Alquileres: con menos oferta, el sector inmobiliario pide cambios en la ley que amplió el plazo de los contratos y el ajuste por año

A poco de cumplirse un año desde su implementación, desde el sector inmobiliario están impulsando cambios en la Ley de Alquileres que está vigente desde julio del año pasado y que estableció un plazo mínimo de tres años para los contratos y la actualización anual según la variación de un índice que combina inflación y salarios en partes iguales (ICL). En el Congreso ya fueron presentados tres proyectos que quieren introducir modificaciones a esos puntos, aunque hasta el momento no llegaron a ser debatidos.

El primero es del diputado Alberto Asseff del bloque de Juntos por el Cambio, que apunta a derogar la ley. El segundo fue presentado por por el diputado Álvaro González, que incluye eliminar la indexación anual y acortar el plazo de los contratos (que vuelvan a ser de dos años). Y el tercer proyecto, de los diputados Luciano Laspina y Jorge Enríquez, busca implementar incentivos para la construcción de viviendas destinadas para el alquiler.

“Desde la sanción de la ley, el mercado locativo viene muy golpeado y eso no ha mejorado con el tiempo, sino todo lo contrario. La norma fracasó, perjudicando tanto a inquilinos como a propietarios y distorsionando a todo el sector. Por eso, desde el Colegio Profesional estamos motorizando su modificación, a fin de subsanar las fallas”, explicó Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba). Desde el colegio enviaron notas a legisladores -diputados y senadores- para que apoyen el proyecto de modificación del diputado González.

“Cuando firmé el proyecto me comprometí a trabajar para que esto salga. Voy a solicitarle a la presidenta de la comisión (diputada Cecilia Moreau) y al presidente del cuerpo (Sergio Massa) que al menos permitan el debate del tema. Después ya si sale es otra cuestión, hay que ver si tenemos los votos”, señaló Gonzáles a Infobae. “La ley votada el año pasado terminó perjudicando a los inquilinos. Los alquileres han aumentado, depende el barrio, en más de un 60%. Y encima ha sucedido en un momento crítico, en medio de la pandemia. No ha servido a ninguna de las partes. El indice de ajuste y el hecho de que se realice una vez por año, en un país con nuestra inflación siempre en alza, es también un modo de ahuyentar a los propietarios, que terminaron saliendo del mercado de alquileres”, señaló.

Según datos de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, el volumen de avisos de departamentos y casas en alquiler en todo el país hoy es un 28% menor al volumen registrado en junio de 2019. Si se toman en cuenta solo los avisos de departamentos y casas con precio en pesos, la caída de volumen es de 40% respecto a junio 2019. “La diferencia entre estas dinámicas expone el crecimiento de la oferta de alquileres con precios nominados en dólares, que aumentó 16% respecto a junio 2019″, destacaron fuentes del portal.

“La comparación correcta debe hacerse versus el mismo período de 2019, dado que 2020 fue extremadamente atípico no solo por la Ley de Alquileres, sino porque, previo a la ley, en los meses de abril, mayo y junio el volumen de avisos estaba muy afectado por la cuarentena extrema”, explicaron desde la plataforma.

En el caso de la ciudad de Buenos Aires, el volumen de avisos de propiedades en alquiler es un 14% menor al volumen registrado en junio de 2019. Para departamentos y casas con precio en pesos, la caída es de 18% respecto a junio de 2019. Mientras que para la oferta de alquileres con precios en dólares se mantuvo en un nivel similar.

Los aumentos que se vienen

A partir del mes próximo comenzará a aplicarse, por primera vez, la nueva fórmula de indexación de los alquileres, uno de los puntos clave de la nueva ley. Para saber qué incremento deberá aplicarse a los pagos mensuales inquilinos y propietarios deberán consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en su web oficial.

Desde el 1 de julio 2020 hasta el último viernes el índice se elevó 36% (el índice era 1,36). En ese caso, un alquiler de $25.000 mensual vigente en los últimos 11 meses pasados pasaría a $34.000. Sin embargo, aun faltan un par de semanas para el cierre del mes, por lo que se estima que finalmente el primer índice de actualización podría rondar 38 por ciento.

Se trata de un primer aumento que se ubicará por debajo de la inflación de los últimos doce meses, pero al mismo tiempo para los inquilinos se asegura que representará un mayor costo real, porque significa una suba superior al promedio de sus ingresos.

