Escapar de la ciudad: una tercera ola verde de Real Estate suma proyectos por USD 1.200 millones

Así como ocurre en grandes ciudades del mundo, en la Argentina se observa a muchas familias jóvenes que buscan alejarse de Buenos Aires, para ocupar lotes libres que sumarían una inversión muy superior a los USD 1.200 millones en proyectos a desarrollar en los próximos 3 años. Cómo ejemplo, sólo en el partido de Escobar, se llega a este número al multiplicar los terrenos libres por una obra de metraje promedio, al costo de construcción actual.

Fuentes del mercado precisaron a Infobae que estaría en camino de producirse el tercer éxodo de propietarios en la ciudad hacia el verde en busca de adquirir o construir propiedades que interactúen entre el interior y el exterior, con el objetivo de priorizar la calidad de vida.

“Las dos migraciones anteriores se hicieron por distintos motivos. La primera, a partir de 1996, se apoyó en la construcción de la Autopista del Sol (Acceso Norte), las mejoras y ampliaciones de carriles en el Acceso Oeste, y en las autopistas Buenos Aires-La Plata y Ezeiza-Cañuelas, en la que miles de familias se mudaron a los barrios privados y countries de la provincia de Buenos Aires. Las renovadas autovías y la accesibilidad al crédito bancario de aquellos tiempos, estimularon la decisión de ir en busca de otro estilo de vida”, detalló a Infobae, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades.

El segundo éxodo se dio luego de la crisis de 2001, donde muchos propietarios pudieron ocupar los terrenos libres que se habían desarrollado en los ’90. “Por la salida de la convertibilidad, la cotización del dólar pasó en corto plazo de $1 a oscilar entre $3 y $4, y el costo de la construcción medido en la divisa bajó abruptamente, y disparó la oportunidad para desarrollar diversos emprendimientos”, añadió.

Con la pandemia, este fenómeno, volvería a repetirse, pero potenciado, por ser un fenómeno mundial, a la par de cómo está sucediendo cerca de las grandes ciudades del mundo: París, Madrid y Nueva York, por ejemplo. En Estados Unidos, en junio se logró un nivel de ventas de casas que no se observaba desde 2005, cuando había crédito hipotecario muy fácil de obtener.

“Otro factor, para que se realice la tercera expansión, es que se afianza el teletrabajo. Las empresas probaron que se puede funcionar desde el hogar. También, favoreció la devaluación. Edificar una casa cuesta la mitad que en diciembre de 2016, según un estudio de listas de precios de nuestra empresa constructora Victoria Homes. Una unidad de 232 m2 con todo incluido, lista para mudarse, se puede adquirir por USD 177.000 más IVA; lo que en 2016 costaba el doble”, explicó Edelstein Pernice.

El aislamiento agilizó las decisiones

El confinamiento generó que muchos usuarios finales aceleraran su decisión de cambio, impulsados por la experiencia que están viviendo. Diego Moresco, director ejecutivo de Nordelta SA, le contó a Infobae: “en Nordelta, Tigre, y Puertos, Escobar (ambos megaproyectos de Consultatio), tuvimos un incremento de operaciones como de consultas en los últimos meses. En la primera etapa del aislamiento tuvimos una muy fuerte demanda de alquileres, que se concretaban tras visitas virtuales hechas por videoconferencias; estas locaciones surgieron como solución transitoria a la necesidad de más superficie y espacios abiertos. Ahora, la demanda viró hacia la compra de lotes, motorizada por los inversores, que ven dos realidades que se potencian: la tendencia de sumar m2, pero sin resignar servicios de la ciudad, y la oportunidad para construir a valores que no se daban hace 15 años”.

En Puertos, hay 8 barrios entregados, con 800 casas entre terminadas y en construcción. “Tenemos lotes de 500 m2 que parten de USD 50.000 con financiación en 12 cuotas fijas sin pago inicial. En Araucarias, los compradores tienen la posibilidad de empezar a construir desde el pago de la primera cuota, y financiación de hasta 36 meses. En Nordelta, los lotes de 500 m2 parten de USD 125.000, tienen financiación a 30 meses, y se puede iniciar la construcción desde el primer pago”, precisó Moresco.

El COVID-19 hizo que muchas empresas del Real Estate, repensaran estrategias para captar al público, y hubo etapas de incertidumbre hasta mayo, pero las averiguaciones de las familias dispararon el lanzamiento de proyectos. La desarrolladora Eidico presentó Santa Ana Joven en Tigre, con casas, dúplex y townhouses.

“Más allá de la situación, todavía en condiciones macroeconómicas adversas, los desarrollos de lotes y viviendas pueden ser una opción para aquel que tenga ahorros en pesos. Tanto Santa Ana Joven como la mayoría de nuestros emprendimientos son en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), con lo cual nuestro sistema de financiación permite acceder a un bien que se revaloriza en dólares”, dijo a Infobae, Jorge Von Grolman, gerente comercial de Eidico.

