La construcción de oficinas de lujo se mantiene activa y se recuperaron levemente los precios de los alquileres en dólares

El acuerdo de varias operaciones de alquileres y algunas ventas de oficinas Premium marcaron cierto optimismo por lo que viene en el segmento corporativo del Real Estate argentino. La mayoría se concretaron entre los últimos días de 2019 y los primeros del calendario en curso.

Las locaciones promediaron los USD 27 por mes por metro cuadrado y las ventas fueron a razón de USD 3.800 dólares por m2, entre las más caras y las menos cotizadas. Las compañías de servicios, las petroleras, las de energía, las tecnológicas y logística dominaron entre los rubros que más convenios acordaron con los propietarios de las plantas de los edificios que ofrecen espacios para ocupar.

Según un informe de Colliers International, registró un alza del 2,8% en el valor de los espacios sobre el último trimestre. Al respecto, Juan Manuel Farola, director de oficinas de la consultora de marras, dijo: “de alguna forma no es un dato tan significativo, porque hay que resaltar que los precios siguen estables, pudiéndose verificar distintos niveles de flexibilidad ante una eventual negociación según sea la ubicación o la categoría del edificio entre quienes los ofrecen y quienes los buscan para alquilar”.

Con aproximadamente 2,35 millones de metros cuadrados edificados de stock Clase A y 1,5 millones de m2 rentables, el mercado corporativo de Buenos Aires es el más grande de Argentina. Así lo informa la empresa Newmark Knight Frank, que en su último informe del 2019, también registró que la vacancia es baja (cerró en un 6,7%) y la absorción neta es positiva.

“Creemos que es un sector con potencial, y afortunadamente se han concretado varias operaciones que nos permiten ser optimistas por lo que viene. Respecto al nuevo stock, se incorporó la Torre Odeón en el Microcentro. Y se esperan nuevos metros cuadrados por estrenar para el primer trimestre de 2020”, dijo Domingo Speranza, el CEO de esta compañía.

Por su parte, desde L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, tienen otra perspectiva del mercado. Los principales indicadores del escenario de uso corporativo, como precio y tasa de vacancia se mantuvieron moderadamente saludables hasta el tercer trimestre del 2019, sin embargo, terminaron el año mostrando síntomas vinculados con la magra situación económica.

“En ese sentido, los alquileres en las oficinas terminaron registrando sus valores a la baja. En el caso de las oficinas Clase A el precio promedio se ubica en USD 26,5 por m2 por mes, lo que representa una caída del 8,6% respecto a 2018, mientras que para las oficinas Clase B, la cotización se ubica en los USD 20,6 por m2 al mes, representando una caída del 9,7% en relación con 2018”, observó Martín Potito, economista, director de la división oficinas de L. J. Ramos. El

En cuanto a si una empresa o inversor decide comprar o alquilar un inmueble o una oficina en dólares, si en la operación se aplica el impuesto PAIS, José Viñas, director de brokerage de Cushman & Wakefield, destacó: “en los alquileres no influye porque se pagan en pesos al tipo de cambio del Banco Nación Argentina (BNA). En compraventa, si los inmuebles son adquiridos en dólares billete no influye, pero si son adquiridos en pesos, más que el impuesto PAIS, lo que hay que tener presente es el tipo de cambio mediante el cual el vendedor puede hacerse de dichos dólares (contado con liquidación, es un ejemplo)”.

Pero en el sector hace ruido lo del Impuesto PAIS, como también el cepo cambiario. “Como es bien conocido, el mercado de alquiler de oficinas se referencia en dólares, aunque los alquileres se pagan en pesos al tipo de cambio oficial. En este contexto, pareciera que la referencia al dólar oficial a la hora de pricear (en el sector se le llama así cuando se cotiza un inmueble) una oficina está empezando a sonar como una anécdota más ya que el valor del dólar oficial ya no es lo que era, sino eso, más un 30%”, argumentó Potito.

La pregunta a responder es si se va a modificar el valor o la forma en la que se establecen los precios. En el corto plazo, no parece que haya cambios. “En el actual contexto, con vacancia en aumento y precios a la baja, no pareciera ser el caso. Los propietarios ya estaban absorbiendo una caída de sus ingresos reales por la limitación de adquirir dólares a valores oficiales con los pesos que pagan sus inquilinos. En este contexto, a priori queda claro quien absorberá el costo de las nuevas medidas”, añadió.

