Alquileres: cómo será el descongelamiento de las cuotas que comienza a partir de abril

A partir del próximo jueves 1º de abril, y luego de un año, dejará de estar vigente el congelamiento de los precios de los contratos de alquiler y el decreto que suspendió los desalojos por falta de pago. Con el fin de la medida, a partir de esa fecha los inquilinos tendrán que abonar la diferencia entre el ajuste que estaba previsto (según cada contrato) y lo que no se aplicó durante los últimos 12 meses.

Según dispuso el decreto que congeló los precios, esa diferencia podrá ser abonada en cuotas mensuales, iguales y consecutivas: tres como mínimo o 12 como máximo. La primera de esas cuotas deberá pagarse en abril de 2021. En el caso de que haya habido falta de pago, los plazos y cuotas para regularizar los pagos son los mismos: de 3 a 12 cuotas mensuales.

El decreto prevé que podrán aplicarse intereses compensatorios, pero no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. Por otro lado, las obligaciones de los garantes de los alquileres también permanecen vigentes hasta la total cancelación de las obligaciones del contrato.

¿A cuántas personas afectará esta medida? Solo a aquellos que optaron por pagar el precio congelado a marzo de 2020. Según datos del mercado inmobiliario, es una minoría, porque en general se continuaron pagando los valores con el ajuste que estaba estipulado en los contratos. Desde el Colegio Profesional de los Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba) estiman que solo el 4% de los inquilinos en la ciudad optó por el congelamiento.

De acuerdo a la encuesta de condiciones de vida, que relevó el Indec en 31 aglomerados urbanos, en el primer semestre de 2020, el 18,8% de los hogares son inquilinos. En cantidad de personas, los inquilinos suman 1,7 millones de hogares y alrededor de 4,5 millones de personas.

Según la última encuesta de Cucicba, en diciembre del año pasado, el 90% de los inquilinos de la ciudad abonó su alquiler en tiempo y forma. Se trata del mejor valor desde que el colegio comenzó a realizar este estudio (a fines de marzo, cuando comenzó el aislamiento social); y, por primera vez, el nivel de pago de las locaciones comerciales se ubicó al mismo nivel que el de los alquileres de vivienda: nueve de cada diez comerciantes pudieron pagar en los tiempos correspondientes.

Por el contrario, según un relevamiento online realizado por la Federación de Inquilinos entre más de 2.800 locatarios, el 80% de los encuestados tuvo que recurrir a alguna forma de endeudamiento; y 40,4% respondió que no tiene certezas de dónde va a vivir en los próximos meses.

En tanto, el 35,7% de los inquilinos no pudo pagar enero o pagó parcialmente. De acuerdo a las estimaciones de la federación, unos 300.000 hogares inquilinos acumulan deuda de 5 meses o más. Y el 53,5% de los ingresos totales del hogar se destinan al pago del alquiler.

Nuevo registro de desalojos

Ante el fin del congelamiento de alquileres, el Gobierno impulsa un nuevo registro que funcionará como una base de datos con los inquilinos que se encuentren al borde de un posible desalojo. A través de una resolución publicada en el Boletín Oficial, la semana pasada se creó el Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos.

“Con el protocolo se va a recolectar información sobre casos concretos de desalojos en el próximo tiempo, ya sea porque los inquilinos no pueden sostener los contratos o porque están vencidos. Se busca unir la demanda de familias en situación de desalojo y una posibilidad de resolverlo. Que los sectores más vulnerables tengan prioridad para acceder a los cupos que se generen de acceso a viviendas”, destacó Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Con el protocolo se va a recolectar información sobre casos concretos de desalojos en el próximo tiempo, ya sea porque los inquilinos no pueden sostener los contratos o porque están vencidos.

Desde el ministerio, buscarán que las familias desalojadas tengan prioridad para acceder a los planes de viviendas del Estado, como Casa Propia –que prevé la construcción de 264.000 viviendas en tres años– o Procrear. Para eso, el ministerio coordinará la información y firmará convenios con los gobiernos provinciales o municipales, que son los entes ejecutores de los distintos planes de vivienda.

Por ahora, desde el ministerio aseguran que es incierta la cantidad de desalojos que pueden darse a partir del mes próximo. Sin embargo, algunas organizaciones realizaron sus propias estimaciones. Desde el CELS, por ejemplo, hablan de un “escenario inminente de multiplicación de desalojos”.

El organismo y la Universidad Nacional de San Martín realizaron una encuesta en septiembre pasado, donde el 65% de los inquilinos del AMBA había perdido ingresos y el 80% había contraído deudas para costear los gastos cotidianos. Además, destacaron que muchos propietarios iniciaron juicios durante 2020. Por eso, apenas finalice el plazo del decreto, muchos de los casos judicializados comenzarán a dictar desalojos.

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