El interior apuesta por el mercado de alquiler de viviendas, mientras reclama medidas para reactivar el Real Estate

Así como en la Capital Federal y en las principales cámaras sectoriales del Gran Buenos Aires, en las inmobiliarias de las provincias se observa preocupación por los efectos de las regulaciones del mercado, en particular porque advierten que desde el Gobierno analizan propuestas para los inquilinos, como la extensión del decreto que congela los contratos, un plan de créditos y subsidios que les permita saldar sus deudas con los propietarios.

El mercado locativo del interior, al margen del déficit habitacional estimado en parta todo el país en 3.500.000 unidades, es motorizado por la demanda en las ciudades en donde hay universidades y en las que las economías regionales son protagonistas, y permite obtener una renta de entre 2,5% y 4% anual, comparado con apenas 2% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (el peor registro de los últimos 30 años).

El valor promedio del alquiler de una vivienda de dos dormitorios en el interior del país oscila entre $17.000 y $25.000 por mes, según las dependencias y prestaciones que ofrezca. Esta parte del Real Estate camina entre dudas, generadas, sobre todo, por el vencimiento, a fin de mes, del Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20 y las modificaciones introducidas por la Ley 27.551 al régimen locativo, que congeló los precios de los alquileres, prorrogó los contratos y estableció la suspensión de los desalojos.

Marcelo Babenco, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), dijo a Infobae: “las ciudades de San Miguel de Tucumán, Puerto Madryn, Bahía Blanca y Posadas, integran las principales dinamizadoras de las obras de viviendas para alquilar, pero, si sigue el congelamiento, sumado con, la promulgación de la Ley 27.551, y su aplicación dentro de un plazo de 90 días, afectará tanto a la inversión como renta mensual, y seguirá desalentando al inversor”.

Fuentes de las compañías que integran la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), comentaron a Infobae que DNU resultó oportuno y paliativo para una crisis mundial sin precedentes, siempre basada en su aplicación temporal y teniendo como espíritu rector el esfuerzo compartido de las partes.

Al respecto, la FIRA hizo un relevamiento estadístico entre sus profesionales matriculados, en todo el territorio nacional, del que surgió que durante julio sólo entre las personas que sufrieron recortes de ingresos o cierre de sus negocios, se presentaba la necesidad de postergar, repactar o diferir el pago de sus alquileres (el 8,5% en los habitacionales, y el 23,2% en los comerciales) o de resolver los contratos (1,8% y 4,9%, en esas franjas respectivamente).

“Las medidas tendientes a limitar la libertad de contratación de partes en materia inmobiliaria son casi tantas como relaciones contractuales existen, así como la crisis económica que lleva años en el país, desalentaron a los inversores, constructores y compradores de inmuebles para destinar a la locación de viviendas”, explicó a Infobae, Mirta Libera, presidenta de la CIBA.

Es así que en solo un mes 19,1% de los inmuebles en oferta incrementaron su valor y se retiró de oferta 1,5% de los terrenos para vivienda. “A todo ello habrá que sumar (fuera del gran número de contrataciones directas entre propietarios e inquilinos) el grave problema que aqueja al sector inmobiliario, que se encuentra invadido de operadores irregulares ejerciendo ilegalmente esta profesión, ajenos al control que los Colegios Profesionales, los que deben recurrir a lentas instancias judiciales para su sanción y/o clausura. Si pudiese reverse, permitiría un mejor control de la informalidad, evitaría los casos de abusos y aseguraría que en el mercado solo intermedien los corredores inmobiliarios habilitados”, amplió Libera.

Los expertos consultados consideran que resulta más conveniente en los contratos en curso y las prórrogas originadas hasta el 30 de septiembre de 2020 no desatender el comportamiento propio del mercado, la economía inflacionaria y la desvalorización de la moneda y permitir a los contratantes regular sus compromisos acorde a derecho, debiendo organizarse el mecanismo de mediación previsto por la Ley 27.551 para los casos que así lo requieran.

Marcelo Babenco advirtió: “la gente a medida que recupera trabajo e ingresos vuelve a la normalidad locativa, un porcentaje pequeño se adhirió al DNU 320/20 de congelar el alquiler y pagar diferencias a partir octubre, principalmente por ver reducidos sus ingresos o no querer pagar a partir octubre el alquiler más deuda. Muchos contratos que vencieron a partir abril quisieron renovar con aumentos lógicos sin ningún problema. Locador y locatario buscan puntos de encuentro para continuar con el acuerdo”.

Los productos más buscados

En el interior, según la demanda de la población, en las viviendas que se buscan para alquilar, no pueden faltar el patio o jardín, ambientes cálidos y luminosos, como también, que cuenten con refrigeración frío/calor, según las característica del lugar.

Las expensas, en el interior promedian $4.500, al cotejarse departamentos o dúplex, de 1 a 3 dormitorios, más dependencias, sin vigilancia ni amenities.