Hubo bastante movimiento en los últimos dos meses, en Cushman & Wakefield, concretaron tres operaciones en el corredor de la Avenida del Libertador del lado de la Capital: “una de 5.000 m2; otra de 7.200 m2 y otra de 3.200 m2. Asimismo también hicimos acuerdos en la zona céntrica: por ejemplo, una locación en Microcentro de 3.000 m2 y otra en un piso de la Torre BBVA de 1.500 m2”, dijo Viñas.

Desde Colliers International, informaron a Infobae, que las últimas operaciones relevantes fueron realizadas por dos compañías, una vinculada al software y otra al sector farmacéutico, en la zona norte (Corredor Panamericana) por un total de 8500 m2. También participaron en dos locaciones en la zona norte de la Capital, en estos casos se tratan de una empresa de servicios de software y otra desarrolladora de Apps/video juegos. Ambos totalizan unos 5.000 metros cuadrados.

En tanto que Speranza, detalló que, “alquilamos varias plantas a fin de año. Una empresa de software, tomó en el edificio que está terminando IRSA, son dos pisos, que suman unos 2.400 m2 y el contrato a razón de USD 30 por m2 por mes, y, también una petrolera, renovó varios pisos en la torre Boston, a 30/32 dólares, y, otras empresas ocuparon plantas más pequeñas y se mudaron al corredor norte porteño, en donde se hicieron acuerdos entre 25 y 28 dólares. Las pocas ventas, fueron unidades chicas, que se concretaron por USD 3.500 por m2 en Puerto Madero y USD 4.500 por m2, cerca de Catalinas, y USD 4.200, en Núñez”.

Expectativas de precios y de oferta de espacios

La mayoría de los especialistas consultados por Infobae, consideran que los valores de los alquileres y venta de las oficinas para 2020, se mantendrán estables en dólares por metro cuadrado.

Al respecto, y sobre cuales rubros pueden motorizar las búsquedas, Juan Farola dijo: “detectamos para expandirse a aquellos sectores que trabajan en los servicios exportables, desarrollo de software, laboratorios, gas y petróleo. Todos y cada uno de ellos dependerán de la macro así como de las regulaciones específicas de cada sector (de hecho, puede impactar la decisión del Gobierno nacional de suspender la aplicación del Régimen de Promoción de la Economía del Conocimiento)”, precisó.

Se espera que durante el transcurso de 2020 se incorporen nuevos inmuebles que agregarían 180.360 m2 al inventario distribuidos entre la zona norte porteña y del Gran Buenos Aires, Catalinas, Macrocentro y Microcentro.

Aunque también crecen otros lugares, como en Villa Crespo y Palermo, precisamente en el límite de ambos barrios, en marzo se estrenará Netting-Juan B. Justo, con espacios Premium distribuidos en 9 pisos, de la desarrolladora Rosbaco & Partners, que invierte 3 millones de dólares para su edificación.

“Es normal que en tiempos de incertidumbre la propiedad sea un refugio de valor y dentro del mercado de Real Estate, el segmento corporativo ha demostrado una interesante rentabilidad otorgando entre el 6% y 7% anual a locatarios e inversores en 2019”, dijo Federico Rosbaco de la compañía que emprende este proyecto corporativo que propone plantas en venta a razón de USD 2.400 por metro cuadrado.

En relación con las empresas vinculadas con la actividad industrial puede haber mejoras en laboratorios, agroquímicos, alimentos aunque no necesariamente ello se traslade en aumento de personal y necesidades de espacios de oficinas en el corto plazo.

“En nuestra empresa tenemos registrados en búsqueda unos 58.000 m2 de espacio de oficinas -algunos de los cuales son proyectos que vienen del 2019, que estaban en modo stand by pero ahora se están reactivando-. De ellos, los principales sectores que buscan espacio son energía (gas y petróleo), servicios financieros, salud, tecnología, laboratorios, comunicaciones, consultoría varias como shared services center y back office, entre otros”, concluyó Potito.

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