Alquileres y AFIP: todo lo que hay que saber sobre la obligatoriedad de registrar los contratos

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el registro de contratos de locación de inmuebles previsto en la Ley 27.551, con el que busca obtener información para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.

La Resolución General N° 4933, que se publicó en el Boletín Oficial, da forma a lo dispuesto por el artículo 16 de la ley. Aquellos contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación.

“Se abre una nueva etapa en las políticas de vivienda en la Argentina; ahora se podrá saber quiénes conforman el negocio del acceso a la vivienda y quiénes alquilan y bajo qué condiciones”, aseguró Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados.

Desde su sanción en junio del año pasado, la ley de Alquileres cosechó críticas, en particular referidas a que las excesivas regulaciones retirarían muchas propiedades de la oferta del mercado de locaciones. “Es una ley inoportuna. Aumenta el riesgo para el propietario provocando dos efectos: baja de la cantidad de viviendas en alquiler y cobertura preventiva con aumentos mayores de precios. Un combo que desincentiva la inversión en inmuebles donde la oferta de vivienda en alquiler depende 100% de la inversión privada”, indicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

Las inmobiliarias, en tanto, afirman que ante el nuevo registro de alquileres subirán los precios, habrá más informalidad y los dueños tendrán menos rentabilidad.

A continuación, 15 claves sobre la registración de los contratos de alquiler, compilados por Sebastián Domínguez, titular de SDC Asesores Tributarios.

1 - ¿Cuánto tiempo hay para registrar los contratos?

Los contratos de locación o arrendamiento deben ser registrados ante la AFIP dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.

No obstante, dado que la Resolución General (AFIP) 4933 entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2021, se establece un plazo excepcional para efectuar la registración.

Hasta el 15 de abril de 2021 podrán registrarse:

a) Los contratos celebrados a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021.

b) Los contratos celebrados entre el 1 y el 31 de marzo de 2021 inclusive.

2 - ¿Cuáles son los contratos que deben ser declarados?

Se deben registrar los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación, incluidos los celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin:

a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.

b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.

c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.

d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.

3 - ¿Quiénes deben registrar los contratos?

Las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados, están obligados a la registración del contrato.

En el caso de inmuebles que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registro estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.

4 - ¿Hay sujetos excluidos de cumplir con la registración del contrato?

Sí. Cuando en los contratos celebrados, las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.

5 - ¿Los intermediarios -como las inmobiliarias- pueden registrar los contratos?

Los intermediarios (ej: inmobiliarias) no tienen obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles.

Sin embargo, podrán hacerlo en representación de los locadores o arrendadores. En estos casos la registración implicará:

a) Que el locador, arrendador, sublocador o subarrendador quedará exceptuado de registrar el contrato.

b) Que el intermediario confirma la participación en la operación económica.

6 - ¿Todos los condóminos deben registrar el contrato?

Cuando el locador sea un condominio, la registración del contrato por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos.

Para que se produzca esa liberación se debe haber informado a la totalidad de sus integrantes del condominio.

7 - ¿Cómo se registran los contratos de alquiler ante la AFIP?

Los contratos se deben registrar a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” al que se accede con clave fiscal.

8 - ¿Deben informarse las modificaciones a los contratos registrados?

Sí. Las modificaciones de los contratos registrados deben ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas.

9 - ¿Pueden los locatarios o arrendatarios informar los contratos?

Sí. Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos a la AFIP a través de la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”.

10 - ¿Cuál es el plazo que tienen los locatarios o arrendatarios para informar los contratos?

Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos hasta transcurridos seis meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.

11 - ¿Cómo deben informar los jueces la existencia de los contratos en los casos de inicio de acciones judiciales?

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - JUZGADOS”.

12 - ¿Cómo se informan los contratos celebrados en moneda extranjera?

Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.

13 - ¿Cómo se pueden consultar los contratos registrados?

Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, los intermediarios y los locatarios o arrendatarios, pueden consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.

Para ello, deben acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.

En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.

14 - ¿Se debe cumplir también con el régimen de información de la RG (AFIP) 3285?

No. Los sujetos obligados a registrar los contratos de alquiler o arrendamiento de inmuebles están exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General (AFIP) 3.285, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.

15 - ¿Se debe cumplir también con la registración de los contratos en el Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA)?

Sí. También se deben declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de la AFIP.

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