En San Juan, “los alquileres familiares o comerciales que redujeron sus ingresos o debieron permanecer cerrados, gracias a la intervención de los corredores inmobiliarios, obtuvieron una negociación equilibrada con sus locadores. El mayor problema, se ve en las ciudades más afectadas, donde tienen más restricciones para trabajar lamentablemente ante la gravedad de su situación sanitaria”, comentó a Infobae, Josefina Pantano, presidenta del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de esta provincia cuyana.

“Nuestro colegio no formula reclamos y trata de acompañar lo más posible la grave situación. Pero consideramos, que desde el Gobierno Nacional se necesita ayuda directa para evitar que se corten las cadenas de pago. Es vital, lograr incentivos y apoyos para la adquisición de la vivienda propia y para la construcción de más unidades para alquiler, y es indispensable que se ayude realmente a las pymes. En nuestra provincia es necesario que se reduzcan los costos de sellados, se fijen casos de exención y se incentive a los comercios”, agregó. Allí el pago promedio, por una vivienda de dos dormitorios, oscila en los $20.000 mensuales.

Sobre como ajustaban los aumentos locativos, desde mitad de 2019 se hacían entre 15% y 17% semestral. “Si hay que actualizarlo ahora, por un contrato congelado desde marzo, se incrementaría en no menos de 30% para adecuarlo al valor de mercado y afrontar el año siguiente para volver a actualizar a partir de octubre los ajustes en las unidades para familias por el índice UVA del Banco Central de la República Argentina, y los comerciales por la variación del Índice de Precios al Consumidor del Indec, o 20% semestral”, dijo Pantano.

En la ciudad de Santa Fe, capital de la provincia homónima, como en las localidades próximas, se advierte gran escasez de inmuebles para vivienda, registrándose una clara intención de los inquilinos de migración del departamento céntrico a casas en el macrocentro y periferia.

“El precio del alquiler de casas antiguas, en Santa Fe, de superficies pequeñas, PH o unidades internas, van desde $15.000 a $18.000. Es difícil encontrar de dos dormitorios en un lugar aceptable y en buen estado, por un valor menor. Por propiedades en mejores condiciones, modernas, con patio y cocheras, oscila entre $28.000 y $35.000. Y en los countries suben hasta $55.000”, detalló a Infobae, Arón Tealdi, de Century 21, miembro de esta red de comercializadoras.

Mientras que en Mendoza, el mercado locativo, se posiciona en la demanda de departamentos de 1 dormitorio. Por lo general, liderada por jóvenes profesionales y solos. Los pedidos de dos dormitorios son más limitados.

Norberto Lombardo, gerente comercial de Presidente Real Estate, dijo a Infobae: “este segmento se encuentra directamente relacionado con las condiciones legales de los contratos y la situación macroeconómica del país. Hay que recordar que recientemente fue modificada la ley, de manera que a los locadores se les cambiaron las condiciones contractuales, siendo para ellos, menos previsible. No obstante, sigue existiendo intención de los inversores que quieren tener un resguardo de valor, y son los desarrolladores, los que motorizan la oferta”.

En Mendoza, “en general, no hay acuerdos particulares entre locadores y locatarios. Por unidades de calidad, de 170 m2 de dos dormitorios, se piden $60.000, y por las de 50 m2, de un dormitorio, $25.000”, agregó Lombardo. Por casas y departamentos de dos dormitorios, más estándar, sin amenities, las cotizaciones van desde $15.000 a $30.000 por mes, y más altas si cuentan con cochera.

En el promedio del interior, a diferencia del sector de ventas, donde los interesados prefieren casas y terrenos para invertir, “el segmento de los alquiler la demanda está liderada en 50,5% por los departamentos; seguido por casas 33,3%, quedando el restante 16,2% para otro tipo de inmuebles como locales, galpones, quintas, entre otros”, precisó a Infobae, Juan Carretero, gerente comercial de vehículos, inmuebles y servicios de Mercado Libre.

En esta plataforma tecnológica, las cinco plazas más demandadas en locaciones, son Córdoba Capital, 27,7%, Rosario, 19%, Mar del Plata, 14,6%, Villa Carlos Paz, 3,6% y San Miguel de Tucumán, con 2,2%. En cuanto a los inmuebles, los más solicitados son los de 1 dormitorio, 64,9%, seguido por los de dos dormitorios, 27,4%, y los de tres 6,4 por ciento.

Expectativas y necesidades del sector

Los inmobiliarios de todo el país coinciden en la importancia de pensar en políticas que incentiven la inversión en inmuebles, crecimiento urbanístico y sustentable de ciudades.

Según Marcelo Babenco, habría que emprender “una importante rebaja impositiva, tanto a nivel nacional como provincial, para aumentar la oferta de alquileres de vivienda”.

Emilio Caravaca Pazos, secretario general de la FIRA, dijo a Infobae: “todas las ciudades tienen diferentes potenciales, y se apoyan en sus posibilidades productivas: turismo, logística, energía, entre otros rubros. La inversión dependerá de las facilidades y condiciones que generen confianza en quien hará un desarrollo a largo plazo. También, se debería permitir el blanqueo de capitales orientados hacia la edificación, podría generar 500.000 puestos de trabajo en todo el país”.

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