Nuevos créditos hipotecarios: por qué los bancos creen que serán inviables

Como parte del paquete de iniciativas para impulsar la actividad de la construcción, el Gobierno envió al Congreso días atrás un proyecto de ley para volver a darle impulso a los créditos hipotecarios. El objetivo es evitar que vuelva a repetirse la experiencia de los préstamos “UVA” de la gestión de Mauricio Macri y crear un fondo que cubra eventuales desfasajes entre los salarios y la inflación. Sin embargo, por ahora sólo se trata de buenas intenciones. Aunque la iniciativa se convierta en ley en el corto plazo, las condiciones macroeconómicas actuales hacen inviable el éxito de estos créditos de largo plazo, coincidieron en resaltar a Infobae en el sistema financiero.

“Es un disparate lanzar algo así en este momento. Primero hay que estabilizar la economía, el dólar, la inflación. Cualquier iniciativa de este tipo perjudica a los bancos, que en definitiva puede perjudicar a los depositantes”, dijeron en uno de los bancos privados de primera línea, al aclarar además que el sector no fue consultado al respecto. En otra entidad agregaron: “Es raro hablar ahora de crédito hipotecario. La idea de tener un seguro no está mal, pero hoy no da la relación entre el salario y el precio de los inmuebles”.

¿En qué consiste la iniciativa anunciada por el ministro de Economía, Martín Guzmán, y que ya giró al Parlamento?

El objetivo es crear una Sociedad Hipotecaria administradora, lanzar nuevos créditos hipotecarios con cobertura de la cuota ante posibles descalces entre los salarios y la inflación y promover el acceso al crédito bancario, además de fomentar la complementariedad con el mercado de capitales. Según indicó Economía al momento de anunciarlo, la idea es “impulsar el crédito, la actividad, el empleo, los mercados financieros locales y reducir el déficit habitacional”.

La nueva Sociedad administrará el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) para cubrir desfases de cuotas, que se financiará con una porción de la cuota del crédito hipotecario; aportes de las entidades; con la misma rentabilidad que obtenga el fondo y con un aporte inicial del Tesoro Nacional. Los créditos, que estarán reglamentados y puestos en funcionamiento por el Banco Central, serán en unidades actualizadas por CER y ICC (Indice del Costo de la Construcción) para el acreedor y en base al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) para el deudor.

Según el proyecto, habrá líneas para la construcción sobre terreno propio o a adquirir; para la adquisición o cambio de vivienda por una a estrenar (sólo primera escritura); refacción, ampliación o terminación; y adquisición o cambio de vivienda única de ocupación permanente.

El planteo que realizan en los bancos es que hoy no están dadas las condiciones para que pueda prosperar una iniciativa de estas características porque más allá de la creación del fondo compensador, que implicaría una cobertura para los bancos, hoy los salarios en dólares están en niveles bajísimos. Actualmente, el sueldo promedio de bolsillo del sector privado asciende a $51.300, que al dólar libre de hoy equivale a USD 300. Los precios de las propiedades están dolarizados y si bien durante el último año bajaron entre 15% y 20%, los sueldos quedaron muy atrasados en relación con el costo de los inmuebles, por lo que la relación cuota-ingreso que exigen los bancos vuelve inviable estos préstamos.

Hoy, de hecho, las entidades bancarias mantienen sus líneas de créditos hipotecarios, con tasas fijas y ajustables por inflación, pero la demanda es prácticamente nula. Y lo mismo creen que sucederá si este proyecto de ley prospera en las actuales condiciones macroeconómicas, con salarios en dólares bajísimos, niveles de inflación altos y un riesgo de aceleración de los precios latente por la emisión monetaria y la expectativa de devaluación.

A modo de ejemplo, en el Banco Provincia, por cada $100.000 solicitados a 20 años de un crédito tradicional, la cuota mensual es de $2.017,40. Por lo que si una persona quisiera pedir un préstamo en pesos equivalente a USD 50.000, debería pagar de cuota $171.479. Y no puede superar el 25/30% de los ingresos, por lo que los ingresos familiares deberían superar los 500.000 pesos.

“No va a haber demanda. Los requisitos van a ser muy exigentes y tampoco veo a los bancos saliendo a dar créditos en el actual contexto de caída en el empleo, donde el riesgo de mora e incobrabilidad es mayor”, aseguraron en una de las entidades, al agregar que “los préstamos los terminarán tomando las personas de mayores ingresos”.

Desde uno de los bancos públicos, en tanto, afirmaron a Infobae: ”No es inviable si no se resuelven algunas cuestiones” y que “en el actual contexto no va a haber nada que alcance”. Pero “es una iniciativa que se puede ir construyendo para cuando se normalice la macroeconomía. El Gobierno apuesta a eso”, aclararon las fuentes. “Está bien pensar herramientas para cuando esto se estabilice”, coincidieron en otro banco.

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