Real Estate: el control de cambios y la falta de opciones para dolarizar ahorros reactivaron los proyectos financiados en pesos

Acceder a la vivienda en la Argentina es un problema que lleva décadas sin resolverse. Los desarrolladores, ante el control de cambios y falta de opciones para quien desee dolarizar ahorros, emprendieron varios lanzamientos en las últimas semanas, con el objetivo de captar a los usuarios finales que disponen de pesos para tentarlos en la compra de unidades a estrenar.

Entre la Capital y el Gran Buenos Aires (GBA) se presentaron unos 20 proyectos, por un total de USD 100 millones, de distinta escala, enfocados en el público que puede pasar a ser propietario, ya no dirigidos al inversor porque el alquiler otorga desde hace tiempo, pobres márgenes de rentabilidad (menor al 2% promedio anual).

Si se tiene en cuenta que por cada emprendimiento trabajan entre 70 y 100 personas promedio, el impulso de esos emprendimientos es clave para motorizar la economía del sector.

“La obra privada volvió a transformarse en un canalizador de los pesos que pueden estar en la economía sin muchas opciones de inversión y el sector de los desarrollos inmobiliarios volvió al centro de escena luego de varios años opacado por las alternativas financieras”, dijo a Infobae, Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados.

Después del intento fallido de los créditos hipotecarios nominados en UVA, la coyuntura y una inflación que no cesa, que ascendió a un ritmo muy superior al previsto por el Gobierno, los propios desarrolladores son quienes deben establecer cierto apalancamiento para tentar a quien desee apostar por el ladrillo. A la falta de financiamiento hipotecario sostenible por la gente, hoy accede a la casa propia el que puede pagarla uniendo ahorros personales, ayuda de familiares en muchos casos, o calzando las inversiones por lo que pueda pagar durante el flujo de obra. Por lo general, compran los que llegan entre el anticipo y las cuotas, a abonar el valor de una unidad en 3 años, que es lo que suele demandar la edificación del proyecto hasta su culminación.

Carlos Spina, director de Argencons, precisó a Infobae: “Por lo general, las cuotas funcionan en pesos ajustables e indexables por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). El valor depende mucho de cada desarrollo, algunos están en el orden de los USD 2.500 el metro cuadrado, pero eso se pasa a pesos y se ajusta por el índice CAC”.

En este contexto, la compañía Fernández Prieto & Asociados junto a G&D invertirán más de USD 25 millones, para el lanzamiento de un desarrollo dos edificios tipo condominio en Colegiales, con 212 unidades de 1 a 3 ambientes que parten de 65.000 dólares.

Usualmente, la modalidad propuesta es la de fideicomiso al costo, la forma de integración es de 10% aproximadamente en dólares de anticipo y saldo en pesos ajustables por el índice de la CAC. Según el inmueble en obra, la ubicación y las prestaciones que ofrezca, las cuotas parten desde $60.000 (las estándar y pequeñas) y llegan a $155.000 en unidades dotadas de mayor confort y metraje propio y de espacios comunes, incluidos amenities.

Matías Wepfer, director comercial y de operaciones de Rosbaco & Partners, comentó a Infobae: “En nuestro caso estamos con varios desarrollos, por ejemplo, en Palermo, lanzado a fines de 2020, los cuales se ofrecen con cuotas de $152.000 más CAC”.

Innovar para tener cierto éxito

Las desarrolladoras están adaptándose a las necesidades del mercado, lo que hoy significa ofrecer financiación en pesos y entradas con anticipos variables. “La inversión en m2 ha resultado una buena opción para el resguardo de capital”, dijo Wepfer.

La compañía Azcuy, lanzó un desarrollo por USD 10 millones, con unidades de hasta 5 ambientes, en el barrio de Caballito. Los valores de los departamentos promedian en esa zona USD 3.000 por m2 e incluye cuatro locales comerciales que son propiedad del consorcio y contribuyen a abaratar las expensas individuales porque se deduce de los gastos totales el cobro de alquileres.

