Cómo se adaptó el Real Estate a la pandemia en otros países y qué diferencias hay con la actividad en la Argentina

En Uruguay se aplicó un protocolo sanitario riguroso, consensuado entre el Ministerio de Trabajo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) y el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca), que permitió que más de 100.000 operarios retornen a las obras.

Aníbal Guzmán, gerente ejecutivo de Appcu, dijo: “la Vivienda de Interés Social, también llamada Promovida, sigue generando interés, muchos argentinos consultan por esta modalidad en Montevideo, no sólo como inversores, también para desarrollarlas. Por el lado de la demanda, los promotores no dejaron de invertir y edificar. Lo que no pasará es que los precios bajen en forma notoria. La gente esperará a que se normalicen las cosas para vender, y no creo que haya remates”.

En el país vecino fue muy afectado el mercado en Punta del Este, pero fuentes del sector precisaron que las restricciones han sido diferentes a las que rigen en la Argentina, lo que hace prever una recuperación rápida. “Afortunadamente, el Estado le proporcionó herramientas eficaces y rápidas en los primeros momentos de la cuarentena laboral, haciéndose cargo de parte del salario de los trabajadores, otorgando bonificaciones del 40% de los aportes patronales del Banco de Previsión Social (BPS), y estableció la disminución o prórroga de otros impuestos, con préstamos sin interés. Son acciones, que ayudan a evitar tanto la quiebra de las empresas como la paralización del sector productivo”, dijo Aldana Blizniuk Salaya, socia de Salaya Romera Propiedades Uruguay.

En la compañía aseguraron a Infobae que recibieron más consultas de las habituales. Los precios siguen estables. Aún no se registran pedidos por alquileres a la espera de la evolución sanitaria y de las decisiones de los gobiernos de la Argentina y Uruguay, por la apertura de fronteras. Pero como la moneda en Uruguay sufrió una fuerte devaluación, impacta en los valores inmobiliarios; algunos propietarios están comenzando a hacer alguna corrección del precio para atraer a los inversores o posibles compradores.

“Nos estamos apoyando en lo tecnológico. Los seminarios virtuales tuvieron una repercusión jamás imaginada y el ciclo de conferencias continuará. Las primeras medidas tomadas por el actual gobierno generaron optimismo en los inversores locales. También por parte de los brasileños, paraguayos, argentinos y europeos”, dijo Pablo Flores Medina, socio de Salaya Romera Propiedades Uruguay.

Última en parar y primera en levantarse

Diego Hodara, CEO de Titanium Realty Group, compañía con base en Nueva York, el principal foco de contagio en los Estados Unidos, dijo a Infobae: “el coronavirus Covid-19 afectó a varios rubros del segmento. El menos complicado, es el industrial o self storage (almacenamiento), y, le siguen los alquileres residenciales. Sin embargo, los hoteles, retail, entretenimiento y oficinas fueron los más golpeados. Al igual que aquellos desarrollos de condominio que estaban a punto de salir a la venta al mercado”. Pero se destaca que la construcción ha sido la última en parar y será la primera en reactivarse. De todas formas, ciertas edificaciones tienen permiso para continuar trabajando, por ejemplo, las instituciones académicas, la vivienda subvencionada, u obras de infraestructura.

Miriam Cortazzo, consultora Inmobiliaria en Nueva York, dijo: “la gran pregunta de los habitantes de este país es si el COVID-19 causará un colapso del mercado inmobiliario, tal como sucedió en 2008 con la crisis de las hipotecas subprime. En este caso, la problemática se asemeja más con la situación vinculada con los eventos del 11 de Setiembre de 2001 (cuando un ataque terrorista derribó las Torres Gemelas)”.

Históricamente, cuando hay poco inventario y bajos intereses, se crea un mercado de gran demanda. Las recesiones han tenido muy poco efecto en el segmento en el pasado, pero el coronavirus hace que la vida y los mercados estén lejos de lo normal.

La compañía Zillow, especializada en Real Estate, hizo un estudio en comparación con otras pandemias, y concluyó que mientras duró la problemática, los precios permanecieron con muy pocos cambios. “Es difícil que bajen, cuando no hay prácticamente ventas. En una palabra, las pandemias anteriores, solo causaron una pausa en el mercado”, agregó Cortazzo.

