Ahora es mucho más fácil donar una casa o un departamento: cómo es la nueva ley y cuál será su impacto en el mercado

En los últimos cinco años, la posibilidad de donar un inmueble, una práctica que siempre había sido habitual de padres a hijos, se vio muy limitada por las modificaciones que se realizaron en el régimen regulado por el Código Civil y Comercial en 2015. Eso había provocado que los inmuebles donados quedaran en una situación jurídica “observable”, ya que luego podían ser reclamados por herederos en el marco de una sucesión, y perdían su valor comercial o dejaban de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria.

La semana pasada se publicó en el Boletín Oficial la Ley 27.587, que modificó tres artículos del Código Civil que se referían el régimen de donaciones. El gran cambio con la sanción de la nueva norma, surgida de la iniciativa e impulso del escribano José María Lorenzo, es que las donaciones de bienes inmuebles de padres a hijos o a terceros ya no podrán ser jurídicamente observables y no tendrán trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. Este cambio, según fuentes del mercado, tendrá un impacto positivo en el sector inmobiliario, con más inmuebles disponibles para la venta.

“Se vuelve al sistema anterior, de Vélez Sarsfield, donde la donación a terceros solo tienen una ‘acción de reducción’ (reclamo de herederos sobre la propiedad) si afectan la llamada herencia ‘legítima’. Si el destinatario de la donación hubiera vendido el bien a un tercero de buena fe, el acto queda saneado. El legislador protege a los que quieren comprar un bien que fue donado”, explicó Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, que fue uno de los organismos que impulsó la sanción de la ley.

“Durante estos años, nadie quería comprar nada que venía de una donación. Esos títulos quedaban ‘observables’ por 10 años desde la donación o cinco años desde la muerte del donante. El bien quedaba indisponible y nadie quería comprarlo. Eso frenó muchas operaciones e impactó en el mercado inmobiliario”, destacó Blanco Lara.

Con la modificación, los herederos forzosos seguirán protegidos, solo que ahora si existe una donación que afecte sus derechos, a la muerte del donante pueden usarse otros mecanismos. Los otros herederos podrán compensar con valores al heredero afectado, mediante la “acción de colación” en lugar de la “acción de reducción” que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aun cuando hubiera sido vendido. También se protegen los derechos de los terceros que hubieren adquirido bienes que habían sido donados, si son de buena fe y a título oneroso.

Otro beneficio es que realizar una donación en vida resulta menos costoso que las sucesiones. “Las donaciones son más económicas. Son contratos que celebran las personas en vida que pueden o no ser de la misma familia. Las sucesiones son procesos judiciales donde el juez determinan quienes van a suceder. Es una transmisión de bienes post mortem”, explicó Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, que fue uno de los organismos que impulsó la sanción de la ley.

El gran cambio con la sanción de la nueva ley -que modifica tres artículos del Código Civil y Comercial- es que las donaciones de bienes inmuebles de padres a hijos o a terceros ya no podrán ser jurídicamente observables y no tendrán trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. Entre los impulsores de estos cambios en la Ley se encuentra también, entre otros, el escribano José María Lorenzo.

“Con esta modificación, los argentinos pueden retomar con tranquilidad la arraigada y bien valorada costumbre de las donaciones de inmuebles de padres a hijos”, explicó Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. “Para los profesionales del sector representa una excelente noticia, ya que permitirá destrabar numerosas operaciones que hasta ahora se encontraban frenadas por las complicaciones derivadas de los artículos anteriores del código sancionado en 2015”, agregó.

“Es una buena noticia. De esta manera, muchas propiedades que antes tenían un obstáculo para venderse por ser títulos observables, ahora no tienen esa restricción. Es sumamente positivo para el mercado. Muchas operaciones en el pasado se han frustrado por este obstáculo”, coincidió Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario. La venta de propiedades en la ciudad de Buenos Aires lleva 29 meses de caída interanual. En lo que va del año, de enero a octubre, las operaciones llevan una baja del 52,5 por ciento.

Beneficios tributarios

El cambio en las donaciones también tiene impacto a nivel impositivo. Dentro de la planificación tributaria, una persona puede donar sus bienes para que tengan menos pesos en lo que debe pagar de impuestos, como es el caso de Bienes Personales. “Antes no se recomendaba una donación, porque el título quedaba manchado el titulo. Ahora se solucionó, pero no cambia el tema del usufructo. Si el donante se reserva el usufructo de ese bien, se tiene que declarar Bienes Personales y ahí no tiene impacto”, explicó el tributarista Sebastián Domínguez.

Un dato importante para los que analicen esta posibilidad en su planificación tributaria: en la provincia de Buenos Aires, hay un impuesto a la transmisión gratuita de bienes, que suele ser muy gravosa y según advierten los especialistas en algunos casos hace que se tenga que volver para atrás con una operación.

“El cambio simplifica y mejora. Lo anterior era inviable directamente. Nadie hacía una donación de inmuebles, por el título imperfecto. No tenía sentido. Pero es importante tener en cuenta la parte sucesoria al momento de hacer una donación. Porque si superas el porcentaje que podes disponer según la ley, que antes era del 20% y ahora de un tercio, se puede convertirse en un problema para el que recibe la donación en un futuro”, advirtió Ezequiel Passarelli, socio de SCI Group.

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