Todo lo que hay saber para comenzar una obra a partir de la demolición de una construcción antigua

Por más que el mundo avance y la tecnología en el tema edilicio estén al servicio del hombre y la evolución, varias preguntas surgen a la hora de ver el espectro de cómo se edifican los grandes emprendimientos de nuestro tiempo. Los expertos consultados explicaron sobre los criterios que deben seguirse al momento de construir.

En el caso de partir de demoliciones de casonas o de edificaciones antiguas la ingeniera Roxana Scianca, directora de proyectos de Criba, sostuvo: “se debe tener en cuenta el tipo de estructura de la edificación por demoler, su estado de vinculación y de conservación con las propiedades linderas, la existencia de subsuelos o sótanos. Es recomendable la constatación notarial del estado de las medianeras, y que se hayan efectuado los cortes de suministros de servicios (gas, energía, por ejemplo). Lógicamente, se debe contar con la aprobación municipal de los planos de derribo y las inspecciones de acuerdo a cada jurisdicción, como con los seguros exigidos”.

Este examen debe ser llevado adelante por un ingeniero especialista en estructuras. “Por otro lado, se debe desvincular el armazón del inmueble a demoler, de los edificios linderos para no afectarlos con las eventuales vibraciones producidas por el derribo. Es recomendable hacer un análisis de la estructura de los edificios vecinos para detectar posible anomalías. Luego, el ingeniero estructuralista deberá desarrollar una memoria descriptiva detallando cuál es la secuencia de los trabajos, deberá diferenciar que tareas se deben realizar con maquinaria y de qué tipo, y cuales se recomiendan realizarlas manualmente”, dijo a Infobae el ingeniero Alberto Fechino, gerente técnico y comercial de Caputo/ TGLT.

En algunas ocasiones, por el proyecto, no es posible demoler por completo la construcción existente en el predio y para dejar en pie algunos elementos hay que reforzarlos para asegurar su estabilidad. Muchas empresas suelen construir un muro medianero reforzado con contrafuertes o “costillas” (como le dicen en el sector), que son tabiques perpendiculares al plano del muro.

Para elegir el método y la secuencia de demolición debe tenerse en cuenta que los sectores de la edificación que no se intervienen se mantengan en pie, recurriendo si es necesario a apuntalamientos temporales. Otra cuestión es el peso provocado por la acumulación de escombros, debiendo reducirse los acopios o apuntalar las estructuras que los reciben temporalmente.

“Otro aspecto importante que debe ser cubierto por el ingeniero responsable de la seguridad e higiene, es que tendrá que detallar las precauciones a tener en cuenta por los operarios para realizar los trabajos. Era común ver en el pasado la imagen típica de un operario parado sobre una pared, o una viga a 10 metros de altura del piso y demoliendo al mismo tiempo la pared o viga en la que estaba apoyado. Esto no es recomendable, los derribos deben realizarse desde andamios de comprobada estabilidad”, dijo Fechino.

Lamentablemente en distintas demoliciones hubo que lamentar víctimas por derrumbes de edificaciones linderas con el lote que debía limpiarse. Al respecto, Juan Pablo Polenta, jefe de seguridad e higiene de Portland Construcciones, precisó: “cuando las cosas salen mal, es porque no hubo un trabajo previo de planificación.

Precaución y excavaciones

Para que el lote esté listo para iniciar las obras de un nuevo desarrollo, se “pueden utilizar maquinarias con mordazas o martillos, o bien martillos manuales de tipo neumático y eléctricos, dependiendo de la evaluación del riesgo y la transmisión de vibraciones sobre otras edificaciones”, comentó Scianca.

Si las obras, por su volumen o complejidad requieren de maquinaria pesada, se usan las excavadoras con martillo, palas mecánicas y tijeras. En otras ocasiones pueden utilizarse los martillos neumáticos de gran porte montados sobre una pluma que se traslada sobre orugas, o una bocha de acero que se hace oscilar suspendida de una grúa para impactar sobre las construcciones a demoler; siempre bajo las condiciones de seguridad requeridas.

