Real Estate en Córdoba, un negocios que mezcla cautela con expansión y oportunidades

La ciudad de Córdoba capital es una de las plazas del interior que siempre ofrece novedades en el Real Estate. Su potencial edilicio es relevante y si bien no está para nada exento de la coyuntura económica, se mantiene la confianza en el ladrillo y progresaron varias zonas aledañas en los que los propietarios buscan vivir en buenas viviendas a mano de todos los servicios.

Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Córdoba (Cacic), asegura que el mercado inmobiliario del usado, en compraventas de inmuebles, está resentido desde hace más de 3 años. "Acorde a los datos estadísticos que manifiesta el observatorio de nuestra entidad, llevamos 14 meses consecutivos de caídas de las operaciones, a excepción de octubre de 2019, en el que se reflejó un pequeño repunte”, detalló.

Córdoba tiene importantes empresas y plantas fabriles, como un gran dinamismo comercial, por lo que siempre hay gente con intenciones de poder acceder a una vivienda. “A pesar de todo, los clientes que disponen de dólares y comprenden el mercado y sus vaivenes, traccionan el mercado y consolidan operaciones inmobiliarias con valores de un 15% y hasta 25% menos (por las grandes contraofertas que existen). Saben que los descuentos que logran es porque tiene el dinero en sus manos”, agregó.

La capital provincial es un caso muy particular, con una dispersión en m2 que es una de las mayores de América del Sur. Es decir, la densidad de habitantes por m2 es baja.

Allí se combina el escenario de cautela con el de la expansión. Al respecto, Virginia Manzotti, la presidente del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, expresó, que “la tendencia mundial de las ciudades es desarrollarse hacia el norte. Salvo emprendimientos que aprovechan el río o los espacios verdes, hacia ahí va el progreso cordobés”.

Los barrios Nueva Córdoba, General Paz, Alta Córdoba, y algunos puntos de Alberdi, son los de mayor demanda, como así el Centro de la ciudad. Los factores que determinan la búsqueda de estas zonas, tienen que ver con la cercanía a las universidades, los transportes y la seguridad. Más de 100.000 estudiantes llegan por año a la capital para cursar en las universidades.

Manzotti detalló que hay barrios más periféricos que se consolidan, ubicados en la zona noroeste, como Villa Warcalde, Valle Escondido, y más cercanos a la ciudad vecina de La Calera, donde se advierte el crecimiento. Allí la búsqueda privilegia el verde y la tranquilidad, y son habituales las familias jóvenes.

La expansión se propagó también hacia localidades vecinas muy cercanas a la ciudad, como Malagueño, Villa Allende y Alta Gracia. Otros puntos que atraen a los inversores y propietarios, son Villa Belgrano en la zona norte, o Jardín Espinosa, en el sur, en donde se desarrollan condominios privados en altura de categoría premium.

“En todos los casos, el avance fue a la par de la ampliación de la infraestructura sanitaria y los servicios en general. Un factor determinante fue el cierre del anillo de la Avenida de Circunvalación, que posibilitó el enlace y conexión vía terrestre de toda la región”, agregó la presidente del Colegio de Corredores local.

En sintonía con el mercado nacional, la caída del sector es evidente, pero si se hace el foco en los inmuebles actualmente en obra, hay otro panorama. Juan Pablo Baca, analista de mercado de Coldwell Banker Argentina, asegura que “las ventas no financiadas cayeron alrededor del 35% en comparación con el mismo período del año último, pero las financiadas repuntaron un 15% en su relación interanual, impulsadas por la posibilidad de comprar con pesos y capitalizarse en dólares una vez finalizada la obra”.

El papel de la demanda

La recesión impacta en La Docta y la demanda lo sufre desde hace meses. Pero los entrevistados sostienen que, si bien las operaciones y las consultas bajaron, hay expectativas porque se siguen efectuando acuerdos de propietarios que en su mayoría buscan satisfacer las aspiraciones personales (crecimiento de la familia, por ejemplo) y los que están a la espera de oportunidades.

“La necesidad de los créditos personales es una realidad, que lo demuestra el porcentaje que representaban en el último boom crediticio vivido (más del 40% de las ventas fueron realizadas por medio de las Unidades de Valor Adqusitivo, UVA). Esta opción sería vital en estos momentos, pero poco probable en el corto plazo, por la actual coyuntura”, dijo Baca.

Por su parte, Manzotti, sostuvo que espera que cambie la situación. “Creo que los gobiernos deben brindarle al sector la importancia que tiene a nivel de fuentes de trabajo y productividad en general. Para ello, necesitamos ejes de trabajo que involucren a todo el segmento, como inmobiliarios, desarrollistas y el Estado, y trabajar juntos, que es de la única manera de salir de la crisis”, agregó.

