Por qué la nueva Ley Lipovetzky que regula alquileres les complicó la vida a inquilinos y propietarios

Con vigencia desde julio de este año, la nueva Ley de Alquileres ya generó varios efectos no deseados, tanto para inquilinos como para los propietarios. En primer lugar, desde el mercado inmobiliario aseguran que hubo un aumento en los valores de los contratos y una caída de la oferta. Mientras que desde el lado de los inquilinos denuncian maniobras que los obligan a firmar contratos irregulares bajo las condiciones de la ley anterior.

¿Cuáles son esas maniobras? Desde Inquilinos Agrupados señalan como cada vez más frecuentes los casos de propietarios que quieren firmar contratos con fechas anteriores a julio, para que las condiciones no sean las determinadas por la nueva ley. También casos de inmobiliarias que hacen pasar contratos de alquiler de viviendas como contratos de locales comerciales. Y, finalmente, la firma de prórrogas de los contratos ya vigentes.

Según indicó Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados y uno de los impulsores de la nueva ley, algunos locatarios se ven obligados a firmar bajo estas condiciones porque no cuentan con el dinero necesario para mudarse.

“Estamos recibiendo bastantes denuncias por incumplimientos. Las causas que más aparecen son contratos con fechas anteriores a la ley o contratos con plazos inferiores a tres años, que son ilegales. También por cobro de comisiones a los inquilinos por parte de las inmobiliarias y el tema de la imposición de garantías. La nueva ley de alquileres dice que el inquilino puede ofrecer dos tipos de garantías y que el propietario tiene que aceptar alguna de las dos. Hay inmobiliarias que imponen un tipo de garantía, sobre todo las que tienen acuerdos con empresas de seguros de caución”, detalló Fernando Muñoz, de la comisión de inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires.

Desde la sanción de la Ley de Alquileres, los nuevos contratos tienen una duración de tres años (antes eran dos), una actualización anual del valor mensual por un índice que combina salarios e inflación (IPC) y más opciones de garantías.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) señalaron no estar al tanto de la firma irregular de contratos, aunque puede haber casos aislados en algunas inmobiliarias y entre particulares. “A partir de la Ley de Alquileres es obligación que participe un corredor inmobiliario en la firma de los contratos. Es nuestra obligación hacer que se respete la norma y dar un seguimiento”, indicó Alejandro Bennazar, presidente de la CIA.

Según la cámara, uno de los impactos negativos de la ley es que los contratos se venían manejando con una indexación semestral que se pactaba entre propietarios e inquilinos y que en los años anteriores había estado alrededor del 30% o en niveles similares a los aumentos salariales. Al incorporar la inflación en un índice de actualización automática, a partir de ahora esas esas subas pueden ser más altas. “Al incorporar el índice de inflación, el impacto es muy fuerte. Ya hay estimaciones de que para el año que viene puede ser del 48%. El índice se va a aplicar de forma automática, sin negociación entre las partes, y se van a generar conflictos”, dijo Bennazar.

Según los datos de la plataforma de inmuebles Zonaprop, a partir de la sanción de la nueva ley de alquileres los valores subieron un 19,2 por ciento. Y en lo que va de 2020, el precio de los alquileres acumuló una suba del 37,6%, el doble que la inflación.

En el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) aseguraron que no tienen conocimiento de que se estén firmando contratos con la ley vieja. “Las inmobiliarias estamos cumpliendo la nueva norma, aunque no estamos del todo de acuerdo por las consecuencias que está trayendo”, explicó Marta Liotto, vicepresidente del colegio, y recordó que ellos mismos reciben denuncias de posibles irregularidades.

Según la información de Cucicba, los precios de los alquileres están sufriendo un aumento de entre un 30% y un 35% y hay casos de propietarios que retiran sus inmuebles del mercado. “El mercado locativo funciona por oferta y demanda. Tenemos muy poca oferta y mucha demanda y eso también sube los valores. Hay propietarios que están en un impasse y lo van a resolver en marzo del año que viene, cuando vean cómo evoluciona la situación y la economía”, dijo Liotto.

La primera actualización de los alquileres a partir de la fórmula de la nueva ley se va a concretar recién en julio del año próximo, cuando se cumpla un año de la sanción. La ley establece que el precio del alquiler de una vivienda tendrá un ajuste anual según un índice formado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

La actualización automática a través de un índice quitó previsibilidad para los inquilinos y los propietarios que no saben cuáles serán los precios mensuales de los alquileres en los dos años siguientes a la firma del contrato.

"Tenemos muchas consultas de las dos partes. Vemos que ahora hay tres sectores. Los que dicen defender a los inquilinos, el sector inmobiliario que ve una catástrofe de acá a un año, y nosotros, que no somos tan pesimistas y creemos que estamos para mediar y resolver los posibles conflictos”, agregó Bennazar.

“La ley de alquileres es inoportuna. Aumenta el riesgo para el propietario provocando dos efectos: baja de la cantidad de viviendas en alquiler y cobertura preventiva con aumentos mayores de precios. Todo incluso sobrealimentado en un contexto donde el efecto tomas aumenta la sensación de desprotección. Un combo que desincentiva la inversión en inmuebles donde la oferta de vivienda en alquiler depende 100% de la inversión privada”, indicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

Otra situación que suma incertidumbre es la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20, que congeló los precios de los alquileres y prorrogó los contratos hasta el 30 de septiembre. Si el Gobierno no extiende la vigencia del DNU, a partir de octubre los inquilinos deberán pagar las diferencias entre los precios congelados y los precios del contrato que se acumularon durante la cuarentena.

Si no hay cambios y el DNU se vence, se iniciará la aplicación de la nueva ley en los contratos que vencieron en los últimos meses y fueron prorrogados. Hace dos semanas, el presidente Alberto Fernández confirmó que el Gobierno analiza prorrogar el congelamiento pero que aún no se tomó ninguna decisión definitiva.

Este lunes, ingresó a la Cámara de Diputados un proyecto para extender el Decreto 320/20 hasta marzo del 2021, con la firma de la diputada del Frente de Todos Fernanda Vallejos. También busca extender el congelamiento del precio de los alquileres, suspender los desalojos y pagar por transferencia bancaria.

“Sabemos que el gobierno nacional está trabajando en la extensión del decreto y en un plan de desendeudamiento, pero necesitamos que lo comunique oficialmente para frenar la presión de las inmobiliarias y los propietarios sobre los inquilinos. Los niveles de incertidumbre y angustia son enormes. No pueden anunciar la extensión un día antes de que venza el decreto actual; si esperan hasta ese momento, ya miles de familias habrán sido echadas de sus casas”, dijo Gervasio Muñoz.

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