Pandemia y propiedades: el real estate se enfrenta a una mayor oferta de departamentos y menores precios en dólares

Con varios sectores inmovilizados por la extensión de la cuarentena obligatoria, son muchos los que se preguntan qué pasará luego del 13 de abril, y si las condiciones permitirán que algunos rubros puedan volver a operar como se hacía previamente, como es el caso de los desarrolladores inmobiliarios.

“Habrá que reinventarse y esto involucra a los corredores, constructores, escribanos, proveedores de materiales y tantos otros que surfean en un océano de pocos centímetros de profundidad en proceso de evaporación”, dijo el ingeniero Gustavo Ortolá Martínez, desarrollador y presidente de Like Propiedades.

En el análisis del sector se observa que se multiplicó por tres el total de unidades ofertadas en comparación con la década pasada. Se han registrado en el último año los volúmenes de ventas más bajos de los últimos tiempos inscriptas por los escribanos y el Registro de la Propiedad. Las casi 1.400 transacciones realizadas por el Colegio de Escribanos de la Capital, en febrero, significó un promedio de apenas 1 por cada 6 de los 8.000 matriculados que están dentro del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba).

A estos aspectos negativos se suman otras desventajas, como el resultado de la renta de alquileres, que llegó a su mínimo histórico del 2% anual después de impuestos; la devaluación del peso que complicó a los emprendedores que hacen malabares para defender sus inversiones; y las expectativas de nueva baja del valor del metro cuadrado equivalente en dólares, en particular en el segmento de los departamentos usados, podrían caer más de un 10%, si la cuarentena se prorroga.

En las inmobiliarias y desarrolladoras aseguran que están ingeniándoselas para poder mantener la actividad, mirando qué puede ocurrir luego del 13 de abril, si no vuelve a prorrogarse la cuarentena preventiva de la CONIV-19. Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae: “no podemos firmar contratos, ni boletos, ni escrituras. Es como que el motor se ha parado. Increíblemente falta una semana para culminar la segunda etapa de la cuarentena impuesta por el Gobierno Nacional, y no sabemos con qué mercado nos vamos a encontrar. Aunque se levante, llevará mucho tiempo retomar el ritmo normal del negocio”.

Se estima que la demanda aprovechará estos días para investigar el mercado por medio digitales, y que los que disponen de dólares serán los más beneficiados, en particular en el segmento del usado.

Martín Fabiani, titular de Fab Consulting, agregó: “el motor sigue encendido, y muchas compañías del sector, están dedicando gran parte del tiempo a fortalecer las estrategias comerciales actuales y mejorar la planificación para lo que se viene. En materia de contactos con clientes y desarrolladores, mantenemos citas y reuniones virtuales, aunque en general no se toman decisiones de compra y venta”.

Nuevas estrategias

Norberto Lepore, presidente de la inmobiliaria homónima, destacó ante la consulta de Infobae: “para los departamentos usados, creamos una herramienta que nos está dando buenos resultados, una vez que el potencial comprador tiene toda la información de lo que le interesa, y se llega a un acuerdo comercial y el vendedor lo acepta, puede reservar dicha propiedad ad referéndum, para que una vez que pueda ver la propiedad, cierre trato. Esta modalidad fue creciendo tras el shock inicial que provocó el decreto de la primera cuarentena, donde hubo cierta parálisis.

“Haciendo un ejercicio de las proyecciones, pensando en el día después, en la vuelta a las actividades comerciales, podemos precisar que tendremos sectores en donde el aislamiento físico no les impactará o saldrán indemnes, por ejemplo, la industria farmacéutica; la productora y comercializadora de alimentos; el agroexportador, servicios bancarios y financieros; compañías de desarrollo y servicios tecnológicos, de entretenimiento y contenidos digitales. Por el contrario, los afectados serán los vinculados con la construcción; comercio en general; transporte; entretenimiento presencial; turismo; petróleo; y, por supuesto, la actividad inmobiliaria”, dijo Juan Pablo Gutiérrez, cofundador de GM2 Real Estate.

Los entrevistados consideran que en el real estate corporativo, se pueden dar dos situaciones, se cree que aumentará la vacancia, que según los últimos datos del primer trimestre del año se situaba en un 9% con tendencia a la suba. Y por el efecto cuarentena, es posible una baja en los precios de alquiler de las oficinas.

“Las compañías que se verán afectadas por ésta crisis entrarán en un proceso de fly to survive, es decir migrarán a edificios de categorías inferiores en los cuales el costo de Real Estate sea bajo y les permita seguir desarrollando su actividad sin poner en riesgo la capacidad de pago de sus alquileres. Con respecto a los propietarios, podemos decir, que esta situación los encuentra con valores de locaciones hacia la baja y le sumamos que las rentas que perciben se cobran en pesos a tipo de cambio oficial, por lo que la rentabilidad del negocio también disminuyó”, señaló Gutiérrez.

Damián Garbarini, director de DG Negocios inmobiliarios y Red 777, explicó: “Notamos que empieza a cobrar fuerza la opción de poder implementar firmas de promesas de compra-reservas en forma digital, porque no podemos exigir que esto se apruebe ahora, hay otras prioridades, pero sí en cambio, hay que precisar que esta pandemia nos marcará distintos modos de trabajo que requieren un evalúo serio para el futuro. Por lo tanto, sería viable, la implementación de boletos de compra-venta, alquileres y firmas digitales, o generar depósitos vía online, entre otras alternativas, para formalizar las operaciones”.

La demanda es misteriosa y más en este momento, en que se observa que los buscadores de propiedades tienen picos de visita, “creo que el efecto cuarentena viene con un rebote positivo. Las Bolsas se desploman, se venden portafolios de acciones y empresas al 25% de lo que valían antes del coronavirus. Creo que los valores de los inmuebles se van a ajustar en el orden del 50% y quizás, con este bajón en el precio, aumente la demanda. Entiendo que la construcción se reactivará, hay mano de obra disponible, como inversores que volverán, la tierra tendrá que valer menos y crecerán otras zonas alejadas de la Capital”, amplió Garbarini.

Varios operadores consideran que el Real Estate luego de la COVID-19 deberá expandirse más allá de la Avenida General Paz y del Gran Buenos Aires, en donde haya menos posibilidades para un contagio masivo, y muchas empresas podrían liderar el rumbo del cambio habitacional y la redistribución residencial.

A casi 24 meses de caídas constantes de la actividad, se le sumó el coronavirus. Para que los resultados puedan ser positivos luego de la cuarentena en el sector se considera que habrá que fortificar varios aspectos diferenciales que permitirán reacomodarse cuando se liberen los caminos para volver a trabajar a pleno. “Habrá que capacitarse, saber de comunicación digital, estas herramientas tomarán en la comercialización el protagonismo que esbozaban antes de la pandemia. Hay que entender que no reemplazarán al gestor inmobiliario, pero los recorridos virtuales, las producciones fotográficas profesionales, las bases de datos segmentadas, el chatbot, serán quienes protagonicen lo que viene”, concluyó Ortolá Martínez.

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