Este año, dos medidas impactaron en el mercado de los alquileres: el congelamiento de los valores por decreto, que estará vigente hasta febrero de 2021, y la sanción de una nueva ley que regula los contratos y que prevé el ajuste anual de los valores en base a la inflación y la evolución de los salarios.
En este contexto, ¿cómo evolucionaron los precios? Según las plataformas online que ofrecen propiedades en alquiler, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires subieron por encima de la inflación. Algo que no había sucedido en los años anteriores. Pero luego de los saltos en los meses posteriores a la sanción de la ley -7,9% en julio y 6,5% en agosto- el ritmo de aumentos comenzó a ser más parecido a los meses previos, muestra la serie de Zonaprop. De acuerdo a ese relevamiento, en lo que va del 2020, el precio de los alquileres acumula una suba del 52,3%, es decir, el doble que la inflación.
En el mercado inmobiliario atribuyen las subas no solo al impacto de la nueva ley, sino también a la baja rentabilidad que arrastraba el valor medio
En el mercado inmobiliario atribuyen las subas no solo al impacto de la nueva ley, que contempla la extensión de los contratos a un plazo mínimo de tres años y la actualización anual de los precios, sino también a la baja rentabilidad que tiene hoy alquilar una propiedad, que se encuentra en su piso histórico. En octubre, la relación alquiler precio se ubicó en el 2,3% anual. Se necesitan 43,5 años de alquiler para recuperar la inversión, un 12% más que un año atrás, según el relevamiento de Zonaprop.
Con todo, el año que viene, los alquileres comenzarán a incrementarse con la nueva fórmula de actualización anual, que está compuesta un 50% por la inflación que mide el Indec y un 50% por la evolución de los salarios (Ripte). La primera actualización con este nuevo índice será en julio de 2021 para el caso de los contratos que fueron firmados en junio de este año, ya bajo la vigencia de la nueva ley.
“La oferta de alquileres está estable con una tendencia a la baja, provocada por la menor rentabilidad que tienen las locaciones y la falta de inversión de los locadores en propiedades nuevas para alquilar”, estimó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). “Lamentablemente, por la actualización por inflación que va a impactar al año de vigencia del contrato y en 2021 vamos a ver la necesidad de renegociar contratos. Eso puede pasar si la inflación supera a los aumentos de salarios. Vemos ya grandes posibilidades de que haya que renegociar”, agregó, por voluntad de las partes para evitar posibles atrasos e incumplimientos de pago.
Gervasio Múñoz, presidente de la asociación Inquilinos Agrupados, atribuyó las subas de los precios a un “golpe” del mercado inmobiliario. “Vamos a seguir insistiendo en la necesidad de control sobre las inmobiliarias, sobre la reglamentación del registro de contratos de alquiler en la AFIP y seguiremos avanzando, pronto, en proyectos de ley para regular el precio en los nuevos contratos y también en prohibir los contratos de alquiler en dólares”, dijo a Infobae. Según destacó, en los segmentos de propiedades más caros cada vez hay más ofertas de alquileres en dólares, lo que provoca un impacto en los valores de los alquileres de las periferias.
Creemos que la ley hizo que los contratos sean menos flexibles, pero no vemos que esos saltos se mantengan en el futuro
La plataforma Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (Udesa) midieron el impacto de la Ley de Alquileres en los precios durante 2020. “Observamos incrementos intermensuales en los precios de los nuevos avisos de alquiler publicados durante el mes de julio, la fecha de entrada en vigencia de la ley de alquileres, que resultaron ser atípicos respecto a la tendencia previa del orden del 4% en la ciudad de Buenos Aires y del 9% en el AMBA”, destacó Paula Margaretic, profesora investigadora de la Escuela de Negocios de Udesa.
Sin embargo, consideraron que no es posible pensar que esos incrementos se acumulen en los meses siguientes. “Creemos que la ley hizo que los contratos sean menos flexibles, pero no vemos que esos saltos se mantengan en el futuro. Hoy la acción la estamos viendo en la costa. Por ejemplo, encontramos que Cariló y Mar del Plata registran incrementos importantes, con una variación interanual de 58% y 27%, respectivamente, mientras que en otras ciudades de la costa la variación es mucho menor”, agregó la investigadora.
Según el informe de Mercado Libre, realizado en el tercer trimestre, se observa un desequilibrio entre la oferta y la demanda: existe un mercado de compra-venta donde hay mucha gente dispuesta a vender y poca gente que quiere comprar; y un mercado de alquiler opuesto, con muchos usuarios queriendo alquilar y muy pocas opciones de hacerlo.
“La oferta de alquiler ronda el 9% del total de propiedades expuestas en venta, el punto más bajo desde 2017. Así, mientras se acumulan las publicaciones para la venta, las de alquileres generan un alto interés. Un aviso de vivienda en alquiler en AMBA es visitado, en promedio, 544 veces antes de darse de baja en períodos de tiempo cada vez más cortos”, detalló Juan Manuel Carretero, gerente Comercial de Mercado Libre.
Desde abril hasta octubre, las visitas a avisos de inmuebles creció un 180% en Mercado Libre. Del total de la demanda, el alquiler representa el 53%, cuando en abril era solo del 45%, según detallaron. Además, se produjo un incremento en los alquileres temporarios en zonas de barrios cerrados o quintas, por las limitaciones para viajar dentro o fuera del país.
“Paralelamente a la situación pandémica, la nueva ley de alquileres produjo que algunos propietarios publiquen sus propiedades como alquiler temporal. Esto hace que encontremos algunas variaciones en nuestros filtros de búsqueda”, agregó Carretero.
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