Para los propietarios, la rentabilidad de alquilar un inmueble ya está en su nivel histórico más bajo

En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, para los habitantes de la ciudad de Buenos Aires es cada vez es más difícil afrontar el pago mensual de los alquileres de una vivienda. A lo que se suman los aumentos en los servicios y en las expensas, que en muchos edificios estuvieron incluso por encima de la inflación. Según datos de la plataforma Properati, entre enero de 2019 y enero de 2020, los alquileres se incrementaron en promedio un 31,19%, con subas más altas en los barrios de Villa Crespo, Paternal, Constitución y Barracas.

Sin embargo, de la vereda de enfrente —desde el lado de los propietarios—, el negocio de poner en renta una propiedad tampoco pasa por un buen momento: la rentabilidad ya se ubica en sus mínimos históricos. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la renta bruta para un dueño que alquila un departamento usado de dos ambientes (unos 45 metros cuadrados) una vivienda es de un 2,42% anual, en promedio.

En 2017, cuando el mercado inmobiliario crecía gracias a los créditos hipotecarios y antes de la devaluación, la rentabilidad por el alquiler era más del doble y alcanzaba un promedio el 5,4% anual. En 2018, ya había tenido una baja importante y rondaba el 3,5%.

Los últimos datos disponibles, correspondientes a febrero, muestran algunas variaciones según los barrios. Las zonas donde los valores de las propiedades son más bajos suelen tener una rentabilidad más alta que el promedio de la ciudad. Es el caso de La Boca, con 2,95%; Once, con 2,81%; Constitución, con 2,79%; San Telmo, con 2,73%; y Barracas, con 2,63%. Por el contrario, la rentabilidad decae en las zonas donde las propiedades tiene una mayor cotización, como Barrio Norte, con un 2,11%; Agronomía, Recoleta-Retiro y Villa Crespo.

“La renta se calcula sobre el valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble, lo que da la rentabilidad bruta. Los alquileres, incluso crecieron por debajo de la inflación y del índice de salarios (CVS). Para los departamento de dos ambiente usados dio un aumento de entre 29% y 30%. Y se tomó el valor de publicación de los inmuebles, que cayó un 9% en dólares en comparación con un año atrás”, explicó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

“De lo que conocemos, a partir de la década del 90, este nivel de renta es históricamente el más bajo. No solo dentro del mercado de la ciudad de Buenos Aires, sino también comparado con otros países. En España, por ejemplo, el mismo cálculo —alquiler anual dividido valor de la propiedad— da como resultado una rentabilidad del 7,1% y en ciudades como Miami ronda el 4%", detalló Rozados.

Según representantes del sector, la escasa rentabilidad, por ahora, no provocó que haya menos oferta porque en general los propietarios prefieren que el departamento esté ocupado y no tener que asumir costos como servicios y expensas, por eso hay mucha flexibilidad para que los alquileres aumenten por debajo de la inflación anual. Sin embargo, esto tiene un efecto de desincentivo para los inversores para los que dejó de ser atractivo comprar una propiedad para obtener un renta.

Sin embargo, otros especialistas del sector también advierten que los valores de publicación actuales están por encima de los valores a los que finalmente se terminan concretando las operaciones.

“En este momento la brecha entre precios de venta y de publicación es más grande que en momentos de actividad normal. Si querés conocer la rentabilidad real tenés que saber cuánto vale el departamento. También hay que tener en cuenta gastos que no se trasladan a la facturación como las expensas extraordinarias o las comisiones inmobiliarias, que hoy están a cargo del propietario. En algunos casos, hay expensas que ya representan cerca del 50% del precio de un alquiler”, explicó Soledad Balayan, analista del sector y titular de la inmobiliaria Maure.

El tope a los aumentos de los precios de los alquileres, según lo describen en el sector, lo pone el aumento de los salarios. Otro dato que muestra la baja rentabilidad de alquilar una propiedad, es que cada vez más propietarios deciden pasarse el negocio de los alquileres temporarios con plataformas del tipo de Airbnb, donde los inquilinos son turistas extranjeros y locales o personas que necesitan contar con alojamiento en la ciudad por un período de tiempo menor a un año. “Hubo un aumento de la oferta de alquileres temporarios por encima del crecimiento del alquiler tradicional. Hay mucha oferta”, describió Balayan.

En barrios donde hay edificios premium, por ejemplo, es más frecuente hoy encontrar publicaciones de alquileres en dólares, destinado a un mercado de familias extranjeras o locales con muy altos niveles de ingreso. Según un análisis de datos entre distintas plataformas realizado por Balayan, el 34,7% de los alquileres ofrecidos en el barrio de Las Cañitas tienen precio de publicación en dólares.

Cochera versus departamentos

En el último año, la oferta de cocheras creció un 30% en la ciudad de Buenos Aires, según datos de la plataforma Mercado Libre Inmuebles. De acuerdo con el análisis, en el mercado porteño es más rentable invertir en cocheras que en un departamento. Con todo, en una compración regional, el nivel de rentabilidad más alto se encontró en Montevideo, con 6,6% anual, seguido por los barrios de Vitacura y Ñuñoa en Santiago de Chile con un 6% y un 5,8% respectivamente. Las rentabilidades más bajas se registraron en Buenos Aires, en los barrios de Nuñez (2,3%), Belgrano (2,6%) y Palermo (2,6%).

“A pesar del crecimiento del mercado de cocheras, se observa una tendencia a la baja en los precios de alquiler en dólares de estos inmuebles. Esta situación está asociada a la depreciación de las monedas locales frente a la moneda estadounidense, la situación económica de 2019 marcada por la ralentización y también por una creciente tendencia al aumento en la oferta que hace que los precios tiendan a la baja”, señaló el informe de Mercado Libre.

En términos de precio, los valores son muy dispares: Núñez y Palermo son los barrios porteño más caros para la venta de cocheras con un valor promedio de USD 29.535 y USD 27.960 respectivamente. Mientras que los precios de alquiler mensual más barato de la región son de USD 48, 49 y 50 en Boedo, San Cristóbal y Monserrat.

En rentabilidad, el podio es liderado por Flores con un 3,3% seguido por Balvanera y San Nicolás con una rentabilidad del 3,1%. En términos de precios en dólares, hay una tendencia a la baja tanto para alquiler como para la venta. En promedio el precio de alquileres de cocheras durante 2019, tuvo una variación negativa del 21%, mientras que para la venta la variación fue del 5,2%, detallaron desde Mercado Libre Inmuebles.

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