Pilar, un eje clave de las urbanizaciones cerradas

Este partido del norte del Gran Buenos Aires es uno de los más buscados con las extensiones de la cuarentena, se triplicaron las consultas. “Este fenómeno también es parte de las nuevas aspiraciones del inversionista que ve alternativas con mejor rentabilidad y mayor demanda de alquileres, a pasos de los servicios, que incluyen oficinas sobre el ramal Pilar de la Panamericana”, argumentó a Infobae, Tomás Coria, CEO del Grupo Coria.

Por ejemplo, para construir una casa en el Barrio Los Arces de La Cañada de Pilar se cotizan lotes de 400 m2 a USD 35.000. “Luego de la selección del terreno, se arma un proyecto de construcción a medida de las necesidades del cliente y se entrega la casa con un proceso de obra rápido, llave en mano, con terminaciones de calidad”, amplió.

En los nuevos proyectos en Pilar, el metro cuadrado de venta en pozo ronda USD 1.200. La incidencia de la tierra para este tipo de emprendimientos se ubica entre USD 250 y USD 400 dólares por m2, dependiendo de su acceso y la ubicación. En cuanto a barrios cerrados, el precio del m2 de un lote va desde los USD 100 hasta USD 600, dependiendo de la urbanización.

Humberto Luis Foresti, socio-director de HF Proyectos & Inversiones, le contó a Infobae: “en general, los proyectos terminados no otorgan financiamiento, pero quien construya, tendrá 10 a 12 meses por delante, y dependiendo quien lo edifique, podrá amortiguar parte de la inversión, acordando alguna forma de pago escalonada. Una opción, es el acopio de materiales para ir congelando precios en pesos. En los barrios privados por lanzarse, la modalidad de pago se compone usualmente de plazos de hasta 36 meses”.

“Un parámetro, por ejemplo, es que por una casa en un barrio cerrado clase B+ de Pilar, 300 m2, de 4 dormitorios, dependencias y pileta, su precio de publicación pre pandemia era de USD 550.000. Hoy, su costo de reposición es de USD 390.000 (cayó 25%)”, agregó Foresti.

La actividad en otros puntos geográficos

No sólo el Norte del GBA atrae a los interesados, muchas familias buscan migrar hacia Quilmes, Ezeiza, Canning (en el eje Sur), Bella Vista, Moreno, Gral. Rodríguez y Luján (en el eje Oeste). “En este proceso, la desventaja es que cuando se retome el accionar normal, se deberán atravesar ciertos desafíos, cómo vender la propiedad donde se habita y afrontar obligaciones económicas que la pandemia dejará”, dijo Foresti.

Las expensas en las urbanizaciones, oscilan entre $15.000 y $25.000 por mes, cuyos fondos, en su mayoría son utilizados para costear la seguridad de la urbanización.

“La pandemia modificó no sólo los hábitos de las personas, sino también de las empresas. Esto traerá aparejado un replanteo de la demanda de locales comerciales y oficinas dentro del segmento corporativo. El espacio verde (jardín) o al aire libre (balcones, terrazas), para que la propiedad ofrezca buena ventilación, pasó a un primer plano al elegir una vivienda”, le dijo a Infobae, Dolores Otero Rossi, socia-gerente de la Inmobiliaria Otero Rossi & Cía., de La Plata.

En el casco urbano de cualquier ciudad, es difícil acceder a una propiedad que no esté afectada a PH con espacio verde propio. Allí resulta fundamental, estar cerca de las plazas, parques o la zona del Bosque.

María Eugenia Menacho, directora de Menacho Vínculos Inmobiliarios, con actividad en La Plata, le comentó a Infobae: “El segmento que puede acceder a casas con lotes generosos prefiere vivir en un barrio cerrado, por una cuestión de seguridad. En la zona norte de La Plata, el valor de reventa, para un dúplex de 80 m2, con cochera y amenities, arranca en USD 150.000. En ese rango, se pueden adquirir departamentos en torre de 2 dormitorios con cochera, dentro del casco urbano”.

Se calcula que la expansión, se extenderá por la Autopista Buenos Aires-La Plata y la ruta provincial 2. “Los puntos más elegidos, son Villa Elisa, City Bell, Gorina y Gonnet. También se nota un aumento considerable de las consultas de terrenos para construir en el sudeste platense: sobre la ruta 11, Villa Elvira o Parque Sicardi, o en la zona oeste, como Los Hornos, Olmos y Romero”, argumentó Otero Rossi.

“El home-office modificó el uso de los espacios y la forma de convivir dentro de las viviendas. La habitación para el personal doméstico dejó de tener incidencia y esa superficie es preferible reorganizarla y diseñarla como oficina. Otro espacio importante es la generación de un play-room donde los niños puedan jugar y ocupar sus energías en un lugar concentrado de la casa, quizás el comedor diario pueda repensarse como un lugar mixto, o bien, si el comedor formal, cumple esta función, sería mejor usar esa superficie del comedor diario, para los juegos”, observó Víctor Zabala, CEO & Fundador de +i Sumar Inversión y Estudio Zabala Arquitectos.

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