Las estadísticas muestran que el tráfico de visitas en plataformas como Zillow y Redfin, se redujeron un 40%. La publicación de nuevos listados inicialmente bajó 70% en algunos mercados como Nueva York y San Francisco, y las aplicaciones semanales para la financiación de propiedades, bajó 17.9 % al comienzo de abril.

Un reporte de Attom Data Solutions, concluyó: “los mercados del Noreste y la Florida son los más vulnerables. Las visitas en persona para ver propiedades, han sido terminantemente prohibidas. Mientras tanto en Boston, el mercado de venta de casas, se mantuvo estable. En Los Ángeles, las visitas en persona también fueron anuladas. Todo es virtual”.

En tierras europeas

Leonardo Rodríguez Nader, Co-Fundador & CEO de Comunidad de Inversión (CMNV), empresa que opera entre España y la Argentina, comentó: “si bien la Covid-19, desbordó el sistema sanitario en los últimos 2 meses, la construcción sólo se detuvo 10 días y se pudieron retomar las obras con algunos protocolos. La diferencia con la Argentina en términos de concentración urbana, probablemente, sea un factor favorable, además de la infraestructura española en transporte que permite cumplir con el distanciamiento físico obligatorio”.

En el caso del gobierno español, con relación a la ayuda, ofreció el beneficio del pago del 75% de los salarios de las empresas afectadas en la actividad, con préstamos a 5 años, con uno de gracia, y a tasa 0. “Allí, el Real Estate es muy importante en la cadena productiva del país, por esa razón se buscó brindarle toda la contención posible”, destacó Rodríguez Nader.

En otros puntos de España, como Tenerife, en las Islas Canarias, el estudio y la adquisición de suelos, seguido del armado del proyecto, se detuvo bruscamente. Mientras que la ejecución de edificios, mantuvo su desarrollo habitual, con el avance de más de 30 obras. El arquitecto Sebastián Estrella, que trabaja en la zona, observó: “en la isla, sólo unos días antes y en la Semana Santa no se trabajó, por lo que, las 8 jornadas laborales completas, deberán ser recuperadas antes de finalizar el año o descontadas de las vacaciones correspondientes”.

Carlos Rincón, account manager (gerente de cuentas para Estados Unidos y España) de la firma Inmsa, destacó en el caso del mercado español: “sabemos que hay complicaciones, pero antes de la pandemia, hubo fuertes inyecciones de liquidez y planes de estímulos de los bancos centrales. Esta flexibilidad apuntó a viviendas y autos, habrá refinanciación de hipotecas, y por el freno de obras nuevas, se reducirá el inventario, por lo cual los precios de las propiedades se mantendrían estables. En los mercados de oficinas y retail, podría aumentar la morosidad, al caer la venta de productos por falta de consumo en la cuarentena”.

Mientras que, en Francia creen que la caída del mercado será peor que en 2008, y sumergirá al Real Estate en una profunda crisis. Se estima que más de 220.000 hogares, serán excluidos para 2021 del acceso a préstamos hipotecarios.

Pablo Katz, arquitecto de DPLG Urbaniste, que opera en el país galo, dijo a Infobae, “la puerta de acceso a la propiedad se está cerrando. El número de compradores, por primera vez, se reducirá de 900.000, registrados en 2019 (excluyendo las inversiones en alquiler) a 680.000 a fines de 2021, una disminución del 25%, principalmente en las áreas rurales y ciudades medianas. En las grandes urbes, muchas personas tendrán que migrar hacia el alquiler social”.

“Las obras se han paralizado casi completamente desde el 16 de marzo, pero paulatinamente se retoman, y a partir del lunes 11 de mayo esta dinámica debiera intensificarse. El sector emplea a más de 1,5 millones de personas, alrededor del 7% de la población activa francesa. Toda la industria de la construcción contribuye con casi el 8% al PBI y genera más de 200.000 millones de euros por año”, detalló Katz.

En comparación con la Argentina, hay medidas similares impulsadas por el gobierno francés, orientadas para evitar las quiebras de empresas, como inscribir a sus empleados para percibir un subsidio. Los asalariados que estén parados reciben 84% de sus sueldos; mientras que diferentes organismos otorgan plazos para el pago de diversas cargas sociales.

