Crece el canje de terrenos porteños por departamentos a construir: cómo funciona la operatoria, ventajas y desventajas

A cambio de la entrega de la tierra, muchos dueños de lotes en zonas codiciadas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires acuerdan adquirir departamentos a construir como pago por parte del desarrollador del edificio. Para concretar el canje o permuta inmobiliaria, las propiedades que califican son las viejas casonas, lotes sin edificación, galpones o naves industriales.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae: “El perfil del comprador de unidades a construir en este sistema es alguien que quiere beneficiarse por la baja de costos de construcción en dólares. De repente, en la misma zona que demande, un propietario por un usado pide a razón de 2.500 a 2.600 dólares por metro cuadrado, y al ingresar en un proyecto de pozo el interesado accede a una unidad a estrenar por USD 2.000. Ese inversor tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Aquellos compradores, que aún tengan los dólares en mano, están entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación”.

En la operatoria, el interesado en comprar unidades, debe abonar un 4% de honorarios al momento del boleto, que puede escriturar cuando se termina el edificio. Por lo general, son obras que requieren entre 2 y 3 años.

Según los especialistas del segmento una de las ventajas para quien entrega el terreno es que le permite obtener toda la utilidad de la propiedad, al no cobrar en función de lo construido sino en la capacidad de lo edificable, y además, evita el riesgo de la custodia, si se tratara de una propiedad desocupada. El beneficio para el desarrollador es que el dinero se aplica directamente a la obra y no necesita dólares para comprar la tierra, mientras los fondos que ingresan por la preventa los destina a financiar la edificación. Se puede estructurar con un contrato privado o a través de un fideicomiso.

Gerardo Azcuy, fundador y director general de Azcuy Compañía Integral de Real Estate, manifestó a Infobae: “Otro beneficio para quien es dueño de un terreno es que al finalizar el proyecto contará con un capital mayor. Además, este tipo de canje se hace con mecanismos de permuta o hipoteca a favor de quién cede la tierra, de modo que lo convierte en un negocio muy seguro. Y, al final de la obra puede vender las unidades que recibe a un precio por metro cuadrado mayor que el de la tierra”.

Por el contrario, entre las desventajas para el quien entrega su lote es que no adquiere liquidez de inmediato. De ahí que antes de cerrar la operación “es aconsejable que se asesore integralmente y seleccione a un desarrollador con experiencia, y leal a la hora de efectuar el contrato y llevar adelante el edificio”, alertó a Infobae, Daniel Mintzer, director de GyD Developers.

Cómo funciona el sistema

La operatoria se inicia con la firma de un convenio en el cual, “se pacta un porcentaje de los metros cuadrados construidos vendibles que el dueño del terreno recibirá a cambio. El empresario desarrollador chequea previamente la capacidad edificable del terreno en CABA o municipio y se pone a trabajar en el plano. A partir de ahí las partes eligen de común acuerdo o por el procedimiento pactado de antemano cuáles son los departamentos o unidades del emprendimiento a entregar en permuta. Se firma la escritura y el propietario del terreno, recién entonces, se desprende del lote, garantía hipotecaria mediante, para resguardar sus derechos”; explicó a Infobae, Solange Esseiva, propietaria de H-54.

Los expertos contaron que en general hay dos tipos de acuerdos; metros en la propia obra, en porcentajes variables de entre 20% y 40%, dependiendo de la ubicación y posibilidades constructivas del lote; y por metros terminados, dada la merma en las ventas y acortando los tiempos de cobro.

Mintzer, contó que “hay otros tipos de opciones mixtas en función de combinaciones entre dinero en efectivo y m2. El canje inmobiliario da la mejor solución para los dueños de los terrenos y los desarrolladores. Un win-win (sistema ganador) sin lugar a dudas. Los dueños obtienen una renta mejor al asociarse a los desarrolladores, y estos, evitan un desembolso rápido en un mercado sin crédito”.

Para formalizar la escritura, debe esperarse un período sujeto a la edificación y culminación del proyecto. Se afecta como Propiedad Horizontal, y recién allí, es cuando se pueden transferir las unidades, “si el propietario de la tierra recibe a cambio propiedades de otro edificio, se escrituran cuando el dueño completa la documentación que acredita la propiedad del terreno, y el constructor la de las unidades levantadas a quien aportó la fracción”, explicó Esseiva.

Los costos de la escritura, sobre todo en la Capital, se pactan al valor del dólar oficial, por el monto que figura en la documentación. Hay gastos fijos y variables, impuestos de sellos, honorarios del escribano, certificados en el Registro de la Propiedad, entre otros gravámenes, que hacen que la escrituración ronde entre 6% y 8% de la cotización del inmueble.

Zonas con alto potencial de crecimiento

En la Capital Federal los barrios más demandados para esta clase de proyectos de canje son Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez, Caballito, Villa Crespo, Villa del Parque y Barracas, entre otros. En los grandes centros del interior como Rosario, Córdoba y Mendoza, suelen repetirse este tipo de transacciones con éxito, al igual que en el Gran Buenos Aires.

En el mercado hay desarrolladores de acuerdo a su escala y posibilidades de emprender una construcción. Solange Esseiva especificó que “están los que se conforman con una esquina de 500 m2 porque quieren levantar monoambientes y otros que pretenden terrenos de más de 2.500 m2, en los cuales incorporan espacios verdes y amenities en sus proyectos”.

La inversión que demanda un proyecto de canje inmobiliario es muy habitual encontrarlos en lotes de hasta USD 1 millón. Es decir, para terrenos que tengan una capacidad edificable de entre 1.000 y 2.000 m2. Aunque, pueden realizarse en fracciones con mayor capacidad constructiva.

“Es interesante lo que se produce sobre el canje inmobiliario en esta época. Dado que los precios de los inmuebles se encuentran en el piso, es mucho mejor negocio para el dueño del terreno vender por este sistema. Le permite cerrar la operación y no convalidar un precio depreciado, por un porcentaje de los metros cuadrados del proyecto”, detalló a Infobae, Juan Manuel Tapiola, Fundador y CEO de Spazios.

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