Cuánto se pagará de alquiler: cómo es el cálculo que determinará las subas con la nueva Ley

La nueva Ley de Alquileres entró en vigencia en julio de este año. Tal como prevé la norma, el valor mensual de los alquileres que pagan los inquilinos se actualizará una vez por año según una fórmula que contempla en partes iguales la inflación y la evolución de los salarios.

Por eso, la primera actualización bajo esta nueva normativa se aplicará recién en julio de 2021 (para los que firmaron sus contratos en julio de este año). A través de la comunicación B 12059, publicada este jueves, el Banco Central definió qué índices —y en qué plazos— se tomarán en cuenta para elaborar el Índice para Contratos de Locación (ICL).

A partir del día 17 de cada mes y hasta el 16 del mes siguiente, ambas fechas inclusive, el ICL se actualizará de acuerdo con el factor diario que surge del Índice de Precios al Consumidor (IPC) nacional, con dos y tres meses de anterioridad. Y el valor de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), con dos y tres de anterioridad.

Una de las dudas en el sector inmobiliario era qué fechas se tomarían de cada indicador, ya que el IPC se suele publicar 15 días después del mes vencido y la publicación del Ripte se realiza a los 45 días de finalizado el período correspondiente.

“Estamos orgullosos de la ley que supimos conseguir. Terminamos con uno de los abusos más importantes que sufrimos los inquilinos. El aumento trimestral o semestral es profundamente injusto y perjudicial. Ahora esperamos que pronto esté lista la reglamentación para registrar todos los contratos de alquiler en AFIP”, destacó Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados.

En los contratos anteriores a la vigencia de la nueva ley de alquileres, se pactaban actualizaciones de los valores trimestrales o semestrales, pero sin un índice de actualización. Ahora, el primer índice de actualización deberá fijarse en julio del 2021, cuando se cumpla el primer año del contrato de alquiler bajo la nueva ley.

Con la nueva ley, los contratos de alquiler de vivienda deben tener un plazo mínimo de tres años. Otro punto destacado es que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

Ahora, resta que la AFIP reglamente la modalidad en que los propietarios deben registrar los contratos de alquiler. Es uno de los nuevos requisitos que se incluyeron en la nueva ley.

Impacto en el mercado

A casi dos meses de la vigencia de la nueva ley, según un estudio realizado por la plataforma de propiedades Zonaprop, que muestra los valores pedidos por los propietarios, los precios mostraron en julio un incremento mensual de un 7,9% en promedio. Es la mayor suba mensual desde que la empresa comenzó a relevar los valores ofertados en los avisos, en marzo de 2012.

“La reacción del mercado frente a la nueva ley se manifestó a través de un aumento para proteger su valor ante la nueva regla de indexación y la extensión de los contratos a tres años”, explicaron.

El precio promedio de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ubicó en julio en $24.549 para un departamento medio, de dos ambientes y 50 metros cuadrados. Mientras que un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por unos $33.323 por mes.

A fines de marzo y a través de un decreto de necesidad y urgencia, el Gobierno congeló los precios de los alquileres, prorrogó los contratos y dispuso la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año. Cerca del vencimiento de esa medida, las organizaciones que agrupan a los inquilinos reclaman su extensión hasta marzo del año que viene.

Desde el Gobierno están analizando el tema, ya sea una extensión del decreto o también un plan de créditos o subsidios para los inquilinos que les permita saldar sus deudas con los propietarios. “Se está estudiando y trabajando en el tema, no solo desde nuestro ministerio. Es un trabajo conjunto que se evalúa con varios organismos”, señalaron desde el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

En un reciente relevamiento nacional realizado desde la Federación de Inquilinos Nacional se estimó que aproximadamente un millón de familias están en condiciones de ser desalojadas a partir de octubre por las deudas acumuladas. Los datos de la encuesta, realizada entre 3.000 inquilinos, mostraron que el 30% de los inquilinos no podía pagar el alquiler del mes de agosto y la mitad acumula deudas de dos meses o más de alquiler.

Si bien dispuso el congelamiento de los precios de los contratos de alquiler hasta el 30 de septiembre de 2020, el DNU 320/20 prevé que la diferencia entre el monto pactado y el que corresponda pagar por el congelamiento deberá ser abonada en tres cuotas, y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas debería pagarse con el alquiler correspondiente a octubre (puede tener intereses compensatorios, pero no punitorios ni moratorios, ni otra penalidad).

Un relevamiento realizado a comienzos de agosto por el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (Cucicba) entre sus matriculados mostró que 84,5% de los inquilinos de viviendas de la Ciudad pagó su alquiler en julio. Es un valor similar al de junio, que había arrojado un 85% en el nivel de pago, pero sigue por debajo del 92% que realizó el pago en tiempo y forma en mayo.

Entre los que no pudieron pagar el alquiler de su vivienda, casi un 8% rescindió el contrato durante julio, detallaron desde el colegio. La encuesta abarcó unos 40.000 inmuebles de toda la ciudad, entre viviendas y comercios.

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