Puede presentarse el caso de tener que al demoler una construcción que posee materiales de alta calidad, como pisos de roble de Eslavonia, o carpinterías especiales muy antiguas; y que el recupero a través de la venta de estos elementos sea mayor que el costo de la demolición.

Hay que prever la posibilidad de encontrar elementos como el fibrocemento, asbestos (amianto o materiales fibrosos), tanques de combustible, o transformadores refrigerados con PCB (compuesto químico que se utiliza en transformadores eléctricos que está incluido dentro de los 12 contaminantes más peligrosos del planeta); todos elementos que son posibles de afectar el medio ambiente por lo que el retiro de la obra y la disposición final debe ser realizada por empresas autorizadas para tal efecto.

Estudio del suelo limpio

“La etapa posterior a la demolición es la excavación. Para realizarla con éxito se deben hacer estudios previos en los que interviene un especialista en mecánica de suelos, un ingeniero estructuralista y los responsables de la ejecución de la excavación. Este profesional, ejecutará un estudio de los suelos de fundación hasta una profundidad acorde con la altura y la magnitud de las cargas de apoyo del edificio. Que consiste en tomar muestras de los distintos suelos existentes a distintas profundidades y su clasificación en base a determinados parámetros. A partir de estos estudios, elaborará un informe donde brindará recomendaciones, las cargas que se pueden movilizar sobre las paredes de las excavaciones, la posible existencia de agua de napa a determinado nivel, por ejemplo”, explicó Alberto Fechino.

Sobre qué puede ocurrir cuando una máquina y quien la conduce, se acercan a la medianera de un vecino y que se debe tener presente para evitar contrariedades, Polenta, comentó, que, “esa es una de las partes más sensibles de la excavación, porque para poder avanzar se debe perfilar la medianera que comparte con el lindero. Dependiendo el sistema constructivo elegido el retiro de suelo de medianeras se puede hacer de forma completa o por etapas. Por lo general este último es el método más usado”.

También el profesional aconseja que no se deben excavar los sectores medianeros no indicados (según planos), respetar las alturas y secuencias. Y detener las actividades en presencia de instalaciones eléctricas o agua. Como también, revisar en forma periódica (mínima diaria) el perfil excavado afín de identificar grietas o material fino suelto que permita identificar con antelación un posible movimiento en el talud, que suelen ocurrir previo a un derrumbe del talud de suelos.

Hace unos años el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires promulgó la llamada Ley de Anclajes (4.580), a partir de la cual es posible utilizar anclajes que básicamente son barras o cables de acero que colocados en una perforación rellenada con mortero de cemento posteriormente, y ubicados dentro del terreno de los vecinos es capaz de soportar los empujes laterales del suelo sobre los submurales. Con la utilización de estos elementos se pudieron edificar varios pisos de subsuelo, en medio de la ciudad y con edificios de altura considerable en los terrenos linderos.

Costos y ley de la ciudad

El valor del metro cuadrado de construcción de las viviendas premium es de USD 1.800 y de USD 1.300 en la franja intermedia, mientras que el costo de demolición, según Polenta, por lo general se calcula por volumen y por material a derribar; teniendo en cuenta el tiempo de trabajo, el personal, los equipos y todos los gastos asociados, el valor oscila entre $2.000 y $2.500 por metro cuadrado”.

Según fuentes de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras de la Agencia Gubernamental de Control (AGC) perteneciente al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en la actualidad, hay unas 294 obras en etapa de derribo.

Algunas de las exigencias que se solicitan desde este organismo, es que el director de obras de la demolición debe pedir de forma online a la AGC una fecha de inspección previa para comenzar con los trabajos. En conjunto con esta solicitud debe presentar documentación respaldaría que informe: el Expediente de Permiso de Demolición Registrado por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (Dgroc), el plan y memoria de las tareas de demolición, los certificados de cortes de los servicios de luz y las emitido por las empresas prestadoras del servicio.

Al momento de la inspección, se corroborará la correspondencia de los planos registrados con la finca a demoler, el cartel reglamentario, las protecciones y medidas de seguridad correspondientes a propios linderos y vía pública, así lo informaron desde esta dependencia del gobierno porteño.

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