Durante el debate de la nueva Ley de Alquileres, el índice de actualización fue uno de los puntos más cuestionados, ya que hasta el momento, el mercado se venía manejando con contratos a dos años donde se establecían por anticipado los ajustes, en general semestrales.

“Una vez que empiecen a producirse las actualizaciones de los contratos firmados con la nueva Ley de Alquileres se van a dar aumentos entre 30% y 40%. Es un poco menos que la inflación pero muy por encima del incremento que se aplicaba cuando no estaba vigente la ley, porque se definía según la voluntad de las partes. En el caso de Córdoba podía ser un 15% semestral”, dijo a Infobae Exequiel Vergara, presidente de la organización Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (Adcoin) de Córdoba.

“Pero también se da un aumento muy fuerte en los gastos de ingreso. Los que renueven el contrato van a tener incrementos por encima del índice, de entre 50% y 60% en la ciudad de Córdoba, que es donde analizamos los contratos. En el régimen anterior había una prohibición de indexar y ahora hay una obligación de utilizar el índice del Estado; oscilamos entre un extremo al otro con total inseguridad”, destacó Vergara. Y resaltó que a los aumentos del precio se suman mayores gastos de entrada. En el caso de los inquilinos de Córdoba deben pagar una comisión que se encareció, ya que se calcula sobre tres años de contrato. En la ciudad de Buenos Aires, esas comisiones están solo a cargo de los propietarios.

Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat informaron que se tomaron medidas frente a la situación de los inquilinos como el Protocolo de Alerta Temprana de Desalojos, que busca sistematizar la información sobre mediaciones entre propietarios e inquilinos en esa situación para darles prioridad en los programas oficiales de viviendas que se llevan adelante en las distintas provincias.

“Tenemos disponibles en todos los programas del ministerio un 20% de viviendas que va dirigido a familias inquilinas que están en riesgo de desalojo. Estamos trabajando mucho también en planificación, por el tema del precio del suelo. Nosotros no fijamos el precio de los alquileres, la ley contempla un mecanismo de ajuste automático. Pero entendemos que si mejoraron las condiciones urbanísticas de acceso a la vivienda, tanto financiadas por el Estado como por asociación público- privada, vamos a mejorar el stock de vivienda, generar mejores condiciones para la demanda y eso hace bajar los precios “, explicó Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial.

Los precios de los alquileres nuevos, los que se ofrecen en las plataformas inmobiliarias, registraron en los primeros cinco meses del año incrementos de 22,5%, en línea con la inflación en ese período que, según las estimaciones, se ubicó en alrededor de 21%. De acuerdo con el último relevamiento de la plataforma Zonaprop, en los últimos 12 meses los alquileres se incrementaron 71,3 por ciento.

El precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la ciudad, de acuerdo a los avisos, fue de $37.575 en mayo, un 3,9% por encima del mes previo. Mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados tuvo un precio promedio de $52.152 mensuales.

¿Sigue siendo una buena inversión tener una propiedad para alquilar? El corredor inmobiliario Guillermo Giavedoni, director de Giavedoni Propiedades, contó a Infobae que en la Argentina la renta histórica en el mercado de alquiler rondaba el 10% anual, pero ese valor viene decayendo desde hace unos años. “A la coyuntura económica, el Gobierno le sumó un escollo más para profundizar la caída de las escrituras, la Ley de Alquileres. El valor del metro cuadrado ha caído mucho y, debido a regulaciones en el mercado de alquiler, la renta también ha caído llegando al 1,5% o 2%. Esos pequeños inversores, propietarios, agotados por la presión impositiva, la baja de la rentabilidad y la caía de los valores de venta, me preguntan ¿qué hago? ¿lo vendo, lo alquilo de nuevo, o ninguna de las dos?”, dijo.

“La realidad del mercado inmobiliario de hoy es que nos encontramos con una sobreoferta de inmuebles en venta, motivado entre otras cosas por tres segmentos de mercado: aquellos que ven que el metro cuadrado tal vez siga bajando y ya no quieren perder más dinero a la hora de vender; los que por años apostaron a alquilar su departamento y obtener una renta todos los meses; y también los que deciden sacar su inversión al exterior. El alquiler ha dejado de ser una inversión interesante, tuvo sus momentos y los dueños pudieron aprovecharlo, pero creo que el Estado ha sido muy invasivo y hostil, ahuyentado a los inversores y logrando, de esta forma, un efecto negativo en la oferta de inmuebles en alquiler”, agregó Giavedoni.

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