Qué perfil tienen y qué buscan los argentinos que invierten en negocios inmobiliarios en Estados Unidos

Muchos argentinos poseen sus fondos en dólares en el exterior, situación que les permite volcarlos para efectuar distintas operaciones en el mundo. Entre ellas, se expande la opción de invertir en propiedades en los Estados Unidos. Precisar un número no es fácil, pero los especializados sostienen que más de USD 2.000 millones se han canalizado a ese destino en los últimos dos años.

Sólo en el Estado de Florida, el reporte de mercado de la Florida Association of Realtors- National Association of Realtors, mostró que en 2019 los fondos provenientes de argentinos totalizaron USD 1.300 millones, que al margen de viviendas, compraron hoteles, terrenos, oficinas y centros comerciales.

Sobre por qué los argentinos eligen este lugar para invertir se refirió Marcelo Schamy, uno de los responsables de IDG Homes Detroit: “en ningún caso la iniciativa se relaciona con la adquisición de casas para residir, vacaciones o para irse a vivir a Estados Unidos, netamente es un proyecto en donde buscan una renta en dólares y la apreciación de capital en un país estable sin diferencias cambiarias donde es mucho más fácil predecir y analizar los resultados en base a los comparables nacionales que indican los promedios, y donde estos se cumplen”.

Otra opinión, la brindó Miriam R. Cortazzo, NYC Broker Asociado y Asesora Global Keller Williams City Views en Nueva York: “mi experiencia es que el inversor argentino, lo hace, como muchos otros extranjeros, buscando seguridad ante todo. Se trata del mercado económico más estable del mundo. Su economía, a pesar de los altibajos internacionales, demostró la solidez que puede superar los retos globales, y, mucha mayor fortaleza de lo que el mundo esperaba después de la debacle de 2008/2009 (la llamada crisis de las hipotecas subprime), con un índice de inflación actual del 2,3% y 3,7% de desempleo”.

En el mix de los que eligen comprar unidades están los que ven las oportunidades de negocios, pero hay otra posibilidad, que es la de irse a vivir al país del Norte. “Están los que buscan invertir en un territorio con reglas y donde se puede planear a largo plazo, y otros que por la situación de la Argentina quieren la Visa de inversionista y tener la probabilidad para poder mudarse o vivir en alguna de estas ciudades, como Miami”, explicó Gastón Miculiztki, socio de BM2 Realty.

Cómo y qué tipo de viviendas compran

La mayoría de los argentinos que invierten en Estados Unidos operan a través de giros bancarios, aunque otros lo hacen a través de intermediarios como las financieras y compañías que operan en el segmento.

“Nosotros trabajamos con clientes que compran departamentos de renta, en buen estado, por lo general, y con el inquilino habitando la vivienda. Es como un negocio con paquete cerrado”, detalló Silvina Macagno, directora de desarrollo de negocios de Urbis Real Estate.

Esta empresa comercializa unidades en Fort Lauderdale, Orlando y Fort Myers, todas en Florida, en buenas zonas con crecimiento. Y en Miami comercializan mucho, pero allí, la gente busca casas para vacacionar. “También ofrecemos departamentos en alquiler que otorgan una rentabilidad del 6% a 7% anual, con mínimo riesgo. Mientras que los inmuebles que vendemos, en su mayoría, varían entre USD 75.000 y USD 100.000”, contó Macagno.

La mejor opción que observan los especiales es invertir en casas de tres dormitorios. También hay opción de dúplex o multifamiliares. “En nuestro caso, aconsejamos a los argentinos que prioricen las unidades en buen estado aunque puede ser un buen negocio e inclusive para obtener la Visa de inversor al que compra casas para reparar”, contó Eduardo Pérez Orive, de Eduardo Pérez Orive Group que es bróker de las empresas Intertrust Realty Corp para actividades en Florida, e Investdtw, con sede en Michigan.

Hay todo tipo de inversiones, desde multifamiliares hasta unidades de lujo, “creció la zona de Wynwood, la más demandada. Allí se apuesta por comprar galpones industriales y terrenos para luego refuncionalizarlos en complejos de viviendas o centros comerciales”, dijo Miculitzki.

Cómo influye la coyuntura

Por ahora ni el cepo cambiario ni la aplicación del impuesto PAIS generaron la disminución ni las dudas en las decisiones de compra venta de argentinos en Estados Unidos. Tampoco las políticas que llevó adelante Donald Trump desde su asunción al gobierno. De hecho, bajó los impuestos. La economía creció y la tasa de desocupación es la más baja de los últimos años.

