Según un análisis elaborado en conjunto entre Re/Max y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (CEMA) con el respaldo de Reporte Inmobiliario, los valores del m2 de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires, disminuyeron un 11% entre enero de 2020 y mayo de este año.
El informe analizó el comportamiento de las unidades de 1, 2 y 3 ambientes de todos los barrios porteños. Se trata del Índice del M2 Real, que desde ahora promete brindar de manera mensual datos precisos del precio promedio efectivo, por metro cuadrado, de un inmueble en CABA.
“Cada una de las oficinas adheridas a la empresa, tiene un compromiso con sus clientes, para todos es muy importante que puedan acceder a información valiosa que facilite el entendimiento de los precios de las propiedades y mostrar la realidad de los valores de las propiedades”, dijo Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.
Durante la presentación se hizo hincapié en la brecha que existe de los inmuebles y sus precios de publicación en los portales. Durante el año esa diferencia se han ido sincerando ante la disminución de las operaciones y también por la suma de propiedades que se agregaron al inventario de ventas que antes se destinaban a los alquileres. Ante la baja rentabilidad, muchos dueños pasaron a publicarlas para la venta.
José Dapena, director del Departamento de Finanzas y de la Maestría en Finanzas de la Universidad del CEMA, aportó su visión. “El ladrillo sigue siendo para muchas personas el depósito de valor. Y al bajar los valores que se publican, por otro lado, queda menos margen de negociación a quien oferta para comprar. Hace unos meses, había propuestas más agresivas para intentar obtener rebajas importantes en los valores, pero ahora el margen es menor, y se logran quitas que promedian el 6 por ciento”, dijo.
“Los propietarios no siempre deben aceptar la tasación más alta que le hagan por su inmueble, sino algo acorde, que a veces puede variar por las condiciones de la construcción, la ubicación, amenities, entre otras cuestiones” (Sosa)
Hasta marzo último se obtenían descuentos de hasta el 30% en algunos casos. Muchos propietarios, en general apremiados económicamente, debían aceptar sumas por debajo del valor que publicaban.
Pero con la suba del dólar libre el contexto cambió. “A veces no hay que sobrevaluar demasiado la propiedad sino ser razonables. No siempre deben aceptar la tasación más alta que le hagan por su inmueble, sino algo acorde, que a veces puede variar por las condiciones de la construcción, la ubicación, amenities, entre otras cuestiones”, dijo Sosa.
En detalle
De acuerdo al informe, la tendencia de los precios sigue en baja, con cotizaciones que tuvieron un mínimo promedio de USD 1.958 por metro cuadrado y un precio máximo de USD 2.256 en enero de 2020, es decir, antes del contexto de pandemia.
Para los departamentos usados de 1 ambiente, el valor promedio hoy es de USD 2.003, cuando en enero de 2020 era de 2.321. En los de 2 ambientes, hoy es de USD 2.001, frente a 2.304; y para 3 ambientes, USD 2.102 frente a 2.153 dólares.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó que las cotizaciones en las propiedades de 3 ambientes son las que menos sufrieron porque son las más demandadas. “Y no se encuentran, no hay mucho stock en el escenario, y eso hizo que el precio sea el que más sostuvo la valuación”, precisó.
Lo más preciado
Entre las conclusiones que se obtuvieron de la presentación, se destacó que la Ley de Alquileres no favoreció al mercado, ni a propietarios ni inquilinos. Hay menor oferta y los precios locativos aumentaron arriba del 50% según los barrios.
“Lo ideal para los constructores y desarrolladores sería tomar la decisión de emprender edificios o complejos con unidades de 3 ambientes, que son las más buscadas por las familias y las que faltan en Buenos Aires”, afirmó Sosa.
También expresaron que Colegiales y Villa Urquiza además de los barrios más requeridos de siempre como Palermo, Recoleta, Caballito y Belgrano, son los que más solicitudes reciben de la gente que quiere comprar o alquilar.
El precio del m2 uniforme es de USD 2.012, por lo relevado al incluir las tres tipologías de usados que se investigaron.
“Por otro lado, el río es un imán para atraer a los interesados, por eso también tienen pedidos Núñez, Retiro y otras zonas”, remarcó Gómez Picasso.
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