Los 5 factores que alientan buenas perspectivas para el Real Estate

Tras dejar un año marcado por la pandemia y aislamiento compulsivo en prevención del covid-19, el sector de los desarrolladores inmobiliarios vislumbra un mejor escenario para 2021, junto al impulso que el Gobierno anticipó la dará a la vivienda social.

Tras dos años muy malos, el Real Estate tiene varios desafíos por delante, dijo a Infobae, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU): “Creemos que hay buenas posibilidades, el Gobierno está por aprobar un paquete de medidas para impulsar la inversión en construcción privada (incluyendo un blanqueo y los créditos hipotecarios que se ajustarían por aumentos salariales). Además, se abarató mucho el costo de construcción en términos de dólar libre, lo cual es un gran incentivo para el sector”.

Así como en otras industrias, muchos protagonistas esgrimen que tendrá que ser eficaz la campaña de vacunación contra el covid-19, y que en campaña para las elecciones legislativas el Gobierno nacional impulsaría el consumo y la obra pública, en especial los planes de vivienda.

Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), contó a Infobae. “Esperamos que la pandemia se logre controlar, que no sea necesario instalar nuevas cuarentenas y que podamos recomponer un mercado de desarrollo inmobiliario lógico. El 2020 fue particularmente difícil para el sector porque veníamos mucho más golpeados que otros sectores. Desde marzo-abril de 2018 estamos en un cuadro recesivo fenomenal”.

Lo más preocupante durante la cuarentena fue que con la parálisis de las obras se perdieron más de 25.000 puestos laborales registrados, por los estrictos protocolos que se establecieron para poder reanudar gradualmente los trabajos.

“Quien más se benefició en el Área Metropolitana de Buenos Aires fue el mercado de ventas de terrenos y la edificación de casas en barrios privados y urbanizaciones. También fueron favorecidas la construcción de emprendimientos de vivienda premium y la logística de última milla asociada al boom del e-commerce (generada por el efecto de almacenar artículos, distribuirlos y entregarlos en mano al usuario final”, contó Tabakman.

Los especialistas creen que los partidos de Pilar, Tigre, Escobar, Canning, La Plata, Berazategui y la costa Atlántica, traccionarán parte del avance para emprendimientos suburbanos.

Mientras que Pedro Brandi, presidente del Grupo Construya, dijo a Infobae: “El 2020 estimo que cerró con una caída del 5% respecto de 2019. Espero que 2021 sea un año con una recuperación del nivel de actividad del 15%. Veo tres efectos impulsores: 1) la construcción cómo refugio de valor (ya la hemos vivido en el gobierno de Cristina Fernández de Kirchner); 2) el costo en dólares para edificar es de los más bajos de la historia; y 3) la obra pública y en particular la construcción de viviendas con planes tipo Procrear, empujarán la actividad”.

Además, la construcción en un gran generador de empleo. De hecho, en el último cuatrimestre, cuando se reanudaron varias obras, hubo un reincorporación de trabajadores, el nivel de ocupación superó nuevamente la barrera de los 280.000, ascendió a 282.054 puestos de trabajo registrados (según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción, Ieric), el mayor nivel desde marzo de 2020, cuando se inició la cuarentena.

“Sí, hay que tener presente, que las amenazas para 2021, son la segunda ola de contagios de covid-19, para lo cual la vacuna será clave, y las tensiones de la política que pueden gravitar muy fuerte si se agudizan. Será vital que no se llegue a un camino de devaluación”, agregó Brandi.

El rol de la vivienda social

Con el cambio de ministro en la cartera de Desarrollo Territorial y Hábitat, donde Jorge Ferraresi reemplazó a María Eugenia Bielsa, se renovaron las expectativas para que se active un programa de unidades que aspire a reducir el déficit habitacional, estimado en 3,5 millones de viviendas.

El ministro anunció que emprenderá un plan trienal con el objetivo de levantar 220.000 unidades a través de la línea Desarrollos Urbanísticos de Procrear, del Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi), y de los Programa Provincias y Municipios, y de Reconstrucción Argentina. El esquema, proyecta generar 20.000 lotes con servicios para aquellas familias que no cuentan con un terreno, y otorgar 24.000 créditos para construcción, por medio de Procrear, sobre fracciones municipales o propias de los adjudicatarios.

La premisa es edificar 75.000 viviendas y que en la estrategia es que tanto los gobernadores e intendentes serán los responsables de direccionar las características, diseños y elección de los materiales que se utilizarán en las construcciones de acuerdo al hábitat de cada distrito del país.

