Claves para entender cómo se realiza una correcta tasación a la hora de vender una vivienda

Realizar una tasación correcta es una acción clave para precisar el valor de una propiedad, aspecto que contribuirá a mostrar transparencia, profesionalismo y seriedad para llevar adelante un proyecto que aspire a una cotización equilibrada, que conforme tanto al propietario que vende su vivienda como para el que la quiere comprar.

Son muchos los ítems a considerar y se aconseja que los dueños soliciten las evaluaciones a empresas con experiencia en la tasación y también de ese modo existe para el corredor la posibilidad de la comparación.

Para tasar una propiedad se utilizan varios criterios. “Es clave la realización de un estudio de comparables en la zona. Qué hay en oferta y a qué precios están publicadas las propiedades en el mismo edificio, en la esa cuadra, y las cercanas. Es vital saber cuánto hace que los avisos de esas unidades están online, ya que hay mucho stock sobrevalorado publicado; así podremos determinar un valor competitivo para la propiedad”, explicó Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.

Daniel Rozen, gerente de la sucursal Barrio Norte de Interwin, detalló que en el avance de la tarea “preparamos una planilla con las características principales de los comparables y el inmueble: se le otorga un puntaje a cada una y se las pondera según la importancia que cada tasador le otorgue. La ubicación y la luminosidad son fundamentales. Se cotejan estos números, para obtener así el valor.”

Tareas previas a la tasación

Varios especialistas coinciden en que antes de ir a ver la propiedad es necesario recopilar y analizar la información del inmueble y la zona. “La tecnología nos permite acceder a datos que nos ayudan a analizar cuestiones previas como la ubicación. En general, uno conoce todas las calles de la zona donde opera pero si no es así, se puede realizar una búsqueda en Google Maps para ver la localización exacta, entre qué calles se encuentra la propiedad, cuál es el barrio exacto, su perfil (residencial o comercial) y sus conexiones con medios de transportes. Con toda esa información, recién se visita la unidad”, dijo Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades.

Por lo general, el dueño que trata de vender su vivienda exige la mayor cotización posible; de hecho suele haber tironeos hasta poder acordar el precio de cartel. Al respecto, Rozen indicó que el propietario debe entender que más allá de su pretensión o necesidad de dinero y del valor afectivo de su inmueble, “le tiene que dar relevancia al número que surgirá de la tasación profesional". En definitiva, explicó, “el mercado (oferta y demanda) es el que en definitiva indicará el verdadero precio de su propiedad”. Luego, señaló, "aconsejo a que se autorice la comercialización del inmueble a una inmobiliaria seria, con trayectoria, pero que a la vez, disponga de recursos humanos idóneos e informáticos modernos, que le permitan realizar en forma coordinada acciones de marketing, de ventas y de comunicación”.

Muchos propietarios mientras tienen el cartel en su vivienda se ponen ansiosos, pero es necesario que al otorgar la comercialización a determinada empresa, confíen y estén tranquilos en garantizar una negociación eficaz. Es aconsejable que el vendedor no tenga el inmueble sobrecargado de muebles y objetos y ante cada visita de un posible comprador tengan la casa limpia y ordenada. “Les recomendamos a los dueños que lleven adelante algunos arreglos a la unidad, como trabajos de pintura, para que luzca mejor y se defienda la cotización ante cada visita que concurra hasta la propiedad”, agregó Rozen.

Estar cerca de los servicios y los papeles en orden

En la tasación de la propiedad se privilegia la ubicación y el entorno. Muchas operaciones se caen porque el posible comprador, aunque el inmueble reúna las condiciones que busca, no quedan conformes con las calles comerciales cercanas, los transportes, la falta de entidades de educación o de salud, entre otras cuestiones.

“La ubicación es vital. Luego, conocer bien el edificio, su estado, la cantidad de unidades, las mejoras y mantenimiento, si tiene amenities o no, entre otros detalles. Ya en la unidad hay que recorrer bien los ambientes, ver su distribución, medidas, luz natural, vistas, el estado general. En cuanto a los datos duros, recopilamos información de la escritura como los metros exactos, y el resumen de las expensas, para ver cuáles son los montos de las ordinarias, si existen extraordinarias, si hay deuda del consorcio, entre otros”, precisó Siwacki.

Quienes evalúan y las empresas también revisan si hay deudas impositivas o de algún servicio.

Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, dijo que “miramos las características de lo construido: la antigüedad, tipo de edificación (departamento, PH tipo casa, casa, por ejemplo), ubicación dentro del edificio (piso, altura, frente/contrafrente, ascensor, escaleras), amenities, cocheras, ambientes, cantidad de baños y toilette) y los detalles y calidad constructivas, cómo están hechas las paredes (de ladrillos o en seco), revoques, revestimientos, los pisos, los techos, aberturas y qué equipamientos de cocinas, calefacción o termotanques, posee el inmueble”. En cuanto a ambientes que deben mirar con más atención los tasadores, Siebenhaar, respondió que “es decisivo ver todos con igual esmero, aunque se prestará más interés en los baños y cocinas, que es donde se pueden ocultar detalles más costosos de reparar, ya que se trata de las zonas húmedas de cada vivienda”.

Otros especialistas, en cambio, dan especial relevancia a los livings, que continúan en un balcón y ofrecen muy buenas visuales. Se asigna mayor valor a los ambientes sin “falsas escuadras” y de medidas proporcionadas.

Rizzo, de Alternativa propiedades, dijo que observan con más esmero que en la vivienda no haya humedad. “Si hay humedad puede ser muy complicado o hasta imposible en algunos casos de solucionar y por lo general es responsabilidad del consorcio. La propiedad puede tener detalles para refaccionar ya que hay demanda de propiedades para reciclar, pero nadie quiere lidiar con este tipo de problemas que pueden depreciar mucho el valor. Entonces, si hay humedad, hasta que el propietario no lo soluciona no sacamos la unidad a la venta. Al momento de mostrar la propiedad, aconsejamos que no haya olor, se deben airear los ambientes o perfumarlos para que huelan bien”.

Otro factor que se tiene en cuenta es lo que no se ve a simple vista, sobre todo las cañerías. Se trata de investigar con el propietario cuándo se realizaron arreglos y quéfue exactamente lo que se hizo para poder estimar si hay vicios ocultos en las cañerías e instalaciones eléctricas.

Para una cotización correcta, el propietario que está por vender su casa debe tener los papeles en condiciones. Este aspecto influye en gran medida, porque -coinciden las fuentes inmobiliarias- no tendrá el mismo precio una propiedad lista para escriturar” que otra con problemas que pueden disminuir el valor en caso de que exijan largo plazo de resolución. Por caso, a veces se publican unidades en venta donde se aclara que hay que “regularizar los planos” y esto por lo general obedece a que el actual propietario ha hecho ampliaciones en metros cuadrados que hacen que se modifique el estado parcelario (este lo debe realizar un agrimensor) y así ascenderá el valor por ARBA, si está en la provincia de Buenos Aires.

Los costos y las preferencias del comprador

Determinado el precio, al propietario se le explica el proceso que implica una operación de la unidad, desde la firma de la autorización de venta hasta la firma de la escritura.

En general las cotizaciones se hacen en forma gratuita, a excepción de ciertos estudios para tasaciones judiciales, en donde allí se cobra el 0,5% del valor que representa la propiedad. Otra situación en que se cobra por la tasación es cuando se realizan por alguna sucesión o divorcio.

“En los últimos tiempos, al tasar una propiedad el propietario puede esperar o necesitar un determinado valor, por lo que el profesional inmobiliario intentará hacerlo de forma objetiva, para poder colocar el inmueble en el mercado por un lapso razonable de tiempo (idealmente, no más de 6 meses). Teniendo en cuenta que el valor de los inmuebles ha ido bajando en los últimos meses, en ocasiones puede darse un desfasaje entre estos valores y la expectativa del propietario”, explicó Rozen.

En la decisión de los compradores, además del precio, suele ser decisivo que los inmuebles tengan un living amplio con salida al balcón (departamentos), cuenten con garaje (casas), dormitorios de medidas razonables, buena luz y placares cómodos. Si la propiedad tiene cierta antigüedad, es importante que los baños y cocina estén reciclados.

Por último, la tecnología actual ayuda a hacer un buen diagnóstico de la vivienda. Para la medición, por ejemplo, es muy práctico el láser. Y también se emplea el metro electrónico.

“Las costumbres cambiaron, se rompió con la idea del ama de casa internada en la cocina y el resto de la familia dispersa en el hogar. Hoy los espacios se integran y se disfrutan de manera compartida", explicó Rizzo. Por eso la distribución es vital y la parte más desafiante para los tasadores es explicarle al propietario que quiere vender, cuánto vale su propiedad y justificarlo. "Para los argentinos, nuestra casa es uno de los bienes más preciados y siempre tendemos a sobrevaluarlo por la carga emotiva que tiene. Intentamos que el propietario esté convencido y seguro del precio”, concluyó.

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