en el casco urbano), el valor promedio del m2 es inferior a U$S 1.000, por ejemplo en Mendoza capital, el promedio es de 810, en Córdoba capital, es de 830, y en San Miguel de Tucumán, 710 dólares por m2 (ver recuadro).

“El interior fue muy perjudicado por la coyuntura económica, las devaluaciones, las subas del dólar y también las plazas que dependen del turismo por el efecto pandemia. Parecía que esa disminución se iba a detener a mitad de año, pero sorprende que aún sigan bajando las cotizaciones y por ahora no habrían concluido”, concluyó Gómez Picasso.

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