Propiedades: qué se puede comprar con USD 150.000 en el mercado inmobiliario argentino

Varios especialistas sostienen que un precio de referencia promedio en el mercado inmobiliario local en el presente, sobre todo en la Capital y el Gran Buenos Aires, se ubica en el rango de USD 150.000, tras el sostenido descenso que se registró en los últimos dos años.

Un informe de la plataforma Properati (enfocada en la búsqueda de unidades), realizó un análisis minucioso y detectó 2.859 viviendas actualmente en oferta que cotizan entre USD 140.000 y USD 150.000, la mayoría de ellas son departamentos.

Palermo presenta la mayor oferta en este rango de precios, con 233 unidades, que tienen una media de 46,7 m2; le siguen Villa Crespo 263 unidades y 62,2 m2; Almagro 224 unidades y 62,6 m2; Caballito 164 unidades y 58,2 m2) y Balvanera 125 unidades y 73,02 m2”, explicó Gabriel Gruber, director regional de la plataforma de marras.

Otro entrevistado por Infobae consideró que con USD 150.000 se pueden conseguir desde un monoambiente en los barrios más demandados como Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Núñez, hasta inmuebles en edificios que ofrezcan amenities (Gimnasio, SUM, pileta y seguridad). También se puede acceder a un departamento 2 ambientes en Almagro, Villa Villa Crespo, Villa Urquiza, en donde se gana superficie pero se trata de unidades con menores áreas comunes. Si la búsqueda se orienta hacia las zonas sur y oeste porteñas, como la Boca, Barracas o Liniers, se pueden adquirir propiedades de hasta 3 ambientes, en construcciones más antiguas y sin amenities.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, detalló: “si navegamos por los portales de propiedades y vemos lo que se publica por el valor de USD 150.000 es una cosa, pero será muy distinto al sentarse en una inmobiliaria para negociar con el dinero en mano. Hoy se dan acuerdos de hasta un 20% por debajo del precio de publicación. Los vendedores no están urgidos por ser los primeros en bajar los precios hasta que tienen los billetes de moneda extranjera delante de ellos, allí es cuando la opción de vender resignando precio empieza a ser una posibilidad de cerrar una etapa y abrir otras”.

El otro tema a considerar es si uno va a comprar un inmueble usado, nuevo, o en obra. “La incertidumbre respecto del futuro determina los precios. Las obras de refacciones en inmuebles usados están más baratas que nunca, en dólares, por lo que también los billetes pueden servir para hacer buenas remodelaciones”, agregó.

Por su parte, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, agregó: “por la baja en los costos de construcción se puede acceder con este presupuesto a departamentos monoambientes, dos ambientes e incluso tres ambientes compactos. Obviamente, depende de la zona donde esté ubicado: en Villa Urquiza se pueden comprar por USD 150.000 dólares desde dos monoambientes en el Proyecto Rivera 5800, o un 2 ambientes con baño y toillete. En Parque Patricios se puede acceder a un tres ambientes en Torres del Parque, un emprendimiento con amenities con posesión y escritura inmediatas”.

Un estudio de la consultora Serinco detectó que con USD 150.000 dólares se pueden comprar solo 25 m2 en Puerto Madero, mientras que en Villa Lugano, con el mismo capital se adquieren 136 m2.

Condimentos que determinan los precios efectivos

“En la medida que un barrio es considerado más seguro, mejor comunicado, con buena infraestructura, varios colegios, centros de salud, entre otras ventajas, la demanda se consolida. No podemos desconocer que el precio de venta de un pequeño departamento en el corredor norte de la Capital, es similar al de una casa en ciertas localidades de GBA. Si hubiera más seguridad, medios ágiles de transportes, más infraestructura, seguramente se produciría ese arbitraje de zona (fenómeno por el cual la gente resigna zona en pos de una superficie mayor de vivienda) y no estaría tan concentrada la demanda en pocos focos”, dijo Gómez.

Desde Properati informaron que cerca de del 10% de la oferta de viviendas en venta se cotizan entre USD 140.000 y USD 160.000 en la Capital. Si se suman las más económicas, representan el 46% de las viviendas en oferta que pueden conseguirse por montos similares o menores.

