Mercado inmobiliario: cayó el valor en dólares de las propiedades y perdieron atractivo los amenities

El último año marcado por la pandemia y el confinamiento cambió muchos hábitos. La forma de relacionarse, saludar, consumir, trabajar, se fue modificando con el paso de los meses de confinamiento y pandemia. Y esto repercutió en todos los sectores, incluso en el inmobiliario.

Así se desprende de un informe realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés en donde se analizó el comportamiento del mercado inmobiliario en el AMBA durante el 2020 y que tiene como resultado que se produjeron cinco grandes tendencias clave para observar cómo se movió el mercado y para adelantar lo que puede ser el 2021 para la compra y venta de inmuebles.

Un primer punto estuvo marcado por el valor de los inmuebles. El mercado, que atraviesa los vaivenes de la cotización del dólar, se vio impactado por la recesión y la caída de los ingresos que marcaron todo el año pasado.

Así, el trabajo señala que se detectaron “fuertes caídas en el precio de venta en dólares por metro cuadrado”. En el caso del conurbano el valor para la venta de casas y departamentos cayó 6% y 8% respectivamente, en comparación con 2019. Los municipios que registraron mayor caída interanual en el precio de venta de casas fueron Pilar, con una caída de 30%, Tigre y Escobar (-15%), José C. Paz (-10%), San Fernando (-7%).

Una situación similar se registró en el valor de los precios de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires en donde el informe señala que se observaron bajas de 6% interanual para las casas y de 7% para los departamentos.

La diferencia es que no hubo ninguna zona que mostrara una caída tan profunda como la de Pilar. Sin embargo, San Telmo mostró una caída de 14% interanual por metro cuadrado en los departamentos, Villa Ortúzar del 13%, Constitución del 12%, Núñez bajó 9% y la zona de Parque Avellaneda mostró una caída del 8 por ciento.

La contracara de la caída en los valores de venta de los metros cuadrados, y el segundo punto que resalta el trabajo, la mostró el sector de los alquileres. Luego de la norma que modificó la forma de contratación, subieron por encima de la inflación.

El precio real de los alquileres se incrementó considerablemente respecto a diciembre 2019. El aumento interanual para casas fue del 120% y 31% en AMBA y CABA respectivamente, y del 17% y 11% para departamentos en ambos distritos correspondientemente.

A diferencia de lo que sucedió con la venta de propiedades, Pilar que fue el municipio que mostró una caída más profunda en los valores de venta mostró un aumento de precios de alquileres en casas de 252%, lo siguió Escobar con un alza de 251%, Vicente López aumentó 172% y Tigre aumentó 170%.

Para los departamentos en la Ciudad, las zonas que mostraron un mayor incremento de los valores medido de manera interanual a precios constantes fueron Villa Pueyrredón (+24%), Villa Devoto y San Telmo (+19%), Villa del Parque (+18%) y San Cristóbal que aumentó 16 por ciento.

El tercer punto que resalta el trabajo, y que encadena con el cuarto y el quinto, es claramente consecuencia del confinamiento y las perspectivas para el corto plazo, ya que el análisis realizado por la Universidad de San Andrés, con datos de Mercado Libre, concluye que hay mayor interés por espacios abiertos y al aire libre.

“Si se compara el período pre Covid (de enero 2019 a marzo 2020) con la pandemia (marzo a diciembre 2020), se observa que el aumento del precio de alquiler de casas en AMBA sin superficie descubierta fue del 19%, mientras que el alquiler de las mismas propiedades con espacios abiertos aumentó 46% en el mismo período. Esto se da porque los usuarios buscaron propiedades con parque o terraza”, explica el trabajo.

La contracara de esto es que las restricciones afectaron fuertemente a lo que venía siendo un punto de interés en los edificios. “Los amenities y espacios comunes no son demandados”, explica el informe. Comparando nuevamente el período pre Covid con la pandemia, el precio de los alquileres sin amenities (pileta, gimnasio y salón de usos múltiples) aumentó más que aquellos con estos servicios.

Por ejemplo, en el caso de departamentos sin pileta, el aumento fue un 60% mayor en comparación a departamentos que sí la tienen. Al mismo tiempo, los precios a partir de marzo de 2020 parecerían estar menos influenciados por este tipo de espacios comunes, medido esto a través de correlaciones entre la tenencia o no de servicios comunes y los precios de alquileres de departamentos.

Y como era de suponer esta baja en la búsqueda e interés de los espacios comunes tuvo su correlato en un crecimiento en la demanda por los alquileres de espacios más grandes. A pesar de la escasa oferta en AMBA, “la demanda de alquiler lideró durante el 2020 con un 52% de interés”.

A la hora de analizar el mercado, el estudio explica que exceptuando las primeras semanas de cuarentena donde se observó una fuerte caída, “el 2020 estuvo marcado por la prevalencia de alquileres. En términos prácticos, una publicación de alquiler recibió 14,5 veces más de visitas que una publicación de venta”.

Respecto a las búsquedas, se observó un aumento de la demanda de casas, con un promedio anual del 41%. Sin embargo, los departamentos continúan liderando la demanda en AMBA por amplio margen, principalmente en CABA.

Respecto a lo que puede suceder este año, Paula Margaretic, docente investigadora de la Universidad de San Andrés, sostuvo que, en base al análisis “basado en la gran cantidad de datos que brinda Mercado Libre nos permite anticipar posibles variaciones de precios, al comparar el total de las propiedades en una zona dada (stock) versus las propiedades que ingresan al mercado en el último mes (flujo)”.

“Las caídas en los precios de venta del stock de casas y departamentos en AMBA han sido más pronunciadas (-7% y -9% respectivamente respecto a diciembre 2019) que las caídas en los precios de las publicaciones nuevas (6% interanual, tanto para casas como para departamentos). De mantenerse esta tendencia, esto sugeriría una cierta estabilización del mercado inmobiliario para 2021″, agregó Margaretic.

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