“Lanzamos una financiación post entrega que consiste en abonar el 30% al momento de la firma y el 40% en cuotas sin interés durante la obra, lo que le permite al propietario mudarse habiendo abonado el 70% del total. Luego puede optar por cancelar el saldo vendiendo su propiedad anterior o a través de un plan de cuotas de hasta cuatro años. También está la opción de financiación tradicional que consiste en abonar 30% al boleto y cuotas durante la obra hasta la posesión”, contó a Infobae, Gerardo Azcuy, director general de la compañía desarrolladora.

“Los amenities o balcones (muy demandados desde la llegada de la pandemia) no influyen al cotizarse una unidad por metro cuadrado propio, por lo general; las compañías del sector incluyen todos los gastos de obra en la valuación final”, argumentó Spina.

Aunque este medio pudo comprobar que algunas constructoras suelen aplicar al valor de la unidad la suma de los metros cuadrados comunes en amenities y terraza, una vez que la unidad esté próxima a la entrega, por lo cual, ese plus encarece entre 10% y 20% la cuota y el precio final de la propiedad.

Si es cierto, que muchos costos de materiales en pesos han subido por el efecto inflacionario, mientras que bajó y luego se estabilizó la cotización del dólar.

Opciones a largo plazo

“Uno de los ejes fundamentales que puede llevar al crecimiento del sector es la implementación por parte de los emprendedores de sistemas de pagos en cuotas por encima de 10 y hasta 24 años, que permitirán a un gran público, que hoy se ve impedido, llegar a la vivienda propia por valores similares a los de un alquiler”, detalló a Infobae, Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland que está llevando a cabo desarrollos en diferentes zonas de la Capital y el corredor norte, en Vicente López, entre otros.

La desarrolladora Spazios ofrece un plan de financiamiento a 30 años en pesos en sus más de diez desarrollos en construcción distintos puntos del GBA. “El Gobierno seguramente va a seguir recortando las opciones de acceso al dólar. Los grandes beneficiados vamos a ser los desarrolladores que tengamos un sistema de financiamiento en moneda local. Habrá más pesos y se volcarán al ladrillo como la opción indirecta para la compra de dólar”, dijo a Infobae, Juan Manuel Tapiola, CEO de la compañía.

Expectativas sobre el blanqueo

La Ley de Blanqueo de capitales para la construcción fue recibida con entusiasmo y cautela en el sector, dado que se trata de una oportunidad de exteriorizar activos no declarados. Cálculos optimistas indicaron que podrían volcarse por esa vía unos USD 5.000 millones, y contribuir a recuperar los empleos caídos en el rubro.

Alberto Fernández Prieto, sostuvo, que “este tipo de leyes que crean beneficios para nuevas construcciones o que están en fase pozo, generan una reactivación de la actividad. Más allá de quienes tengan la oportunidad de blanquear, los verdaderos ganadores serán los desarrolladores que tienen proyectos en etapa de lanzamiento con permisos de obra activados”.

Este blanqueo propone que la multa por exteriorizar activos que no estaban declarados es de sólo 5%, si los fondos ingresan dentro de los 60 días posteriores a la reglamentación de la ley. Sino se hiciera rápido, luego la tasa sube a 10% y cada dos meses aumenta otros cinco puntos.

Daniel Mintzer, director de G&D Developers, dijo a Infobae: “Siempre lo perfecto es enemigo de lo posible. Es imprescindible una ley que permita que la plata negra entre al circuito productivo de algún modo, en ese caso en la promoción de desarrollos inmobiliarios. El dinero genera inversión y empleo, y comienza a tributar impuestos, mientras que ahora ese dinero es solo un reaseguro improductivo, peligroso e ilegal para su propietario”.

“Consideramos que es una medida interesante que puede dar un mayor impulso al sector de inversiones en la construcción. Deberemos esperar la puesta en marcha de la reglamentación para saber cuál será la dinámica y en definitiva las decisiones de los inversores. Modalidades para los depósitos, obtención de certificados, plazos y formas, aún no pueden conocerse en detalle, pero siempre es auspicioso que la actividad reciba incentivos”, concluyó Mariano Gubitosi.

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