¿Se viene un “hot sale” inmobiliario?: la inversión desde el pozo domina el interés de la demanda del real estate

La extensión de la cuarentena, aunque ahora nuevamente un poco más flexible, determinó una notable parálisis del Real Estate. De ahí que para contrarrestar este escenario inmobiliarias y desarrolladoras comenzaron a armar estrategias para generar opciones para reactivar al sector. Una de ellas es, para quienes disponen de capital, un hot sale inmobiliario, en donde varias empresas ofrecerán propiedades que están en pozo, a precios más bajos, para contar con masa crítica para avanzar con el emprendimiento.

“Para quien disponga de dólares, la compra desde el pozo, es lo más atractivo del momento, por la baja del precio de la construcción medido en esa moneda. Actualmente, todas las obras se encuentran paralizadas, a la espera de reiniciarse en breve. Estos desarrollos serán un gran motor de revitalización el día después de la cuarentena para esta actividad. Por el contrario, el mercado del usado, ante la imposibilidad de que los potenciales compradores vean las unidades, pierde interés”, dijo a Infobae, Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba).

Los especialistas del mercado observan que entre las preferencias de los interesados por la compra desde el pozo ganan las unidades de 1 y 2 dormitorios. Y si son inversores, se prioriza la compra de casonas para demoler, pero con el fin de “stockearse”, hasta que el COVID-19 sea vencido. Las cotizaciones a estrenar, a esta altura, bajaron un 30% promedio, y en los usados oscila en 20%, a un tipo de cambio en torno al blue, determina un costo del metro cuadrado de construcción medio de USD 700 dólares (dependiendo la calidad de los materiales y las terminaciones), cuando hace dos años, rondaba los 1.400 dólares.

Zonas demandadas y bajas de precios

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, le comentó, a Infobae: “las zonas más demandadas en la Ciudad, salvo excepciones como los renovados barrios de Barracas y Parque Patricios, son Barrio Norte, Recoleta, Caballito, Palermo, Belgrano y Las Cañitas. Son aquellos puntos geográficos, dónde la mayoría de la gente joven quiere vivir. Se priorizan las propiedades con balcón y terraza, para que la propiedad ofrezca buena ventilación”.

Desde JT Inmobiliaria contaron que se realizó la reserva de un departamento de 2 ambientes de 40 m2, en Arenales 2800, que se ofrecía antes de marzo a USD 100.000 bajó a USD 79.000 de contado. Otra operación, por un 3 ambientes que estaba en USD 180.000 se cerró trato recientemente en 162.000 dólares.

Daniel Klasmer, socio gerente, de la desarrolladora Desinar, dijo a Infobae. “más allá de que existen oportunidades que se encuentran vinculadas a las necesidades del vendedor; recomendamos prestar atención a los barrios que tienen potencial. A la ganancia inicial, se le suma el beneficio que surge de la revalorización de esa tierra en el tiempo. Un ejemplo, es La Boca, con eje en las Avenidas Paseo Colón y Almirante Brown, traza sobre la cual se va a ampliar el Metrobús del Bajo que permitirá llegar en minutos al Centro de la ciudad y donde ya comienzan a verse importantes edificios de viviendas y oficinas”.

Fuentes del mercado, precisaron que, desde el pozo, se accede sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir valores del metro cuadrado que costaban entre USD 3.500 y USD 3.800 entre USD 2.800 y USD 3.100, por el doble efecto de la recesión y la brecha cambiaria entre el cambio oficial y el libre.

“Entendiendo que en los últimos años la cotización del dólar avanzó más rápido que el índice de costos de la Cámara Argentina de la Construcción, es posible encontrarse con un escenario en el que el costo del metro cuadrado sea menor a lo largo de la obra. No sucede lo mismo con los metros terminados, que implican una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios”, contó a Infobae, Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos.

“Estamos analizando, un proyecto en uno de los terrenos que adquirimos en Villa del Parque, con una capacidad constructiva de 15.000 m2, más cocheras, para llegar al público que no puede acceder a la vivienda ante la falta de crédito”, amplió Funes.

