Desde la llegada de la pandemia se aceleró el proceso de buscar PH para habitar en CABA. Aquellos que buscan viviendas, le dan mayor valor a las unidades situadas en edificios pequeños o medianos con espacios descubiertos propios y con menor cantidad de áreas comunes, que reducen gastos de expensas.
Actualmente la oferta de PH y casas es del 10% (según Zonaprop), mientras que los pedidos de esta tipología totalizan un 85% de las búsquedas (dato de Invertire).
“La demanda parece ser clara en cuanto a lo que busca, pero la oferta no está pudiendo responder a las necesidades de los que hoy buscan inmuebles, que son básicamente consumidores finales”, dijo a Infobae Santiago Levrio, gerente general de TBT Real Estate, cocreador de la marca de Ph’s Emehome.
En la actualidad, en CABA, hay más personas buscando PH que departamentos, pero sólo hay uno por cada 10 departamentos publicados.
Hay tres variables que hicieron que los PH fueran uno de los inmuebles más demandados.
Daniel Bryn, de Bryn Real Estate, destacó que “la cuarentena nos hizo vivir una experiencia irrepetible de miles de personas en de sus hogares por largo tiempo. Eso hizo reflexionar a muchos propietarios respecto de la necesidad de salir del departamento y buscar espacios más grandes, si es posible con verde y aire libre. Las casas también se suman a la demanda en aumento de hogares más grandes. La caída del poder adquisitivo en m2 de los asalariados género que muchos vieran con buenos ojos comprar un PH viejo a remodelar por un ticket bajo y con el tiempo mudarse y reciclarlo a su gusto. Por último, muchos propietarios ven que las expensas de los edificios van en aumento”.
“Entre las razones del avance de la demanda en PH, es que muchos propietarios ven que las expensas de los edificios van en aumento y desean abandonar esa opción que es pagar cada vez más dinero por mes” (Bryn)
Al no disponer de muchos espacios comunes ni la obligación de tener un encargado, estos inmuebles tienen expensas que en algunos casos son el 10% de lo que se paga por un departamento.
La estrella más buscada
“Los PH o tipo casa hoy no pueden dejar de tener terraza o patio, lo más valorado por la conexión con el exterior. También son demandado los antiguos, de entre 50 y 60 años de vida”, comentó Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria.
Se buscan atributos de una casa y quienes los eligen también privilegian la privacidad y cómodas áreas sociales dentro del hogar.
Para Levrio, por oferta escasa, esta demanda es la única que es homogénea en todos los barrios. “En las zonas más pobladas, el público tiene muy pocas posibilidades de encontrar lo que quiere, pero aun así lo busca. Eso explica que hay necesidades específicas que este inmueble cubre y otros no. Gran parte de los pedidos están en el corredor norte de la Ciudad, dónde se concentra la mayor población con capacidad de ahorro. Al no haber financiamiento bancario a largo plazo, la compra de unidades queda limitada a este segmento que cuenta con los recursos para hacer frente a la financiación de corto plazo que proponen los desarrolladores”.
“En las zonas densamente pobladas el público tiene muy pocas posibilidades de encontrar lo que quiere, pero aun así lo busca, lo que explica que hay necesidades específicas que este inmueble cubre y otros no” (Levrio)
Muchos PH se levantaron en lo que antes eran las llamadas “casas chorizo”. En el presente, hay 9.900 en venta y 112.000 departamentos, por lo tanto la búsqueda es larga.
“La mayor oferta se da en barrios donde no puede construirse una gran obra. Hay zonas de Villa Crespo, Floresta, Villa Urquiza, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón, Saavedra, Villa del Parque, los bordes de los barrios más densos de CABA que tienen esta característica”, precisó Bryn.
Se desarrollan básicamente en barrios donde la capacidad edificable es hasta cinco plantas. Belgrano, Palermo y Caballito cuentan con áreas bajas con proyectos, pero la mayor cantidad en obra se encuentran en Villa del Parque, Villa Devoto, Villa Urquiza y Saavedra, entre otros.
Precios y prestaciones
Lo más próximo a ser PH es una unidad en una zona residencial, dentro de un edificio mediano a bajo de altura, con un espacio descubierto accesible, soleado, íntimo y propio. Además, son unidades con mínimo contacto de muros con otras unidades del edificio.
El público que los busca es algo más indulgente con cuestiones como la vista, la luz y la elegancia del edificio. Prioriza confort sobre el diseño.
Puente dijo que “se privilegia la convivencia con el hogar y la conexión con el exterior, que la persona o familia tenga su propio patio, parrilla y, a veces, pileta. Las unidades más demandadas son las de 2 y 3 ambientes, en lo posible con cochera, que se ofrecen a un valor de entre USD 120.000 y 160.000 dólares”.
Si es por m2, en el corredor norte, los de pozo tiene un precio de USD 1.900 y estrenar se encuentran desde USD 2.600 por m2.
Los construidos tienen un valor de acuerdo a su estado. Si hay que remodelar no solo lo estético, como también baño, cocina, instalación eléctrica, sanitaria, de gas, entonces bajan considerablemente y se pueden llegar a encontrar PH que se vendan a un 25% por debajo del valor del m2 de un departamento estándar usado, aunque no hay que olvidar que hay que hacer una gran obra y eso implica dinero. “Quizás luego de terminar la obra se gaste lo mismo que uno a estrenar, pero se hizo a gusto y con tiempo”, concluyó Bryn.
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