En el mercado inmobiliario aún no se percibe el piso de la baja de los precios en dólares

Por las secuelas negativas de la coyuntura y la disminución en las compra-ventas, las propiedades, sobre todo, usadas, bajaron entre 4% y 7% en dólares este verano. La caída de los precios ya se había advertido entre fines de 2018 y noviembre último, pero la merma se afianzó con el cambio de estación y la llegada de un nuevo gobierno.

El último relevamiento habitual de precios de oferta de departamentos en la Capital del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) arrojó un aumento de los precios del metro cuadrado para los nuevos y la continuidad de la tendencia descendente para los usados.

Fausto Spotorno, director del Instituto de Economía de la UADE, explicó: “La caída de los valores en dólares, tanto en la Capital como en el Gran Buenos Aires, responde a un exceso de oferta en el mercado y a la falta de demanda. Se distingue en la cantidad de inmuebles que no se están vendiendo. Tenemos hoy el récord de unidades ofrecidas”.

Por otra parte, “del lado de la demanda nos encontramos con una fuerte caída en la capacidad de compra de los salarios en términos de metro cuadrado de las unidades. Según el informe de mercado inmobiliario que elaboramos, un salario promedio sólo puede comprar un 19% de un metro cuadrado, cuando hace un año era el 22%, y, no hace mucho, está cifra llegaba al 50%”, detalló Sportorno.

A la disminución de la demanda y los problemas que produjo la devaluación, se le suma, “la falta de un plan económico que el argentino imaginaba que a esta altura del año iba a estar en vigencia. Los compradores esperan que comiencen a subir los precios para decidirse. Eso les da mayor seguridad. La incertidumbre general hace que los actores no quieran ser pioneros comprando ahora”, dijo el arquitecto Toribio Achával, presidente de la firma homónima.

En uno de los últimos análisis, la UADE mostró que los barrios de Almagro, Caballito y Villa Urquiza registran valores inferiores en todos los tipos de propiedades con respecto al mismo mes del año anterior. Para el segmento “a estrenar”, las cotizaciones rondan entre USD 3.728 por m2 en Núñez; y USD 4.079 en Recoleta. En tanto, que, las unidades usadas registraron bajas interanuales promedio de 3,5% en Palermo; 2,6% Recoleta; 2,5% Núñez; y 1,5% en Belgrano.

La baja en los valores en dólares, según Juan Manuel Carretero, gerente de clasificados de la plataforma Mercado Libre, “es parte de las consecuencias de la situación cambiaria que comenzaron a impactar en el país desde 2018 y que tuvieron un fuerte deterioro en la demanda inmobiliaria. Allí, el creciente interés por comprar a través de los créditos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) mermó por los desacoples de este sistema, trasladándose esa búsqueda hacia el mercado de alquiler”.

Durante 2019, el valor del m2 para los departamentos en la Capital experimentó su cuarto trimestre consecutivo de caída en precios, acumulando una baja anual del 3,8%, a un promedio de USD 2.792, el nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2017, contaron en Mercado Libre.

Según los datos del informe anual de inmuebles de esta compañía, en la Capital, Puerto Madero es uno de los barrios con los valores más altos de la ciudad, con USD 5.482 por m2; seguido por Recoleta USD 3.414 y Palermo USD 3.386. En el otro extremo, los más accesibles, se ubican Villa Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con un valor del metro cuadrado de USD 1.349, USD 1.655 y USD 1.782, respectivamente.

Quienes tienen dólares, son los grandes ganadores, al momento de negociar. “En cuanto a los barrios en los que se logran las mayores quitas del valor solicitado por cartel, Palermo es uno de los que lidera la demanda. Los otros más requeridos son Caballito, Belgrano, Recoleta, y en el quinto lugar, Balvanera”, precisó Carretero.

El que aspira a comprar y no depende de la financiación, obtiene claras ventajas, en particular en el segmento de las unidades usadas. “Si bien, en las cotizaciones hay un valor de cartel, sabemos que quien cuenta con los dólares, logra quitas importantes. Consiguen descuentos de hasta el 20%”, dijo Rodrigo Fernández Prieto, director comercial y CEO de Intelligent Architecture.

