Desde el inicio de la cuarentena se duplicó el atraso en el pago de las expensas

Uno de los efectos derivados de la profundización de la recesión que generó el Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio que rige desde el 20 de marzo fue el deterioro de los ingresos nominales de muchos propietarios e inquilinos que tienen a su cargo el pago del gasto mensual del mantenimiento del edificio donde habitan.

En 2019, la morosidad se posicionó en el 30%, y ahora es de casi el doble. Según fuentes que administran consorcios, al cotejarse con el promedio de los últimos 10 años, el aumento es más notorio, porque habitualmente, oscilaba entre 20% y 25% de los casos.

Jonathan Landesman, presidente de Consortium Administración, le explicó a Infobae: “cuando la morosidad en las expensas llegó al 30% en 2019, se encendía una luz de alarma. Es considerado un atraso en el pago hasta los 3 meses, si se extiende pasa a ser considera deuda ejecutiva, y, de no cancelarse, se llega al remate de la propiedad. Todas las deudas de expensas son ejecutivas, pero se dan esos 90 días de plazo (en situaciones comunes) para regularizar. Hoy, los morosos no pueden pasar al sistema judicial por estar de feria por la pandemia, pero sí, en cambio a los abogados. Las deudas empiezan a acumularse en este cuarto mes de la cuarentena, y por lo que se ve, se agigantan los números de demora en los pagos”.

El promedio histórico de morosidad varía entre 150 y 180 días. Desde 2015, cuando se puso en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, la prescripción de los casos de acumulación de ese tipo de deudas se redujo de 5 a 2 años. Por lo tanto, los administradores no dejan que se acumulen los atrasos para efectuar el reclamo por incumplimiento.

Según comentaron fuentes del sector, se dio una particularidad gracias al programa de la Asistencia a la Producción y el Trabajo (ATP) que subsidió parte del salario de los encargados, muchas expensas bajaron de $5.000 a $2.000, pero en algunos grandes edificios esta opción no fue suficiente para evitar el crecimiento de la mora.

Los consorcios, en su carácter de empleadores, fueron autorizados a inscribirse en el ATP y solicitar la ayuda del Estado para el pago de la mitad de los sueldos de los encargados y trabajadores de los edificios, así como la reducción de los aportes patronales.

Se calcula que las expensas ordinarias están en el orden de $4.000 a $6.000, en promedio, por un departamento de dos ambientes, en la Capital, y algunos puntos del Gran Buenos Aires (GBA). Y la morosidad en gran parte se debe a los problemas de la coyuntura económica de arrastre, con inflación y pérdida de puestos laborales, luego se agregó la pandemia, que agravó la situación de mucha gente que sufrió rebajas de sueldos, pérdidas en ventas en caso de comerciantes, disminución de horas laborales, y muchos profesionales no generan ingresos.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, le dijo a Infobae: “lo que se sugiere y lo que están haciendo la mayoría de los consorcios es no cobrar punitorios a las personas que se atrasan por efecto de la crisis que profundizó la pandemia, aunque no existe una normativa al respecto. Se trata del interés que se cobra por pagar con retraso. Pero no para quienes son deudores consuetudinario”.

En varios consorcios, tratan de mediar y de congelar intereses. Se arman planes de pagos, para poder recaudar lo que deben en cuotas accesibles. Es una cuestión atípica. En el principio de la cuarentena. “Como medida de contención, se modificaron las fechas de vencimiento mensual, pero no hemos aplicado ni recomendamos la supresión de intereses”, destacó Martín Ribotta, gerente comercial de Vitró, empresa vinculada con la administración y mantenimiento de inmuebles.

Alteraciones por el COVID-19

La llevada del COVID-19 también produjo cambios en la manera de cuidar un inmueble y su forma de administrarlo, para que con limitaciones pudiera asegurarse el mantenimiento.

