Desolado y con oficinas y locales vacíos: ¿el Microcentro porteño se podrá reconvertir en un barrio residencial?

El impacto de la pandemia y la crisis económica dejó huellas visibles en todos los barrios porteños, pero ninguno sufrió tanto como el microcentro, la zona que recorren la avenida Corrientes, Alem, la peatonal Florida y los alrededores de la Plaza de Mayo. Sin la presencia de oficinistas, ni turistas ni teatros, la postal hoy es de un barrio desolado.

El teletrabajo y la crisis económica hizo que las oficinas de la zona hayan quedado vacías: hoy se pueden encontrar edificios enteros sin ocupantes y, en algunos casos, para alquilar un espacio los propietarios solo pueden exigir el pago de expensas y otros servicios. Con escasa presencia de empleados y sin turistas extranjeros, muchos locales comerciales -y muy especialmente los restaurantes- tuvieron que bajar la persiana.

Los especialistas en el mercado inmobiliario ya vislumbran que muchos de estos cambios que trajo la pandemia no tendrán vuelta atrás y que difícilmente se pueda regresar a la situación anterior. Incluso, la transformación de la zona ya venía de algunos años antes. El futuro más probable es que el microcentro se reconvierta, pero ¿en qué? Algunos apuestan a que pueda convertirse en una zona residencial, con viviendas en alquiler, hoy tan escasas. Pero advierten que para lograrlo hay que contar con iniciativas del Gobierno que impulsen ese cambio.

“En el microcentro hay varios problemas. No todos los edificios van a poder aggiornarse para lo que se viene en el mercado de las oficinas, con más espacios libres, y muchos van a quedar en desuso. Hay edificios enteros sin ventanas, que tendrían que cambiar toda su carpintería, por ejemplo. Pero los edificios más antiguos que no pueden transformarse van a poder ser convertidos en viviendas”, señaló Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).

“No creo que después de la pandemia la gente siga trabajando cinco días seguidos en una oficina. En el microcentro hay muchos edificios antiguos que se pueden modificar y alquilarse como viviendas a precios más económicos. Los grandes locales de los bancos pueden convertirse en museos o centros culturales. Así la zona se convertiría en un gran espacio de usos mixtos, con viviendas, oficinas y comercios. Como sucedió en Manhattan con la zona de Wall Street”, agregó Ginevra.

Según el presidente de Camesi, es una buena oportunidad en un contexto donde los alquileres son escasos y el cambio, si se sabe aprovechar, puede llegar a ser muy positivo para esta zona de la ciudad. Pero se debería contar con el apoyo del gobierno porteño, que podría impulsar exenciones impositivas para la transformación de oficinas en viviendas y flexibilizar cambios en los reglamentos de los consorcios.

Según un informe de la inmobiliaria Cushman & Wakefield, empresa de servicios corporativos, durante el último trimestre de 2020, la vacancia de oficinas de clase A era en promedio de 12,7% y en el caso del microcentro llegaba a 21,6%. En cuanto a precios, el promedio de la ciudad para alquileres de oficinas de clase A era de USD 27,4 por metro cuadrado por mes y de USD 25 para el microcentro. En el caso de las oficinas de clase B, el precio promedio fue USD 19,7 y USD 17,6 para el microcentro.

“El microcentro ya venía castigado antes de la pandemia, con un momento de éxodo de empresas hacia la zona Norte, una tendencia de empresas de desconcentrar la zona que no fue solo una moda. El centro tiene problemas de congestionamientos, manifestaciones constantes, transporte público, inseguridad”, destacó Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield.

“Las reconversiones de zonas de oficinas han sucedido en todo el mundo. Pero suceden cuando son acompañadas de políticas públicas, no solo de la decisión de uno, dos o tres desarrollistas. En el último tiempo se dio más foco al centro, con peatonales que le dan más vida”, dijo el especialista a este medio.

El cierre de los locales comerciales también es más fuerte en la city que en otros barrios de la ciudad. Según el último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio (CAC), la cantidad de locales vacíos en la calle Florida se triplicó si se compara febrero de 2021 con febrero de 2020, un mes antes de la pandemia. La cifra pasó de 13 a 39 locales vacíos.

“En la zona va a haber una gran transformación, sin dudas. No va a morir. Es probable que como aun no hay muchas certezas algunas empresas, sobre todo las grandes, estén demorando la decisión de abandonar sus edificios de oficinas, pero son luego las que marcan la tendencia. A diferencia de las zonas céntricas de otras ciudades, como puede ser Santiago de Chile, el microcentro tiene la ventaja de estar cerca de un barrio como Puerto Madero”, dijo Marcelo Zuliani, director Comercial de Colliers International, empresa especializada en el segmento de oficinas.

Según Zuliani, la transformación podría ser incluso similar a lo que pasó en la época de la fiebre amarilla, donde los sectores de mayores recursos abandonaron sus viviendas y casas quintas del sur de la ciudad y se trasladaron al norte, donde se empezaron a poblar barrios como Recoleta y Belgrano. “Se podría fomentar que las oficinas chicas puedan pasar a ser viviendas, sobre todo para alquilar a jóvenes o estudiantes, muchas son de un ambiente, casi un apto profesional; pero hoy la Ley de Alquileres tampoco es un gran incentivo”, agregó Zuliani.

Aunque determinar el futuro de la zona es aun prematura, en el sector no dudan de que la cara del barrio antes de la pandemia no volverá a ser la misma. “Lo que estamos viviendo está produciendo transformaciones en todos los órdenes y obviamente esto también se verá reflejado en la ciudad y en como se usarán sus espacios físicos. Por el momento, la realidad es que una importante superficie de los espacios de oficinas y locales comerciales están vacíos en el microcentro”, apuntó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario.

“En los próximos años, difícilmente las oficinas vuelvan a contar con la ocupación prepandemia. El teletrabajo llegó para quedarse, seguramente con variantes, pero muchos empleos seguirán en forma remota, lo que provocará a la vez que menos requerimientos de superficies de oficinas una menor densidad de población en la zona y esto afecta concretamente también a los locales, con menos gente que circule y resuelva parte de sus compras en el lugar. Estas nuevas dinámicas y varios escenarios posibles deberían estar siendo ya analizadas en particular por las áreas del Gobierno de la ciudad de Planeamiento y Desarrollo Urbano para evitar que una importantísima y reconocida zona de la ciudad no entre en una espiral de degradación, que luego es muy difícil de revertir”, concluyó Rozados.

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