Cada vez más oficinas vacías: en medio de la segunda ola bajan los precios y algunos alquileres ahora se pactan en pesos

La segunda ola de contagios de covid-19 empieza con un saldo negativo de consideración en el mercado de alquiler de oficinas, al punto que se detectó a esta altura del año un 16% de vacancia en la ciudad de Buenos Aires, y se proyecta que se intensifique si se acentúa y extiende la crisis sanitaria.

Desde el segundo trimestre de 2020 se observa un proceso de adaptación al marco sanitario-económico y a las medidas que adoptaron las empresas ante el cambio en la modalidad de trabajo, resalta un informe de la consultora Colliers International.

Alejandro Badino, director general de Colliers Argentina, dijo a Infobae: “El trabajo presencial nos permite innovar, colaborar y aprender en equipo de un modo más dinámico y productivo. Eso estamos viendo con las empresas: que necesitan volver a utilizar los espacios. Hasta el momento hay muchas opiniones diversas y es lógico. El trabajo remoto ya existía y sin duda se ha potenciado, pero no será así para todos los puestos, donde se necesita la cercanía para consensuar y tomar decisiones”.

Pero la demanda continúa afectada por las variables sanitarias y económicas, y se encuentra a nivel general en un momento de pausa, en el cual las empresas revisan los modelos de ahorro y optimización de espacios; y simultáneamente aplican nuevas combinaciones de esquemas de trabajo presencial y remoto.

Además de la liberación de miles de metros cuadrados en los principales edificios del centro porteño, se agregaron inmuebles premium a estrenar, con lo cual el stock totaliza casi 1,9 millones de m2, de los cuales están desocupados más de 300 mil metros cuadrados.

El precio promedio de mercado para alquiler en oficinas nuevas y dotadas de todo el confort, marcó una baja de entre 1% y 7% en los últimos cuatro meses, y se sitúa en USD 24,89 por m2. Pero hay que agregarle que entre propietarios e inquilinos ya se pactan en algunos casos quitas de entre 20% y 35%, en comparación con los valores del año previo.

Incluso, comenzaron a registrarse casos en los que los contratos de locaciones se pactaron en pesos, como forma de “mover” el mercado, a un tipo de cambio promedio entre el oficial base para el comercio exterior (mayorista del Banco Central) y el libre.

Las zonas más afectadas por el aumento de la vacancia, según Colliers, son Macrocentro Sur 26%, Microcentro 19% y Norte del Gran Buenos Aires 19%, mientras que por el contrario, en el Macrocentro Norte la oferta disponible es de menos del 5% del total.

Adaptación de los proyectos

Entre las propuestas en ejecución, se encuentra Qiub, de usos mixtos que tuvo que reconfigurarse a partir de la llegada del covid-19. Ariel Wasserman, que junto con Roberto Baylac, lidera BW Group (compañía desarrolladora), dijo a Infobae: “Por la llegada de la pandemia, en marzo y abril 2020 paralizamos las obras, esto nos obligó a reformular el proyecto. Anteriormente iba a disponer de 8 salas de cine, pero las reemplazamos por viviendas, entre 46/48 monoambientes y dos ambientes. A las que les incluimos un lugar fijo para home office. También las oficinas debieron modificarse y sumar áreas al aire libre. En el interior, la tendencia nos marca que los espacios deberán ir hacia el modelo open office, con alguna división de paneles que no llegue al techo o casi nada, según lo que el cliente requiera”.

“Se trata de una propuesta que está pensada con plantas flexibles, que pueden unirse, y creemos que será ideal para empresas audiovisuales, que cuentan con ventajas impositivas y municipales. Aunque también firmas de distinta escala podrán ocuparlas con un alquiler estimado hoy entre USD 24 y USD 28 el m2”, agregó Wasserman.

Es incierta la fecha que marque la derrota total del virus, pero los especialistas coinciden en que lo más complejo es gestionar la presencialidad en los espacios. A medida que la pandemia se estira, cada vez más empresas empiezan a acusar los efectos nocivos del aislamiento, y de tener a las personas trabajando solas frente a la pantalla de la computadora la mayor parte del día.

Andrés Neumann, CEO y co fundador de Nómada, comentó a Infobae: “Nuestros edificios están preparados para el regreso de las personas a las oficinas, con protocolos certificados por IRAM. Las empresas están sumando propuestas interactivas con halls y espacios comunes o multiuso para favorecer la interacción y el bienestar”.

Previo al rebrote de covid-19, diversas empresas se adaptaron con un aforo del 30% en el espacio reservado para los empleados. Otras organizaron equipos para asistir en forma rotativa, e incorporaron controles inteligentes de temperatura corporal, estaciones sanitizantes, demarcaciones en todas sus áreas comunes, y protocolos de ingresos y circulación.

“En relación al layout de plantas, entendemos que se vienen una serie de desafíos, como ser la necesidad de espacios reservados donde se pueda conservar la privacidad a la que nos acostumbramos en casa y espacios vinculares (sillones, banquetas, mesas altas, pufs) que promuevan la interacción”, detalló Neumann.

La reconfiguración es un hecho y por el alto costo de los alquileres, varias compañías debieron dejar una oficina clase A, para pasar a una clase B (cotizadas un 15% menos), resignando un poco de confort, pero manteniendo pautas favorables para trabajar cómodamente.

Marcos Villanueva, director de Waves, compañía dedicada al gerenciamiento, operación y administración de edificios de oficinas, expresó a Infobae: “Los propietarios de edificios de oficinas deberán enfocarse en revisar y mejorar -en muchos casos- la tecnología, los amenities y los servicios que ofrecen a sus inquilinos para continuar siendo competitivas postpandemia. En los próximos días anunciaremos un concurso público de arquitectura para el rediseño del espacio verde de una de las torres de oficinas más icónicas de Buenos Aires, que va en línea con adecuar activos a los tiempos que corren”.

En el sector, notan que las empresas avanzaron en definir programas que incluyen burbujas y esquemas de rotación que le permiten identificar rápidamente situaciones donde se producen contagios para actuar en consecuencia. “Garantizamos que los espacios comunes se utilicen bajo estrictos protocolos de manera tal de complementar esos programas asegurando que la entrada, la salida y el tránsito en el edificio sea lo más certero y confortable posible”, contó a Infobae, Sergio Di Módica, líder de Operaciones de Waves.

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