El mercado inmobiliario

Marta Lioto, la vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), comentó a Infobae, que no tienen expectativas alentadoras. “El 2021 puede ser igual o peor. Dejamos un año de fracasos para el sector. Porque no hubo créditos hipotecarios, por la dificultad en adquirir dólares, el precio del billete estuvo por las nubes, y porque no hubo incentivos para la inversión. Tampoco la reforma de la Ley de Alquileres funcionó, y los propietarios sacaron sus inmuebles de la oferta y los inquilinos no encuentran viviendas disponibles en el mercado”.

“Necesitamos medidas urgentes para reactivar rápido el sector inmobiliario. Sería vital un instrumento financiero que estimule la inversión, como el Cedín. O cualquier incentivo para que los inversores saquen sus dólares del colchón y los vuelquen en la construcción”, añadió Lioto.

Un dato levemente positivo, reflejó en la última medición del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, una suba en la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles, tras 29 meses consecutivos de caídas. En noviembre, se registró un 4,2% respecto del nivel de 2019, al sumar 2512 actos notariales, mientras que el monto total de las transacciones realizadas trepó un 159%, con $38.601 millones.

“Suben los precios en pesos y la moneda estadounidense se hace valer. Notamos un sinceramiento de precios y una retasación de los inmuebles, dadas las continuas y sucesivas devaluaciones. Para 2021, vamos a necesitar creatividad, innovación, profesionalización y madurez para sortear los desafíos. Nuestro sector tiene una gran resiliencia que lo caracteriza y ha logrado reinventarse”, explicó a Infobae, Mirta Líbera, directora de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA).

La construcción de pozo, con valores más accesibles o con características constructivas diferenciales y novedosas, podrían ser alternativas de éxito, unos USD 500 por m2 en promedio. También existen otros modelos de negocio, como el crowdfunding inmobiliario o la venta por cuota parte.

“Se impone un muy buen financiamiento: permutas, es una modalidad que se viene notando fuertemente. La pandemia modificó no sólo los hábitos de las personas, sino también de las empresas. Esto traerá aparejado un replanteo serio de la demanda de locales comerciales y oficinas dentro del segmento corporativo, cosa que ya habíamos empezado a notar con algunas actividades. Los metros cuadrados descubiertos o semicubiertos se han revalorizado”, dijo Libera.

Dolores Otero Rossi, del área comunicacional de la CIBA, se explayó sobre esta tendencia: “Estamos en medio de un proceso que llevará tiempo. La expansión, en un futuro, será el desarrollo de nuevos barrios a lo largo de la Autopista La Plata-Buenos Aires y la Ruta provincial 2. Ese movimiento se da en las principales vías de acceso a las ciudades. En el partido de La Plata, los barrios más consolidados se encuentran en la zona norte: Villa Elisa, City Bell, Gorina y Gonnet. También se nota un aumento considerable de las consultas de terrenos para construir en el Sudeste de La Plata: sobre la Ruta Nacional 11”.

Las estadísticas, elaboradas por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, reflejaron una suba interanual del 1,64%, con 7.349 compraventas.

“Luego de haber pasado por los meses más difíciles para la economía en su conjunto, comenzamos a ver un paulatino repunte de la actividad que se ha ido consolidando hacia fin de año”, dijo a Infobae, Ignacio Salvucci, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Los profesionales en distintas reuniones con el Gobierno, aconsejaron propusieron la revisión del tratamiento impositivo de las escrituras. Se encuentran excesivamente gravadas y provoca la informalidad del sistema.

Salvucci, añadió, que, “otra medida que contribuiría con el proceso escrituración está dado por la transferencia instantánea de fondos. Sabemos que hay sistemas que lo promueven a instancia del BCRA pero en la práctica los bancos tardan entre 24 y 48 horas en reflejar la acreditación en la cuenta del transmitente”.

Opción a través del mercado de capitales

También el Gobierno nacional, a través de la Comisión Nacional de Valores (CNV), propuso la generación de proyectos por medio de fondos cerrados, para captar inversores del mercado de capitales (que pueden verse beneficiados por el posible blanqueo), “es una medida muy positiva. Deberíamos ver sus frutos en 2021”, opinó Tabakman.

Otros prefieren la cautela. “Esos fondos privados deberían ser enfocados a la construcción, pero subsidiando tasas. Se ofrecen muy buenas tasas para que la gente no se vuelque al dólar, y coloque ese dinero a los fondos cerrados de inversión, con dos limitantes: 1) no se sabe qué actividad de una pyme puede tener una rentabilidad suficiente para pagar esas tasas; y 2) desconocemos cómo se distribuyen esos fondos y a qué actividades van a beneficiar, por lo que el Estado debería subsidiar esas tasas a las pymes para que haya una correlación entre la ganancia y el interés. Todavía es necesario que los inversores y ahorristas tengan confianza en la propuesta”, amplió Otero Rossi.

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