Las viviendas para demoler y los terrenos porteños disminuyeron sus precios de venta un 25 por ciento

Los terrenos porteños sufrieron la disminución del 25% en sus valuaciones en la Ciudad Buenos Aires. La coyuntura económica, la pandemia y la falta de créditos hipotecarios son las causas principales de este descenso.

Se trata de terrenos con capacidad constructiva. El código urbanístico porteño determina la altura y la superficie máxima a levantar de cada parcela. Comprenden toda una vivienda unifamiliar o multifamiliar que se ofrece en block. En zonas que se permiten edificaciones en altura de 8 pisos, por ejemplo, podrá utilizarse cualquier construcción que no supere 2 pisos, pero la verdadera forma de determinarlo, según los expertos, es tasando el terreno y lo existente. Parte de la oferta la integran viviendas a demoler, Petit hoteles, garajes, entre otros inmuebles.

“Los terrenos bajaron de precio por múltiples razones. La crisis cambiaria de 2018 impactó negativamente en las expectativas económicas. Se frenó la emisión de los créditos UVA y muchas inversiones se paralizaron. El cepo implementado con posterioridad y la llegada de la pandemia acentuaron la parálisis del mercado inmobiliario. El exceso de stock de oferta de unidades usadas también empujó la baja”, explicó a Infobae, Gonzalo Bustos, director comercial en FOT Libre-Terrenos, quien realizó el análisis que se publica aquí.

Todas las propiedades han bajado (el cuadro se hizo en base a los portales especializados del sector), pero la cotización más alta la tienen los barrios ubicados en el eje norte de CABA, como Recoleta (USD 900 por m2), Palermo (USD 800), Belgrano y Retiro (USD 750), Caballito, Colegiales (USD 650), Núñez, Villa Urquiza (USD 600), Coghlan y San Nicolás (USD 550).

Leandro Korn, director del sector terrenos de Korn Propiedades, dijo a Infobae, que “obedece también a que este mercado se está manejando en su mayoría con un 30% en dólares y 70% en canje por metros. Esto aplica tanto en construcciones por estrenar como de pozo, cada uno de los casos con sus valores correspondiente según su ubicación, tipo de proyecto y fecha de entrega estimada de la posesión. Hay propietarios que quieren vender 100% en dólares porque se van del país, o porque quieren derivar la plata en otro negocio. Nosotros aconsejamos vender en mix”.

Cuanto incide el valor del terreno en el emprendimiento

Los especialistas explicaron que el terreno es donde se inicia un desarrollo inmobiliario e incide en un 25% y hasta un 30% sobre el emprendimiento que a posterior se edifique.

“Ante la incertidumbre macroeconómica los desarrolladores recurren a los terrenos que minimizan los riesgos de inversión: aquellos ubicados en zonas consolidadas del corredor norte, Villa Urquiza o Caballito, y preferentemente buscan lotes con doble frente ya que permiten un mejor desarrollo y diseño, sobre todo priorizar balcones más amplios o terrazas para la conexión con el exterior, algo más demandado que nunca desde la llegada de la pandemia”, detalló Bustos.

Las operaciones en este segmento se realizan en efectivo, pero tienen un riesgo ya que desde que se hace la reserva hasta la firma de la escritura suele haber una demora de unos 90 días. Si en el medio el dólar libre sube mucho y el comprador se retira, más allá de querer vender todo en efectivo, es preferible que una parte sea al contado y otra en metros cuadrados, y eventualmente después poner a la venta esos metros recibidos, que se verán mejor cotizados una vez culminada la obra.

Una venta de un terreno no difiere a las formalidades de cualquier operación de compraventa inmobiliaria tradicional, es decir, requiere la intervención de un corredor inmobiliario matriculado y de un escribano público que realiza la escritura.

En caso de que un desarrollador abone el terreno por medio de la entrega de metros futuros en el proyecto, está accediendo a un tipo de financiación en pesos atada, como comparativa a una tasa de interés al costo de la construcción.

La incidencia o el costo de un terreno en CABA puede ir desde el 20% al 40% de la inversión total, dependiendo de la calidad del proyecto y los amenities que se construyan.

A la hora de definir el tipo de unidad que se quiere desarrollar, es importante saber si dispone de cocheras. Por estos motivos, 2.000 m2 de venta en dos diferentes terrenos en la misma zona y cuadra, pueden tener dos valores completamente diferentes. Korn, aclaró que “el nuevo código es por volumetría. Entonces, entender el proyecto es fundamental y determinante a la hora de tasar”.

Los lotes menos buscados son los que la superficie edificable es muy chica, porque la cantidad de metros comunes (caja de escalera, hall de entrada y ascensor, por ejemplo) influyen significativamente en el costo del proyecto.

En cuanto al perfil de la demanda, “el público en general está conformado por desarrolladores con preponderancia de estudios de arquitectura y constructoras, pero también hay un gran porcentaje de grupos de inversores que compran el terreno y luego contratan un estudio de arquitectura para que realice el proyecto y la dirección de la obra”, concluyó Korn.

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