Según un informe de Zonaprop, alquilar en el Gran Buenos Aires es cada vez más complejo por la escasez de oferta de unidades de 2 y 3 dormitorios. Una situación que se agrava por el aumento del pago mensual de las locaciones que en algunos casos llega hasta el 80 por ciento.
Lo que mejoró en la relación precio/alquiler en los últimos meses es que la rentabilidad anual hoy se ubica en el 2,98%, cuando en 2020 era levemente inferior al 2 por ciento (1,93%).
El análisis también indicó que en la zona norte, en mayo, se necesitó un 35% menos que en igual mes de 2020 para recuperar la inversión de compra de un departamento. Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, dijo a Infobae que “se necesitan 33,5 años de alquiler para repagar la inversión de compra, lo que da un 35% menos que un año atrás, cuando se requerían 51,8 años para recuperar lo gastado en un inmueble por medio de su alquiler”.
Por su parte, en zona oeste-sur se requieren 37,8 años de renta para lograr recuperar la inversión de compra de una propiedad: un 30% menos que en mayo del año anterior.
Los alquileres siempre aumentan de la mano con la inflación, pero por diversos factores, como el congelamiento de los precios durante la cuarentena y particularmente la sanción de la nueva ley, las cifras de incremento estuvieron por encima de este indicador.
“Ese aumento extraordinario vemos que ha finalizado a nivel general, hoy el incremento del asking price (precio inicial) está en línea con la dinámica inflacionaria. También, debemos estar atentos porque a partir de julio los contratos vigentes empezarán a incrementarse a través de la indexación anual conformada en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte) que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”, amplió Molina.
Según este indicador, las cotizaciones de los alquileres deberían actualizarse, en principio, un 37%, ya que hasta la fecha el valor indicado por el BCRA, al tomar como punto de partida el 1 de julio 2020, es de 1,37. Como ejemplo, un alquiler de $25.000 mensual vigente en los últimos 11 meses pasaría a 34.225 pesos.
Néstor Ruiz, director general de Grupo Dinal, dijo que los valores de las pocas propiedades que están en alquiler “son muy altos de acuerdo con la nueva ley que impide al propietario ajustar semestralmente. Donde operamos, la zona céntrica de San Martin es la más demandada. Luego le siguen otras zonas céntricas como las de Villa Ballester, Caseros, entre otras. Las más solicitadas son las que están próximas a la Capital y medios de transporte”, expresó.
Altos y bajos retornos por locaciones
En zona norte del GBA, Garín (4,4%), partido de Escobar, Rincón de Milberg (4,4%), Tigre, y La Lonja (4,3%), Pilar, son los barrios con mejor rentabilidad anual. Mientras que los barrios con menor retorno anual son José C. Paz Este (2,7%), José C. Paz, San Fernando (2,8%) y Vicente López (2,8%).
“San Isidro y Pilar son los más demandados de zona norte. Esto se debe a que si bien ofrecen verde y amplitud de superficie con espacio exterior se encuentran en centros urbanos que poseen toda la infraestructura y servicios como en la Capital”, comentó a Alfredo Deferrari, presidente de Deferrari Desarrollos.
Los barrios de Gregorio de Laferrere (6,6%), La Matanza, Dock Sud (5,6% anual), Avellaneda y Villa Tesei (4,5% anual), Hurlingham son los más convenientes a la hora de recuperar el valor de compra de un departamento en zona oeste-sur. Los barrios menos rentables son Berazategui (2,1%), Lomas de Zamora (2,3%) y Monte Grande (2,5%).
En cuanto a los valores promedio de alquiler en la zona oeste-sur, el precio promedio de alquiler solicitado por propietarios de un departamento de 2 ambientes y 50 m² es de $26.093 por mes. Por una unidad de 3 ambientes y 70 m² es de $33.231 por mes. En la zona norte, el alquiler de un inmueble de 2 ambientes y 50 m² es de $39.000 por mes. El de una propiedad de 3 ambientes y 70 m² asciende a $54.996 por mes.
Durante el último año, los precios sufrieron una fuerte suba (+80%) y en 2021 acumulan un incremento del 31,7%, por encima de la inflación. Por su parte, en zona oeste-sur, la oferta es un 30% menor que los niveles pre-pandemia. Los alquileres acumulan una suba del 19,4%, por debajo de las cifras inflacionarias.
Damián Garbarini, titular de DG negocios inmobiliarios, dijo que “en el corredor Ezeiza-Canning, la oferta es muy escasa para unidades de 2, 3 y 4 ambientes. Lo que sale al mercado se acuerda a precios muy altos (en algunos casos se pagan hasta cerca de USD 1.200 por mes por las unidades más amplias). Mientras que en los barrios privados, muchos alquilan antes de construir, sobre todo quien dispone de dólares. Y muchos se conforman con pagar una locación hasta que los precios de venta se acomoden”.
Compraventa en 2021, se agudiza la caída
El precio promedio en venta de la zona oeste-sur es de 1.843 USD/m², cifra que representa una baja del 0,6% a nivel mensual. En cambio, asciende a 2.353 USD/m² en el corredor norte del GBA y disminuye un 0,3% con respecto al mes previo.
En GBA oeste-sur una unidad de 2 ambientes y 50 m² tiene un precio de USD 92.539, mientras que en GBA Norte el valor promedio escala a 116.207 dólares. Por su parte, un departamento de 3 ambientes y 70 m² en zona oeste-sur cuesta USD 128.476 y alcanza los USD 174.998 en zona norte.
Tristán Suárez (USD 2.704/m²), partido de Ezeiza, Adrogué (USD 2.311/m²), partido de Almirante Brown, y Villa La Florida (USD 2.214/m²), Quilmes, son los barrios más costosos de zona oeste-sur. Don Orione (USD 625/m²), Almirante Brown, se posiciona como el barrio con el valor más bajo.
Los barrios de zona norte que tienen el precio más alto son La Lucila (USD 3.503 /m²), Vicente López (USD 3.365/m²) y Olivos (USD 3.166/m²), todos del partido de Vicente López. En contraposición, se encuentra el barrio de Boulogne Sur Mer, San Isidro, con el precio por metro cuadrado más económico (USD 1.008 dólares).
“En el GBA la tendencia hacia la baja de precios de los activos inmobiliarios continúa, en algunas zonas a menor velocidad, y no tenemos elementos para concluir que habrá un cambio de esta situación en el corto plazo. Hoy en zona norte el 80% de los barrios registran una depreciación de sus valores y en zona oeste y sur esta cifra asciende a un 90% de los municipios en caída. La razón de este descenso se debe a que, actualmente, no hay una demanda relevante para la oferta de propiedades existente. No se encuentran posibilidades de inversión, en gran parte, por la falta de créditos hipotecarios”, concluyó Molina.
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