Balcones en crisis: por la pandemia se intensificó el uso con piletas y parrillas sin verificar si son aptos

El balcón en los departamentos pasó de ser un lugar de uso ocasional, a mayor habitualidad y permanencia como espacio recreativo y contacto con el exterior con la extensión de las medidas preventivas de la pandemia; y también a ser un factor adicional para la valorización del inmueble.

Al peso habitual que pueden resistir estos espacios, no siempre en conocimiento por parte de propietarios e inquilinos, se sumó con la llegada del covid-19, pero en particular desde fin de noviembre, la instalación de parrillas y piletas inflables que aumentaron la permanencia y el tránsito de los miembros del hogar, sin medir riesgos.

Según los especialistas consultados por Infobae, en general, se calcula una sobrecarga en el peso del balcón de 250 kilos por m2 (personas, maceteros, etc.). Ese excedente, es aparte del peso propio que la construcción con hierro, hormigón y embaldosado. Se sugiere, además, no poner plantas en los extremos sino pegadas al muro.

La falta de esas prevenciones hizo que comenzaran a observarse siniestros por caída de balcones o revoques, como el caso Ana Ruiz, que vive en la planta baja de un edificio cercano a un sanatorio, en el barrio de Palermo. “El 1 de diciembre a la madrugada cayeron a mi patio, los pedazos de revoque del 6to. piso. Hice el reclamo a la administración y aún no se ha resuelto. Se pidieron 3 presupuestos para arreglarlo y las personas que acudieron a realizarlos me sugirieron no salir al patio por el estado general de los balcones y el peligro que proponen. El edificio tiene más de 40 años y desde que sucedió, para salir al patio utilizo un casco”, dijo a Infobae.

Y agregó la propietaria: “La administración envió el certificado de verificación que vence en 2024, pero cuando se efectuó no ingresó a los balcones o pasó por mi patio para hacerla. Hecho que sí se había realizado en una verificación anterior, en la que se orientó a los propietarios en cuestiones como peso de macetas, retirar un lavarropa, entre otros objetos detectados como baulera”.

En muchos casos el reglamento de propiedad establece que “el propietario debe de pedir autorización al resto del consorcio para hacer algún tipo de cerramiento, agregar una parrilla o algún otro cambio que pueda requerir un informe técnico sobre la resistencia de peso del balcón”.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, dijo a Infobae: “En la Ciudad de Buenos Aires es obligatorio hacer un informe técnico del estado de los balcones según la cantidad de años de antigüedad del inmueble. Para desalentar las construcciones clandestinas el consorcio puede reunirse en asamblea y votar por mayoría -previo informe técnico de un profesional experto en edificación- las medidas, pesos máximos, cuestiones estéticas de las obras y refacciones permitidas”.

Atrasos que afectan el funcionamiento

La pandemia jugó un papel negativo en el mantenimiento habitual de los edificios, porque mucha gente perdió su trabajo o vio reducido sus ingresos, y provocó que la morosidad en el pago de las expensas que usualmente promedió entre 10% y 15% de los propietarios, subiera a 30% y hasta 40%, y se redujeran los fondos para el mantenimiento de las áreas comunes.

“Debemos recordar que en promedio casi el 70% del gasto de cada consorcio se destina al pago de las obligaciones laborales (encargado y cargas sociales), lo que hace que en muchos lugares no haya resto para hacer obras de envergadura. En la mayoría, advertimos que no se hacen obras de mantenimiento preventivo, sino que se trabaja una vez que el problema edilicio está muy avanzado, lo cual encarece la obra y termina generando un círculo vicioso, con el consiguiente riesgo real y cierto para la seguridad de los habitantes del edificio y de terceros”, detalló Loisi.

Recién ahora las asambleas de consorcistas se están pudiendo realizar en forma presencial, situación que generó varios problemas por falta de comunicación entre administrador-consejo directivo de propietarios.

Patricia Uriburu, administradora de consorcios, le dijo a Infobae: “con la llegada de la pandemia se dispuso reducir el horario del encargado, y en muchos inmuebles, los que hacían 8 horas pasaron a trabajar 4, factor que redujo el gasto de expensas”. Además, destacó: “Al deteriorarse los ingresos corrientes, lo primero que se descuida es el mantenimiento de áreas comunes y amenities (aunque estos, por la pandemia no son tan utilizados como antes)”.

Loisi, aconsejó, que, “el consorcio, por medio de asamblea, decida hacer reparaciones preventivas y apruebe un calendario anual de trabajos. Es importante recordar que los propietarios tienen la obligación de permitir al administrador el acceso a su unidad funcional, para que se realicen las reparaciones necesarias en las partes comunes y también para verificar el funcionamiento de artefactos o controlar trabajos que el propietario haga en su unidad”.

Darío López, del estudio Arquitectonika López Leyt López Yablon Arq. Asoc., destacó a Infobae: “Sugerimos retomar el tema preventivo de mantenimiento, llamar a un profesional para que evalúe es estado general del edificio. Hemos notado mayor presencia de piletas de lona e inflables, y que la gente no toma conciencia del peso, una vez que están llenas de agua y además con personas, sin haber hecho consulta previa con un profesional y avisado al consorcio si es admitida y dónde puede ser ubicada”.

Existen balcones modernos que combinan madera y vidrio, hasta otros más antiguos que cuentan con diversos elementos ornamentales que son generalmente de hierro. Al tratarse de elementos estructurales, la verificación de las losas resulta ser una de las cuestiones de mayor importancia. Uriburu resaltó que “las barandas metálicas, deberían ser chequeadas sobre todo en las soldaduras, que con el tiempo suelen deteriorarse”.

Costo de mantenimiento e inspecciones

La reparación de balcones, (a excepción del revestimiento interno, de las baldosas que por el desgaste de uso le corresponden al propietario), siempre debe estar a cargo del consorcio, porque forma parte de la fachada del edificio, y por tanto se incluye dentro de los gastos comunes. El costo de mantenimiento se estima en torno a USD 400 por m2, y sube en los casos que requiera una reparación artística, con ornamentaciones y molduras muy antiguas.

Cabe recordar que las fachadas y balcones están encuadradas en la Agencia Gubernamental de Control de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (AGC) que cuenta con un grupo de agentes relevadores, a fin de recolectar datos con registros fotográficos de las obras en construcción, demoliciones, frentes deteriorados, etc.

Además, toma las denuncias de los vecinos mediante el Sistema Único de Atención Ciudadana (Suaci) y los llamados al 147. En el caso que se detecten elementos con un riesgo inminente de desprendimiento, interviene la Dirección General Guardia de Auxilio y Emergencias.

Fuentes de AGC, contaron a Infobae que en 2021 se está incluyendo dentro del nuevo portal de internet de Conservación y Mantenimiento de Instalaciones y Fachadas la opción de gestionar el correspondiente Certificado de Conservación.

También informaron que “las obligaciones y certificación dispuesta en la Ley 257, no excluyen la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana, ni la responsabilidad que le corresponde al Propietario. (Artículos 5.1. y 2.2.1.1. del Código de la Edificación de CABA y Artículo 1907 del Código Civil y Comercial de la Nación)”.

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