En el ámbito porteño, de acuerdo a lo relevado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la operación promedio se ubica en los USD 120.000, mientras que en la provincia de Buenos Aires se ubica en 80.000 dólares. Hay que aclarar que alejándose de la Avenida General Paz, y más aun superando los 30 km de la Capital, los valores descienden significativamente, y de hecho, en el interior muchas operaciones ya se concretan en pesos.

“Por otro lado, con la baja en el costo de la construcción, tener 150.000 dólares en mano o aproximadamente, es una buena oportunidad para ingresar en un emprendimiento que se pague en pesos y en cuotas ajustadas por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), a estrenar”, observó Gómez.

El mercado más lejos de la Capital Federal

Al compararse con otras plazas de nuestro país, como La Plata, se puede acceder a viviendas a estrenar o semi nuevas: por ejemplo, a un dúplex de 80 a 90 m2 cubiertos en Gonnet y City Bell, bien ubicados y con todos los servicios. También, en ese rango de precios, se venden departamentos en torre de dos dormitorios con cochera de 70 a 80 m2 en el casco urbano de la capital de la provincia de Buenos Aires.

En cuanto a los valores más bajos, Dolores Otero Rossi, socia-gerente de la inmobiliaria Otero Rossi & Cía, dijo: “las unidades menos cotizadas, se pueden encontrar en ciertas oportunidades por necesidades puntuales del vendedor/desarrollador. Se acuerdan quitas de hasta un 20% por debajo de los valores inicialmente cotizados. Pero hay que tener presente que se tratan de excepciones, ya que la tendencia es esperar a que pase la crisis y defender el valor en dólares invertidos en los bienes inmuebles”.

El valor de los terrenos

“Los lotes de unos 300 m2 aproximadamente en la zona oeste del partido de La Plata (Los Hornos, Olmos, Romero) y sur (Villa Elvira, Parque Sicardi) se consiguen entre los USD 10.000 y USD 18.000, dependiendo de los accesos y servicios que tenga. Este tipo de operaciones se encuentran estancadas, en la actualidad, ya que dependen mucho de los créditos hipotecarios para poder llegar a la construcción de las viviendas”, dijo Valentín López Gastesi, socio-gerente de Loga SRL y López Gastesi Propiedades.

En cambio, los lotes en la zona norte (Hernández, Gorina, Gonnet, City Bell, Villa Elisa) constituyen un sector con un rango más amplio en cuanto a medidas o tipologías (abierto, PH o countries). El metro cuadrado en la zona va desde USD 60 hasta USD 150, dependiendo de la superficie, ubicación, servicios y amenities.

También en otras partes, como en Capilla del Señor, partido de Exaltación de la Cruz, hay viviendas de valores que promedian USD 130.000, aunque en el pleno casco urbano de esta ciudad histórica, los inmuebles cuentan con terrenos y áreas descubiertas de amplias dimensiones que hacen que las cotizaciones no desciendan ni en plena negociación entre oferta y demanda. Por una casa de tres ambientes, garaje y patio, se piden USD 150.000 en promedio. Los precios en esa zona descienden cuando las propiedades se alejan del área céntrica.

Expectativas del mercado

Para Mario Gómez “el nuevo ciclo del sector inmobiliario tiene que estar motorizado por el ahorro y la inversión de largo plazo. Del mismo modo lo que se derive al sistema financiero, puede motorizar el crédito hipotecario y otras formas de financiamiento”.

Mientras que Otero Rossi, consideró: "para que la actividad vuelva a crecer sería ideal que el dólar siga estable o suba en forma moderada, acompañando la inflación. También creemos que los créditos hipotecarios son fundamentales para los compradores finales y para los desarrolladores. Para estos, es fundamental cierta estabilidad jurídica y reglas claras por parte del Estado. Consideramos que una buena iniciativa sería incentivar a nuestro sector con algún tipo de desgravación impositiva, como hicieron otros países vecinos, con grandes resultados”.

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