Crecen los proyectos de Real Estate que buscan fondearse a través del mercado de capitales

En las últimas semanas se presentaron varios proyectos del Real Estate que buscan atraer fondos que provengan del mercado de capitales. Una de las novedades, es que el interior tendrá el primer Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI).

La empresa cordobesa Dracma, de trayectoria como Sociedad de Bolsa en el mercado financiero local e internacional, lo lanzó con el objetivo de captar $ 6.000 millones para proyectos inmobiliarios a los que se podrá́ acceder desde 100.000 pesos.

Los FCICI son vehículos financieros de inversión colectiva conformados de patrimonios que se nutren con los aportes que realizan los inversores suscribiendo cuota-partes y convirtiéndose en cuota-partistas del fondo. A través de la Resolución General N°855 del 10 de septiembre de 2020, por medio de la Comisión Nacional de Valores (CNV) se creó un régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para los sectores inmobiliarios y la construcción. Son similares a las REITs (Real Estate Investment Trust), originarias de EEUU, creadas para hacer posible la participación de una amplia base de inversores en activos de bienes raíces.

El FCICI de Córdoba, se encuentra en proceso de aprobación por la CNV y será́ auditado por la consultora PwC, buscará invertir en diferentes proyectos inmobiliarios dentro de la provincia mediterránea, cuidadosamente seleccionados y de desarrolladoras con trayectoria.

“A diferencia de las inversiones tradicionales en las que el comprador es propietario directo del inmueble, en este caso el inversor es dueño de una fracción del fondo, de una cuota-parte, y no de un proyecto sino de varios”, explicó Ignacio Bacsay, asociado de Dracma. Y agregó que “se trata de un vehículo completamente innovador en el que el pequeño ahorrista podrá́ participar en igualdad de condiciones con los grandes jugadores, aquellos que por su capacidad financiera ingresan en proyectos donde se obtienen ganancias extraordinarias.”

En su primera etapa de oferta pública, el fondo busca captar $ 500 millones para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de alta demanda en la provincia, entre los que se encuentran un proyecto de 110 departamentos de 1 y 2 dormitorios del Grupo Elyon, ubicado en la capital cordobesa, cerca del Patio Olmos.

“Con un capital mínimo de $ 100.000, un inversor podrá ingresar desde el pozo a este y al resto de los proyectos que se seleccionen, obteniendo márgenes de capitalización del orden del 12% anual por encima de la inflación, producto de la escala, y con una seguridad mayor a partir de la diversificación de la inversión. Además, el fondo cumple con los requisitos de la nueva Ley de Incentivo a la Construcción (N° Ley 27.613) por lo que permitirá blanquear sin necesidad de tener que comprar una unidad completa”, agregó Bacsay a Infobae.

Requisitos para participar

En este caso, para participar, el interesado necesita abrir una cuenta comitente en Dracma a través de la Web, y transferir el dinero a las cuentas bancarias indicadas donde compran las cuota-partes que se desee. Cualquiera puede abrir una cuenta otorgando solo algún dato personal y justificativo de origen de fondos.

Bacsay, detalló, que, “el inversor podrá manifestar su voluntad de canjear sus cuota-partes por una unidad de los proyectos en los que invierta el fondo. De modo que tendrá la opción de acceder a un departamento o retirar las ganancias en efectivo. Con la tranquilidad de saber que el activo subyacente se construye en pesos y se vende en dólares”.

Por el lado de las desarrolladoras, el fondo les permitirá asegurarse el capital para la construcción del proyecto, sin depender de las preventas para su avance. Se cierra garantizando un mínimo del 75% del costo de construcción de cada uno de los proyectos que lo integran.

En el Distrito Tecnológico

Otro FCICI creado y aprobado por la CNV es Allaria Nómada. “El fondo invertirá únicamente en activos terminados, consolidados y rentados. En primer lugar, será en Tesla Patricios II, uno de los inmuebles situados en el Distrito Tecnológico de la Buenos Aires que cuenta entre sus ocupantes con empresas multinacionales de primer nivel”, dijo Andrés Neumann, co fundador y CEO de Nómada, desarrolladora inmobiliaria de edificios corporativos premium.

Hay dos formas de acceder, una es solicitando a un bróker la adquisición de una cuota-parte (similar a comprar una acción o un bono). La otra forma es esperar a una apertura de capital en el mercado primario. Eso sucede una o dos veces al año cuando el fondo se abre para recibir capital nuevo.

Los FCICI son una novedad en la Argentina pero un sistema muy probado en otros países. La principal ventaja para el inversor minorista, “es que puede hacerlo en pesos y de alguna manera los ata al dólar, a posterior. También diversifica en un tipo de activo que requiere mucha inversión para hacerlo de modo individual, entre otras ventajas”, explicó Neumann.

Cualquier operación inmobiliaria, por más que se reduzca a su mínima expresión, siempre requiere mucho dinero. La menor unidad con escritura traslativa de dominio es una cochera.

Neumann comentó que “la inversión en propiedades hoy está acotada a quienes tengan ese mínimo. Lo que permite el fondo de inversión inmobiliario es que quienes no lleguen a ese módulo mínimo puedan tener la oportunidad de acceder a un inmueble. Otro beneficio es el hecho de poder tener no sólo una propiedad, sino una parte de muchas propiedades y ahí aspirar a esa diversificación que en cualquier categoría de inversores, tanto en los institucionales como en los minoristas, es muy difícil de lograr”.

Este tipo de instrumento le da al inversor un canal directo para poder invertir en propiedades, una puede participar con $ 20.000 al igual que una con millones.

Allaria Nómada adquirirá inmuebles que cuentan con inquilinos corporativos que los utilizan para sus oficinas, locales comerciales o centros logísticos. Espera poder reunir una cantidad importante de activos, en el orden de los USD 250 millones, que es lo que define su reglamento de gestión.

Buena respuesta

A solo una semana de su lanzamiento, el primer FCICI, denominado Pellegrini I, que apunta a financiar el desarrollo y la construcción de viviendas destinadas hacia los sectores de ingresos medios y bajos de la población, a cargo de Pellegrini SA, empresa del Grupo Banco Nación, obtuvo la colocación de $ 2.033 millones a través de la emisión de cuota-partes en oferta pública.

Se trata de un fondo cerrado impulsado por Pellegrini S.A. (como Sociedad Gerente) y Banco de Valores (como Sociedad Depositaria) que prevé la emisión de cuota-partes de hasta $10.000.000.000 como monto máximo nominal y un plazo de 10 años. Destinado a inversores institucionales como compañías de seguros y bancos.

Juan Napoli, de Banco de Valores, destacó a Infobae, que, “tuvo una gran respuesta, superando expectativas por las colocaciones recibidas en la primera semana. Rescato que el Banco Nación, el más importante de la Argentina, se acercara a través de este instrumento que permite que el mercado de capitales, pueda destinar inversiones pensadas en la construcción de viviendas y fomentar la economía real”.

Esta propuesta posibilitará financiar la edificación de unidades de hasta 220.000 UVAs o UVIs de la cotización final. La intención es que los fondos sean utilizados para que miles de familias de clase media y baja puedan acceder al techo propio en los centros urbanos del país de más de 500.000 habitantes.

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