Pandemia y recesión impulsan el interés por el alquiler de oficinas “Clase B”: negociando, se logran rebajas promedio del 35%

De los sectores que integran el Real Estate, el mercado corporativo es uno de los que más sintió los efectos negativos de la pandemia y la recesión económica. En ese contexto, los indicadores del segmento de alquileres de oficinas Clase B evolucionan mejor que los de Clase A. En los primeros meses de 2021, la vacancia muestra un aumento de solo 1,6 puntos porcentuales respecto del mismo período de 2020 y estabilidad en la proporción de superficie disponible, que se sitúa en 11,8%.

Así lo confirmó, Karina Longo, gerenta de Consultoría & Research de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. “Existe una demanda que busca zonas seguras, de fácil acceso al transporte público y privado; necesitan localizarse relativamente cerca del área de residencia de sus empleados. Se trata de empresas locales que no necesitan tener presencia en un edificio clase A para construir imagen de marca”, explicó a Infobae.

Desde el mercado coinciden que cada día aumenta la asimetría entre la oferta y demanda. En el sector de espacios premium, la vacancia se duplicó el último año elevándose de un 8,2% a un 16,3. Aspecto que también impactó en el descenso de los valores locativos.

“La tendencia de la mayoría de las compañías que alquilan oficinas es el replanteo del uso de los sectores de trabajo bajo el concepto de flex space (espacios flexibles). Lo que implica buscar soluciones a la medida del negocio para evitar un contrato de largo plazo con cláusulas rígidas que no les permitan un cambio ante los vaivenes del negocio: económicos y de nuevas modalidades laborales a consecuencia de la pandemia”, dijo a su vez Alejandro Badino, gerente general en Colliers Argentina.

Reducción de costos y precios a la baja

Según los expertos, el mejor desempeño relativo que muestran las oficinas Clase B responde a la mejor relación costo/ beneficio que ofrecen respecto de las premium. Las empresas están centradas en la subsistencia y priorizan la reducción de sus gastos y de locación de un inmueble.

“Cómo resultado observamos que las empresas están migrando hacia edificios de menor categoría, donde optimizan gastos, y además, también reducen el tamaño del espacio a ocupar haciendo equilibrio con el home office. Las superficies más buscadas son las que además de cumplir con estos atractivos, requieren poca inversión en refacciones edilicias o diseño para ser ocupadas”, comentó Longo.

Trascendió que los propietarios de los inmuebles corporativos no quieren tener las oficinas vacías ya que los costos de mantenerlas son altos y los impuestos han subido mucho en los últimos dos años. Esto, sumado a la segunda ola de COVID-19, advirtiéndose menos demanda.

Facundo de Achával, director comercial de Toribio Achával, destacó a Infobae, que, “estamos viendo que los valores de los alquileres disminuyeron entre 3 a 9 dólares por m2. Y que hay fuertes renegociaciones entre dueños e inquilinos, algunas empresas logran reducir hasta un 50%, aunque la media promedia el 35%. También hay períodos de gracia de 2 a 3 meses para que los futuros inquilinos puedan mudarse con el costo más bajo”.

En los edificios clase A las cotizaciones han bajado, pero no tanto, porque los propietarios disponen de mejores condiciones financieras y aún pueden seguir esperando que el mercado se reactive a valores más cercanos a sus pretensiones.

Al cierre del primer trimestre de 2021 los valores locativos pedidos, en promedio, fueron de 17,8 dólares por m2 al mes, registrándose un descenso del 3,85% respecto del cierre de fin de 2020. El submercado Retiro/Plaza San Martín tiene el registro más alto con 20,4 USD/m2/mes, seguido del corredor Libertador CABA (19,8 USD/m2/mes). Los submercados del Centro porteño son los que registran la mayor caída de precios respecto del trimestre anterior.

“Catalinas fue el submercado que registró mayor dinamismo. Reúne el 46% de la superficie alquilada total, sin embargo, también muestra la mayor cantidad de superficie liberada al mercado (47% del total), seguido del corredor 9 de Julio que concentra el 16%. En cuanto a la superficie disponible, el 26% se encuentra en el Microcentro, que reflejó el desfavorable escenario que presenta esta zona en particular”, detalló Longo.

Inmuebles pedidos

Las oficinas de Clase B se encuentran en edificios de generaciones pasadas, pero de alto grado de mantenimiento, buena ubicación y calidad constructiva.

También incluyen edificios de reciente construcción, muchos de ellos suelen disponer de tecnología de última generación, con plantas de oficinas más reducidas que los de Clase A, en general son espacios menores a los 500 m2, que no suelen ofrecer amenities o comedor para las empresas que los ocupan, y el número de cocheras por oficina es menor.

Muchos edificios clase B fueron en sus inicios calificados como clase A y con el paso del tiempo, y tal vez por un mantenimiento escaso han bajado de clasificación. “Otras características que reúnen es que suelen estar en un edificio entre medianeras, sin pisos técnicos, con plantas menos flexibles y escasa circulación vertical. Tienen poca iluminación o vista, algo muy requerido hoy por darle más importancia a la ventilación cruzada contra el virus”, dijo De Achával.

Rubros demandantes

Los rubros que están haciendo búsquedas y algunas operaciones son las empresas comercializadoras de Fintech (que usan la tecnología para brindar servicios financieros), de energía, las agropecuarias, entre otras.

En Toribio Achával, recientemente realizaron dos acuerdos, a una compañía derivada del agro que alquiló 500 m2 a 19 dólares, y a una de consumo masivo, donde trabajaron en la locación de 2.500 m2, con fuerte negociación en el medio, logró de 30 dólares por m2, una reducción de 20 dólares.

Badino, señaló, que, “hay un gran número de empresas desinvirtiendo y vendiendo activos y, a la vez, aparecen los inversores locales en busca de un buen negocio apostando a un cambio a futuro del que nadie puede tener precisiones”.

En estas transacciones, el que pone las reglas es el comprador, obteniendo importantes descuentos con respecto al mercado de hace 3 o 4 años atrás.

Al comparar Buenos Aires con el resto de la región, si bien las consecuencias de la pandemia son similares, “no sucede lo mismo respecto de la confianza que causan sus gobiernos. Hay una actividad logística, de negocios en oficinas corporativas e inversiones en mercados como Brasil, México, Colombia y Chile; por supuesto con precios a la baja y dificultades, pero un mercado al fin”, concluyó Badino.

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