Landesman, le dijo, a Infobae: “las palabras esencial y sanidad, las ubicamos dentro del orden principal de ese mecanismo, que la gente baje de a uno o en grupo familiar en los ascensores, que los encargados limpien de otra manera y con productos desinfectantes, que los técnicos y controles se realicen en horarios y días específicos, y que los trabajos de reparación, en gran mayoría, se hagan cuando la urgencia lo justifique”. Y agregó: “también tratamos de enviar juegos didácticos por e-mail y estar en contacto continuo con la gente, y atentos a los casos que no se respetan las reglas. Notamos que creció la violencia entre los vecinos”.

En la Capital, se calculan que hay unos 200.000 consorcios en propiedad horizontal, más otro número considerable de conjuntos habitacionales unifamiliares.

David Loisi destacó: “con el COVID-19, se generó más concientización en los propietarios. Hay más higienización en las partes comunes, sobre todo en aquellas que se manipulan y tienen mucho tránsito de personas”. Algunos consorcios con espacios comunes como parques, jardines o gimnasio, están estableciendo un sistema para que los propietarios se turnen para su uso.

Mientras que Martín Ribotta comentó a este medio: “luego de un inicio polarizado, con detractores del aislamiento que querían continuar con su vida habitual, en contraposición con la gente más precavida y con temor de cualquier ingreso externo a los complejos habitacionales, se fue aceptando en los consorcios que había que ir hacia una situación de nueva normalidad, donde la totalidad de los residentes aceptaba las normas y restricciones al uso de los espacios comunes, como terrazas y jardines”.

Los mayores gastos en los consorcios

Vale recordar que la expensa es el desembolso consorcial, que no tiene tanto que ver con la localización geográfica del inmueble, sino con los servicios que presta el complejo habitacional y su administración dividido por la cantidad de departamentos o unidades en propiedad horizontal.

Alfredo Grippaldi, presidente de Administrar, de Mar del Plata, dijo a Infobae: “estoy sorprendido, hasta hoy hemos tenido muy buena respuesta por parte de los propietarios; obviamente que si esta situación se extiende seguramente empezaremos a ver casos de morosidad superiores a los habituales. En nuestro caso, durante marzo/abril no se imputaron cargos, salvo las unidades que ya estaban en trámite ejecutorio. Hemos reducido gastos en todos aquellos rubros que fue posible, y dejando por cuestiones de mantenimiento solo aquellos de urgencia. Si en la ciudad, las cosas siguen como hasta ahora, el mes próximo demos continuidad a obras en partes comunes del exterior, como medianeras y pozos de aire, que teníamos aprobadas antes de la pandemia”.

En Mar del Plata el valor de las expensas se ubica entre $4.200 y $4.500 por mes para los edificios de viviendas sociales de tres ambientes; y para los de categoría, de dimensiones similares suben hasta 25.000 y 28.000 pesos.

Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto le explicó a Infobae: “el valor de la expensa se ve influido por la zona en la que está ubicado el inmueble, y consecuentemente del valor del metro cuadrado. Las construcciones están categorizadas según si tienen servicios centrales o no, y en función de eso se determinan los sueldos del personal y otros costos. Se puede encontrar dentro de Villa Urquiza una edificio con vigilancia donde supera los $25.000, y en la misma cuadra, pagar un tercio de ese monto en un edificio torre sin custodia”.

Es aconsejable que se realice la revisión periódica de calderas, tanques de agua, desinfección, proteger los frentes de edificios, entre otros, los cuales muchas veces se descuidan para no alterar el valor de las expensas o proponer cuotas extraordinarias.

Por lo general, los sueldos de los encargados, aportes y contribuciones representan del 50% al 60% de los gastos del consorcio. Como también, la seguridad, si es un servicio de 24 horas, y si se tiene que controlar además del acceso al edificio, las cocheras, entradas de servicio y grandes espacios comunes.

En los últimos años, la tendencia es elegir encargados sin vivienda, que sean externos, así el consorcio puede alquilar la portería y obtener un ingreso que alivie el cargo de las expensas.

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