La situación en Chile y Colombia

En el mercado trasandino, en cuanto a las viviendas nuevas, se comercializaron 3.471 unidades durante los primeros meses del año, lo que representa una caída de 42% en comparación con el trimestre anterior, según el informe la consultora GFK Adimark. “No vemos señales que nos hagan pensar que podría repuntar la venta de viviendas en comercialización, aunque tampoco estaríamos ante una guerra de precios, en el corto plazo. Las constructoras no están agobiadas financieramente, pues esta crisis las encuentra con un stock sano”, explicó Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria.

Pero en el escenario de las viviendas usadas se nota un ajuste de precios a la baja en torno a un 10%, tanto en venta como para alquiler. La oferta para la venta debiera aumentar ya que se estima que aumentarán la cantidad de casos que necesitarán vender sus activos para lograr liquidez.

En el caso de las locaciones, la demanda sigue dinámica, la gente está buscando opciones salvo en los sectores que se vieron afectados por las protestas de la crisis social de octubre del año pasado. Esos barrios (Santiago, Centro, sobre todo) sufrieron un castigo en los precios.

En la construcción, se ve una paralización de obras nuevas, ya que además de la pandemia juegan en contra los efectos de la crisis social que afectó al país. Según estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (antes de tener en cuenta los efectos de la Covid-19), este año, la inversión en el sector se contraería un 7,7% -la mayor caída desde 2009- y se perderían 40.000 puestos de trabajo. Mientras dure la pandemia, estas cifras podrían agravarse.

El crecimiento del desempleo, repercute en la compra de unidades, más allá que estas operaciones, en Chile, se realizan con créditos hipotecarios a 25/30 años con una tasa aproximada de 2,7%; las estadísticas hablan de una caída de las ventas del 50% en el bimestre marzo/abril.

“Los inmuebles se venden en Unidades de Fomento (UF), un valor variable que cotiza en Bolsa. Antes de la pandemia estaba 28.500, y, hoy a 28.700 pesos chilenos, con un dólar de $835, que ubica a cada UF en 38 dólares, y, un departamento medio bajo, anda en 2500 UF, financiado a 25 años”, explicó Daniel Adelsky, socio director, de Dessau Group, una compañía que representa a fábricas de insumos de la industria (desde porcelanatos hasta ascensores mecánicos), presente en la Argentina, Italia y Gran Bretaña, entre otros.

El gremio de la construcción trasandino calcula qué desde octubre, se perdieron 75.000 puestos de trabajo. “Creo que las cosas se irán normalizando. A pesar del estallido y hasta la pandemia, en los 3 primeros meses de 2020, Chile, recibió inversiones por más de USD 4.500 millones, es un país confiable en Real Estate en la región”, amplió Adelsky.

En Colombia el 34% de las viviendas no son habitadas por sus propietarios sino por terceros que las toman en alquiler. En las capitales de los distritos del país esa proporción se eleva a más de 40%. Aquí se observa cierta similitud con la Argentina. Alberto Rodríguez Moreno, CEO Century 21 Colombia, sostuvo: “enfrentamos la problemática de que los arrendatarios tienen una situación económica complicada para cumplir con sus pagos, y los propietarios los necesitan para sobrevivir. La mayoría de las inmobiliarias tienen la administración de contratos de alquiler y viven una situación difícil”. Sobre los convenios, el gobierno colombiano, emitió un decreto en el que invita a propietarios y arrendatarios a llegar a un acuerdo.

Respecto de las constructoras, se les permitió operar con protocolos de distanciamiento social desde el 27 de abril. La cuarentena, en Colombia se inició el 24 de marzo y, con la última extensión, finalizará el 25 de mayo. “Sin embargo, los sectores manufactureros y de la construcción pudieron volver a sus labores, desde el 27 de abril”, amplió Rodríguez Moreno.

“Una muestra de la importancia es su positiva participación en el PBI, al representar en 2019, el 8,5% del total nacional, cifra similar en años anteriores”, agregó. En Colombia se edifican unas 200.000 unidades por año, y más de 980.000 personas integran la fuerza laboral de este segmento, la cual se amplía a 2,4 millones con la actividad de las inmobiliarias.

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