Sugerencias de políticas públicas para reactivar el mercado

En muchos casos, los protagonistas del Real Estate argentino sugieren que además de las medidas macroeconómicas de estabilización de precios, deben aplicarse acciones que alienten a motorizar la compra venta de inmuebles y la construcción, como reducir la presión tributaria y bajar las tasas de interés..

Cecilia Baccello, titular de la inmobiliaria homónima dijo: “creo que lo que viene es una etapa de mayor movimiento en el escenario, porque quienes participamos de este mercado sabemos con las herramientas que jugamos y así participamos. La actual situación, no es novedad en este país, es cuestión de estar en alerta, despiertos y proactivos. Es muy importante conseguir un acuerdo de la deuda, lo más razonable posible, con el Fondo Monetario Internacional. Si se concretara en breve, traería un marco de estabilidad y sabemos que cuando hay una sensación de equilibrio, los argentinos traen sus ahorros del exterior. Como pasó luego del default de 2002 y apuestan por los ladrillos”.

Otros, en cambio, aconsejan que es vital que se generen mecanismos para apalancar al que tiene ahorros pero no llega a la totalidad del monto que se pide por una vivienda. Ariel Champanier, presidente de Re/MaX Premium, consideró: “aún no está todo claro desde el Estado, situación que tampoco ayuda a recuperar la demanda, el Gobierno debería otorgar créditos, realizar incentivos a las personas que pretenden adquirir un inmueble, no olvidemos que es un sector que mueve toda la economía nacional”.

A diferencia, Fernández Prieto, agregó: “Lo que se viene haciendo desde el Gobierno, está perfecto. La presión tributaria de la gestión anterior, dejó casi sin aire a las Pymes. Las que sobrevivieron necesitan medidas de incentivos sobre la presión fiscal y sobre las tasas de interés”.

Generalmente todo cambio de gobierno supone un párate en el mercado, la gente espera para saber las medidas que se tomarán y hacia qué rumbo irá el país. “Sumado a esto, hay control de cambio y el dólar sigue subiendo. Se vende solo lo que está por un valor por debajo del mercado, o sea, por un 15% o 20% menos”, subrayó Cecilia Baccello.

Los valores de las unidades desde el pozo

Tanto en los lugares Premium como en los puntos más solicitados, las cotizaciones se defienden mejor que en los otros puntos porteños y del GBA. Pero lo cierto, es que los que actualmente construyen y ofrecen unidades desde el pozo, en distintos barrios, tuvieron que ajustar los valores hacia abajo, siempre en dólares.

“El contexto hace que se afirme la tendencia de la disminución de los valores, pero hay que aclarar que no todos los vendedores aceptan acuerdos a precios menores. En las obras de pozo, el menor costo de la construcción permite que bajen las unidades, y quienes tienen el dinero en mano, cuenten con mayores beneficios para comprar”, dijo Toribio Achával.

Los valores de los emprendimientos también son menores ya que, por un lado bajó el precio de construcción, y por otro lado el mercado no absorbe los valores pretendidos por los desarrolladores, “eso hizo que desde el pozo, desciendan en promedio un 10% a esta altura”, comentó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

A menor demanda los precios caen también en el GBA, los emprendimientos que ya están lanzados han bajado o deberán acomodar el precio para encontrar demanda que convalide el interés de compra y así terminar con éxito el emprendimiento.

“Al ingresar nuevos metros para vender con un costo de la construcción más bajo medido en dólares, el mercado se irá regulando, se ampliará la oferta, y con ello, habrá más opciones para los inversores. Vemos un interés real en la apuesta desde el pozo, visto como una opción de resguardo de valor, lo atractivo es que estas unidades se pagan en pesos ajustados durante la obra y una vez terminada, el inversor y el comprador saben que este activo lo vende en dólares”, dijo Fernando Pozzi, socio de Inmobiliaria Pozzi.

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