Valores y segmento premium

En lo referido con las cotizaciones de los inmuebles, en Córdoba hay bastante dispersión. Los valores promedios son relativos por la inexistencia de índices urbanos oficiales. Igualmente, como parámetro, una casa de 3 dormitorios estándar, en un barrio de clase media, ronda los 85.000 dólares, y un departamento de 1 dormitorio, de la misma tipología y zona, unos 55.000 dólares.

El mercado de casas es más amplio y con el avance de las propiedades para vivir en el verde, las unidades de iguales dimensiones y calidades, en un barrio cerrado salen entre un 25 y 30% más que en los puntos que no tienen seguridad privada. El precio del m2, a estrenar para la venta se ubica entre 1.100 y 1.300 dólares, pero puede ser mayor dependiendo del proyecto y su ubicación.

Otra tendencia que fue muy bien recibida por el público cordobés desde hace más de un lustro son los condominios de departamentos de mayor categoría, con amenities (gimnasios, piletas, sum, solárium, espacios de recreación y salas para niños, entre otros). Aquellas personas que superan los 50 años y tiene hijos mayores y buscan espacios más reducidos, con seguridad las 24 horas y sin perder comodidades, son quienes los eligen.

Dentro del segmento, crecieron los inmuebles de oficinas, se fueron desarrollando a un ritmo más acelerado en comparación con las otras ciudades del interior. “La ubicación geográfica de Córdoba, su capital político y económico beneficiaron el crecimiento. El inventario de oficinas de alta gama llega a los 180.000 m2 aproximados, lo cual representa un incremento del 4,5% en la comparación interanual. La vacancia, por su parte, se mantiene estable en torno al 7% y el valor de alquiler de referencia, es de 13 dólares, por m2”, detalló Baca.

Qué se edifica

En la actualidad, según los datos brindados por la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), están en plena construcción más de 150 obras de edificios (con y sin amenities), complejos habitacionales y barrios privados, en distintos puntos de la ciudad.

“Los que más avanzan son los inmuebles de buena calidad impulsados por los inversores que buscan propiedades con renta prácticamente asegurada. Si no retorna el financiamiento hipotecario, lamentablemente, no puede acceder la gente que dispone de ahorros pero que necesita un apalancamiento para comprar. Las operaciones que se hacen son de quienes cuentan con efectivo o los que sólo les falta poco para poder llegar al monto total y sólo se endeudan por tres años con una financiación corta”, explicó Pablo Daniel Balián, el presidente de la Ceduc y director de Vesinm.

En Córdoba, los valores de los materiales para edificar, son similares, en general, en comparación con Buenos Aires. Para los niveles de terminación, en lo que hace a mano de obra, hay algunas diferencias a favor de Córdoba, y el valor de la tierra es menor.

Locaciones al ritmo del cuartetazo

Cuando el financiamiento hipotecario es escaso, la demanda para alquilar es grande. En Córdoba, el déficit habitacional se hace notar como en casi todo el interior, y si a eso se le suma la demanda de los universitarios, los precios de las locaciones nunca dejan de subir.

Por un departamento en Nueva Córdoba, un alquiler promedio oscila en los 14.000 pesos con gastos comunes por 3.500 pesos. Mientras que en el barrio de General Paz, por 1 dormitorio se piden 11.000 pesos; en el Centro, los de 2 dormitorios en 13.000 pesos y, siempre en unidades de calidad media. Mientras que por los dúplex, de construcciones y estilos más modernos, se piden para su alquiler unos 19.000 pesos (los de 2 dormitorios) y 25.000 (los de 3).

Entre bajas

Como en toda coyuntura la inestabilidad se hace presente y en Córdoba las desventajas del sector están muy ligadas con lo que ocurra con el campo. “Más allá de la tardía recuperación de la economía en general, se suma cierta incertidumbre sobre posibles nuevas retenciones más la ausencia de un criterio generalizado para valuar propiedades. Esto confunde a los propietarios, además del impacto de las devaluaciones y el bimonetarismo que caracterizan el mercado inmobiliario”, dijo Baca.

Desde el lado del desarrollo, Balián indicó que hay pocas ventajas en este momento. “A la falta de financiamiento y tasas altas, se suman las dificultades de mejores servicios, como agua y energía en algunos puntos de la ciudad, y la falta de fluidez en la administración pública municipal que hacen largo y dificultoso el proceso de obtener las aprobaciones y los permisos de obra, así como los plazos para obtener los finales de construcción”, expresó.

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