Clásico, moderno y selecto: Palermo es un imán que no para de atraer nuevos proyectos inmobiliarios

Palermo y sus distintas denominaciones –Soho, Hollywood, Viejo y otros–, atraen inversiones en el Real Estate de manera constante desde hace más de dos décadas. Ese flujo contribuyó a renovar totalmente la fisonomía de un barrio que sigue combinando lo clásico con lo selecto.

Siguen edificándose nuevas alternativas en busca de captar la demanda de jóvenes, profesionales y familias que privilegian la proximidad a distintas áreas de servicios, instituciones educativas y de salud, centros comerciales a cielo abierto, paseos, espacios verdes y focos que concentran la gastronomía y las cervecerías artesanales, entre otras propuestas.

A ello, se le suma la presencia de varios medios de transporte, como el subte, líneas de trenes, el Metrobus, y avenidas vinculantes como Santa Fe, Cabildo, Del Liberador, Santa Fe y Juan B. Justo, entre otras.

Entre las propuestas edilicias, se levanta Qiub, una torre de usos mixtos que emprende BW Group. Ariel Wasserman, de la desarrolladora, puntualizó a Infobae que en estos momentos, están terminando los cinco subsuelos, y actualmente el tercer piso del basamento.

Otro de los desarrollos que tendrá el barrio es L’Avenue (del Grupo Portland), la primera torre del reconocido internacionalmente y ganador el premio Pritzker, estudio Zaha Hadid. Además de ofrecer vistas de 360 grados hacia los bosques de Palermo, el Rosedal, el club Argentino de Polo, el río y la ciudad, cuenta con más de 3 metros libres entre losas.

“Este proyecto es único por la calidad de sus terminaciones y propone un novedoso exoesqueleto (hecho en GRC, concreto reforzado con fibras, por su sigla en inglés. Este material es la evolución del premoldeado de hormigón con las mismas ventajas de la prefabricación industrializada y sin residuos en obra), típico de los proyectos de Zaha, que presenta una morfología nunca vista en América del Sur”, aseguró Pablo Sánchez, CEO de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios.

El reemplazo del viejo Código de Planeamiento Urbano (CPU) por el nuevo Código Urbanístico (CU) que impulsó en 2019 el gobierno porteño, impactó en la edificación en las parcelas privadas, no así en los espacios públicos. Una de las mayores novedades es la incorporación de la Ley de Plusvalía por la cual se genera un sobrecosto importante en algunos terrenos.

Sánchez argumentó que, en líneas generales, el nuevo CU afectó de forma positiva en algunos terrenos y en otros de forma negativa. “En cada caso se debe realizar un estudio de pre factibilidad para evaluar todas estas variables que hacen rentable o no al desarrollo inmobiliario”, amplió.

Los precios en la zona también bajaron al igual que en la mayoría del mercado. Sin embargo, argumentan desde el sector, debe diferenciarse la cotización en un proyecto que inició su construcción hace 2 o 3 años, en el que gran parte de sus costos se generaron y devengaron con un dólar totalmente diferente al actual y que además sufrieron el impacto de una inflación acumulada muy importante. Por otro lado, están los desarrollos que recién comienzan, con una obra que se ha abaratado en términos reales producto de la devaluación del peso. Las cotizaciones en pozo parten desde los USD 1.500 hasta los USD 8.000 por metros cuadrado (m2). Es tan grande la disparidad como las propuestas arquitectónicas. Esto generó un problema muy importante a la hora de fijar precios de venta para propiedades usadas dado que el valor de reposición no ha sido una variable estable en los últimos 24 meses.

Tendencias

Matías Botello, director comercial de NorthBaires, que está desarrollando el complejo OM donde eran las viejas oficinas de la productora Polka, cree que el barrio siempre genera tendencias y está a la vanguardia.

“Son pocos los lugares de la ciudad que tienen ese potencial: vivir o trabajar en Palermo es algo agradable. Y desde otro punto de vista, una inversión aquí es algo que nunca pierde valor, por el contrario: comprar ladrillos en esa zona multiplica la inversión”, remarcó.

Fuentes especializadas coincidieron que hoy en Palermo el inversor intermedio no está acompañando para financiar la construcción como en años anteriores, los desarrolladores que antes comprometían gran parte de su capital en la compra de la tierra para luego financiar las obras con la preventa a inversores.

Ahora están adquiriendo las parcelas en canje y utilizando el capital que hubieran aportado a la tierra para financiar las primeras instancias de la obra. “Esto les permite mejorar la propuesta de financiación de las unidades directamente a los consumidores finales. Esta es otra de las variables que hacen que los proyectos que recién comienzan, además de estructurarse con menores costos, puedan al eliminar el inversor intermedio y mejorar el precio final al usuario final”, detalló Sánchez.

Nuevos métodos constructivos

En Qiub, la desarrolladora innovó en el sistema de edificación. Combina oficinas, viviendas y locales comerciales en la planta baja. Para los espacios corporativos, los baños y kitchnette, se fabricarán en módulos fuera del edificio, y cuando estén culminados se los llevará y se los colocará con grúas en los diferentes pisos. Recién, allí los conectarán y el propietario podrá reubicarlos en otros lugares si los desea, siempre que estén próximos a cañerías de agua.

“Estamos conformes con el avance de obra, que se ha hecho complejo y un poco más lento por los protocolos. Pero es un buen momento para comprar. Para las propiedades planteamos que todo sea en pesos, a un valor del m2 de $460.000 más índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Para la gente que dispone del dinero, es interesante invertir ahora en plena construcción, porque cuando se estabilice un poco la economía, las propiedades volverían a ser en dólares”, contó Wasserman.

Dentro del perfil de la demanda hay diversos compradores, como los que invierten para obtener una renta o los que tienen dólares y los cambian para hacer la diferencia cuando se termine el inmueble. “También nos compra gente joven, por los monoambientes y un ambiente, más amenities. Hicimos una burbuja para coworking, y en cada departamento, destinamos un área de escritorio, para teletrabajar. Por otro lado, parte de la demanda son empresas que tienen pesos y los derivan a la compra de propiedades”, dijo Wasserman.

OM Palermo tiene la particularidad de que se levantará en la manzana donde eran las viejas oficinas de Polka, y ofrece unidades desde los 2200 dólares el m2.

“Por la pandemia, tuvimos que adaptarlo a las nueva normalidad, jardines parquizados, piletas, amenities y espacios de coworking. Para la demanda, disponemos de planes del 35% en el anticipo y cuotas en pesos con actualización CAC”, precisó Botello.

Palermo es un barrio que importa público. Esto ha generado una gran cantidad de pedidos de propiedades y por lo tanto escasez de terrenos en las zonas próximas a las avenidas Libertador, Cabildo y Santa Fe. “Continúa su crecimiento hacia el oeste que es donde todavía se encuentran algunas oportunidades. Es un ícono de la ciudad, la cuestión no es donde hay más demanda sino donde la demanda todavía puede encontrar espacios”, concluyó Sánchez.

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