El grupo Portland desarrolla Ciudad Palmera, lanzado por Lepore Propiedades. Se trata de un emprendimiento de departamentos en el barrio de Caballito, muy cerca del club Ferro Carril Oeste, con financiamiento en pesos, en cuotas a 22 años que se ajustan por el índice de la CAC. Está en su primera etapa, ya que las excavaciones son una de las actividades que están habilitadas a pesar de la cuarentena.

A pocos días de su presentación, en la comercializadora recibió más de 5.000 consultas, “hasta ahora, tuvimos un ida y vuelta enorme con la gente, vía teléfono o por videollamada. Tenemos una lista de intención de reservas en firme, por la que anticipan USD 2.000”, detalló Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

Las herramientas del mercado

Hay dos herramientas usuales que permiten, a los compradores llegar a su nueva casa: la oferta Ad Referéndum de la visita y la reserva virtual.

Hernán Perrone, de Re/Max Parque (ubicada en Caballito), le explicó a Infobae: “le recomendamos a la gente que destine todo el tiempo necesario para recorrer la propiedad, con un tour virtual o con una entrevista previa con el inmobiliario, y despejar todas las dudas, como las vinculadas con el valor de las expensas y mantenimiento del inmueble, en particular en el caso de los usados. Luego, corroborar en qué situación jurídica se encuentra, si tiene la documentación en regla, si se podría firmar un boleto de compra venta y la escritura; si está pendiente, algún trámite sucesorio o si tiene algún impedimento legal”.

Si el cliente necesita ver presencialmente el inmueble, se recomienda hacer una oferta virtual Ad Referéndum de la visita. Esta se puede concretar por medio de documentación digital y con una transferencia bancaria que avale el interés en visitar la propiedad. El beneficio es que si, una vez concretada, el cliente decide no avanzar con la operación, se reintegra el monto entregado en un plazo de 24 horas.

“Estadísticamente, se formalizaron el 50% de las unidades que tuvieron ofertas virtuales, el cliente ha ido a visitar la propiedad y decidió comprar o alquilar. De a poco, todos los inmobiliarios, propietarios y compradores, nos iremos adaptando a esta modalidad que hará más eficiente el proceso de búsqueda”, completó Perrone.

Una de las situaciones inéditas, es la propuesta del “Outlet inmobiliario”, el primer sale de propiedades a estrenar y de pozo, iniciativa del Grupo SG, en alianza con Compañía de Mercado, que busca innovar y activar el sector, con una propuesta que se pondrá activa entre el 20 y 30 de julio, con una oferta para ver en la red de internet 100 propiedades con descuentos sobre los valores corrientes.

“Está orientado a consumidores finales y a inversores. Por el mismo monto, se accederá a mayor superficie. Si con el dinero se compraba un monoambiente, ahora se llegará a un 2 ambientes. Los buenos negocios se hacen cuando el mercado está a la baja. Incluye la posibilidad de paquetes de compra de varias unidades en uno o más edificios”, destacó a Infobae, Florencia Rossi, directora de Compañía de Mercado.

En términos generales, estas propiedades tienen un descuento de entre 20% y 35% sobre los precios de lista actuales. Coexisten tres tipos: desde el pozo (obra no iniciada); en proceso de construcción (iniciada), y a estrenar (terminada).

En este inusual mecanismo, hay inmuebles a partir de USD 1.700 por m2, y departamentos terminados en Palermo en USD 2.200. Stephanie Hindi, de Delateral, añadió: “también hay otras tipologías, como oficinas a estrenar, por USD 2.000 dólares el m2 en Belgrano, y cocheras, en un edificio de Caballito, para rentar, en USD 14.000 por unidad, cuando el valor habitual oscila entre 22.000 y 25.000 dólares”.

“El proceso es virtual hasta el contacto. Luego, en tratativas con el equipo comercial, se toma la reserva de la propiedad y se avanza hasta concretar la operación”, concluyó, Darío Sokoswski, fundador y director de Grupo SG.

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