El 84% de los propietarios de oficinas acordó alguna rebaja en el alquiler con sus inquilinos

Un informe de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios detectó que 7 de cada 10 locatarios de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires consiguió que el propietario le aceptara una quita en valor mensual contratado por los primeros tres meses en cuarentena, ante la drástica disminución de sus ingresos. Mientras que, si se agregan otras facilidades de pago, sin ser considerada mora ejecutiva, el beneficio obtenido por los inquilinos se amplió a 84% de los casos.

Frente a la nueva coyuntura, el relevamiento privado registró que los inquilinos esperan una rebaja en el valor de las locaciones de hasta el 30% en el segundo semestre, en tanto que poco más de la mitad decidió repactar el contrato, con reducción de superficie, dadas las nuevas condiciones que impuso el protocolo en prevención del Covid-19.

Fuentes de L. J. Ramos comentaron a Infobae: “la disminución en los valores de alquiler de oficinas puede ser pronunciada si no se detecta la cura o la vacuna para el Covid-19 en menos de un año. Sólo por compararlo, en plena crisis de 2001, la caída de los precios fue de 12 dólares por m2, y en 2008/2009 (por el trance de las hipotecas subprime), las cotizaciones bajaron 7 dólares por metro cuadrado.

El segmento de las pequeñas oficinas destinadas a pymes y micropymes, emprendedores, estudios de profesionales y consultorios, a partir de la decisión de la vuelta a la fase 1 en el AMBA, a fines de junio, produjo un importante número de rescisiones de contratos y pedidos de rebajas.

“En la última semana se recibieron decenas de pedidos de rescisión locativa de pequeños espacios. Pareciera que la nueva prórroga de tres semanas, y la dureza de la misma, minó los ánimos del nicho más diminuto de la pirámide locativa. Las superficies pequeñas van a ser las primeras en recuperarse. Las cifras de vacancia siempre son más difíciles de corregir en los segmentos altos, pero a la vez, éstos, son más estables”, comentó Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima.

Índice de vacancia

Según un informe de Colliers International, la oferta de oficina en CABA se compone de unos 150 edificios que totalizan más de 1.800.000 m2, de los cuales están vacantes unos 175.000 m2, aproximadamente, entre 9% y 10% del total, una proporción relativamente baja. El valor promedio del m2 solicitado es de 26,31 dólares.

Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers International, le dijo a Infobae: “se observa que las compañías están acordando flexibilidad en el pago de los alquileres, verificándose distintas estrategias dependiendo del sector o industria, en pos de equilibrar el impacto financiero. E incluso aumentaron las consultas sobre espacios disponibles premium listos para ingresar, pero con menores dimensiones, en busca de reducir los costos fijos”.

Fuentes del sector destacaron que hay empresas que ya lograron una reducción del alquiler que oscila entre el 15% y 20%, hasta octubre próximo. Y que luego, buscarán un nuevo acuerdo por un período de dos o tres años con revisiones semestrales. Este grupo comprende a las que mantienen actividades medianamente rentables o que se desempeñan en mercados activos como la alimentación, el farmacéutico y el financiero.

“Los propietarios, tratan de no perder a los buenos inquilinos, se valora a los que siempre cumplen los pagos, y prefieren mantenerlos para evitar tener la oficina vacía y asumir los costos fijos sin ingresos. Por otro lado, notamos, que los que han visto caer sensiblemente sus ingresos, negocian una reducción del alquiler de un 50%, hasta tanto la economía levante su actividad, en rubros como textiles, construcción y servicios”, le explicó a Infobae, Manrique Mom, responsable de la División Corporate del Grupo Adrián Mercado.

Karina Longo, gerente de la División Consultoría y Research de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, contó a Infobae: “se espera que las empresas con actividades no esenciales prioricen su subsistencia en base a recortes de costos fijos, como el espacio de oficinas ocupado, entre otras opciones. Observamos que la superficie buscada, en promedio, se redujo. De los 400 m2, en 2019 a a 200 m2 desde el inicio de la pandemia. Por el momento, estos movimientos corporativos se encuentran en evaluación y poco avanzados para hacerse en breve. La nueva cuarentena, más restrictiva en el AMBA, demorará estas decisiones”.

Estado de las ventas y las obras

Y agregó Longo: “el otro desafío será continuar el desarrollo de proyectos en un mercado con restringido acceso a la financiación, sumado a un retroceso en la demanda de espacios de oficinas derivado de la crisis económica. La combinación de esto hace prever que algunos desarrolladores pongan freno al avance de nuevos proyectos y esperen a tener más certezas sobre la recuperación. El mercado de oficinas clase A cuenta con proyectos por 853.100 m2 que serán finalizados a lo largo de la próxima década, cifra que supone un incremento del 60,2% sobre el inventario actual”.

Según los entrevistados, con respecto a la venta de espacios del segmento AAA o B+, se advierte muy poco movimiento y oferta. Las oficinas de buen y mediano nivel que se ofrecen han bajado sus precios moderadamente, hasta un máximo 10% y no negocian contraofertas mayores. La baja vacancia en este segmento (9%) asegura una demanda acotada pero que no dispone de muchas opciones.

“Los edificios que estaban en obra, en su mayoría son del ámbito residencial, y algunos corporativos; ahora están parados por la cuarentena, y serán reanudados con menores costos de construcción en pesos generando un mercado futuro interesante al cotizarse los activos terminados en dólares”, dijo Manrique Mom.

Rediseño de áreas de trabajo

La pandemia obligó a readaptar áreas y superficies laborales, donde lógicamente gana el distanciamiento entre los empleados, medida que será común, incluso, cuando se atraviese la actual situación.

Daniel Salaya Romera le comentó a Infobae: “cualquiera sea la superficie, los inquilinos reformularon la configuración de sus áreas de trabajo, tanto para mejorar las condiciones de separación, del personal ocupado, como por los turnos rotativos o escalonados, e incluso del uso de la opción del teletrabajo”.

“Estimamos que las empresas, dependiendo de la situación, y de extenderse la emergencia sanitaria, van a dejar metros cuadrados de oficinas. A la vez, que van a bajar los valores, tanto en venta como alquiler, y muchas migrarán de edificios premium a los Clase B”, dijo a Infobae, Agustín Méndez, bróker de Castro Cranwell & Weiss.

En esta inmobiliaria que opera en los ámbitos comercial e industrial, en plena pandemia, cerraron dos operaciones de alquiler. Una en la zona de Catalinas, en el Centro porteño, para una compañía de seguros, y otra, en la zona norte, a un laboratorio. Contrataron espacios de a 1.0 50000 m2, con un valor de entre USD 20 y USD 28 por metro cuadrado.

En el Grupo Adrián Mercado, le alquilaron a una alimenticia, unos 140 m2, en Palermo, a razón de USD 17 por m2.

Otras inmobiliarias efectuaron operaciones de venta, sobre todo, donde el inversor encontró inmuebles en buena cotización, o por disponer de dólares, obtuvieron importantes rebajas.

En Salaya Romera, las locaciones concretadas durante las últimas semanas fueron de superficies de dimensiones pequeñas y medianas, entre 50 y 120 m2, en promedio, en el barrio Cañitas, en CABA y también en la zona del Gran Buenos Aires, apto profesional, se pactaron a razón de $900 a $1.500 el m2, y en el caso de las consideradas AAA, entre USD 14 a USD 28 el m2, al cambio oficial del Banco Nación).

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