“Nada se modificó. Por lo general, el cambio de presidente no afecta el rubro inmobiliario en USA, lo que a veces impacta son los problemas económicos de América Latina, que afectan la actividad en este mercado”, dijo Silvia Macagno. Para dar una idea, “aunque nos enfoquemos en unidades de USD 75.000, por lo general, se compran paquetes de 4 hasta 5 propiedades a la vez, que pueden llegar a sumar unos 2 millones de dólares en residencias que van desde 50 a 500 m2”, amplió.

Por su parte, Miriam Cortazzo, dijo: "la gente que compra una propiedad lo hace con distintos fines. Lo más común, es la de acceder a un departamento, para alquilarlo por largo plazo, con lo cual el comprador percibe ingresos pasivos y al mismo tiempo la propiedad se va valorizando en aproximadamente, un 3% anual. En los últimos tiempos, he visto más interés por parte de inversores, en inmuebles como edificios de oficinas y de departamentos, centros comerciales, bauleras (storages) y también, se forma un pool, en donde un grupo de inversores, apuestan por distintos desarrollos”.

En Estados Unidos, a los extranjeros se los recibe bien cuando deciden invertir en distintos rubros, incluso cuentan con acceso a créditos para adquirir bienes raíces. Si bien hay bastantes protecciones legales, los bróker consultados, aconsejan que para evitar dolores de cabeza o problemas con la inversión, se informen mucho y se apoyen en las consultas con los asesores inmobiliarios, pasando por el abogado y contadores, quienes ayudaran a comprender las leyes y los beneficios impositivos para aplicar.

“Además de Nueva York y New Jersey, donde la densidad demográfica es muy alta y la demanda se mantiene, los destinos de crecimiento de empleo y edilicios muestran a los estados de Florida, Texas y California, como los más atractivos para el inversor extranjero. Los departamentos en Manhattan tienen mucho interés mundial y de ahí se desprende por qué son tan altos los precios, en esta parte de Nueva York, el valor del m2 en una reventa es en promedio a USD 14.000”, añadió Cortazzo.

Mientras que, en ciertas zonas de Nueva Jersey, como Hoboken y Jersey City, que bordea el Rio Hudson, considerada parte del área metropolitana de Nueva York, el precio por m2 es de USD 7.000. “En esta ciudad de USA y una de las principales del globo, como desventaja, se aprecia que hubo una disminución en las propiedades de lujo (las que superan los USD 2 millones), entre otros motivos, por un alza en los impuestos a la compra. Sin embargo, el mercado de inferiores precios, se mantiene muy fuerte y re energizado con mucho movimiento desde la primera semana del 2020”, precisó Cortazzo.

El caso de Detroit

La ciudad de Detroit, en el Estado de Michigan, pasó del ocaso y la bancarrota en 2013, a la prosperidad de estos días. Sus autoridades y empresarios lograron resurgirla y transformarla actualmente en uno de los puntos de mayor expansión en innovación y tecnología.

Hacia esta ciudad que está al norte de Nueva York, llegaron empresas como Starbucks, Google, Nike, y las automotrices (como Ford, y la alianza de Fiat y Chrysler, por ejemplo) que fundamentalmente apuntan a todo lo que viene en relación con vehículos eléctricos y conducción autónoma.

Esta situación hizo que el Real Estate crezca a la par de otros rubros en lo económico. El especialista en lo inmobiliario, Schamy, dijo que “ese avance nos permitió radicarnos y ofrecer las oportunidades, en estos momentos, Detroit sigue proponiendo el m2 más económico de Estados Unidos y su recuperación no deja de motivar la migración de empresas y de gente de todo el país en busca de buenas propuestas de trabajo que hoy existen. En esta ciudad se consiguen viviendas que oscilan en un valor promedio de USD 68.000 y se alquilan en un valor promedio de USD 725 por mes”.

Las viviendas suelen ser del tipo unifamiliar con un mínimo de 3 dormitorios y con sótano. “Nosotros las adquirimos en mal estado y nos ocupamos de reciclarlas en todo sentido para entregársela al comprador con un inquilino calificado con contrato anual. Eso seduce mucho a los inversores argentinos que se encuentran con todo solucionado”, amplió Schamy.

En tanto que Pérez Orive, dijo: "Detroit es la mejor alternativa para el que busca rentabilidad y capitalización (oscila entre el 7% y 12%). “La ciudad desde 2014 comenzó a recibir miles de millones de dólares que la están transformando en la Silicon Valley del noreste de USA”.

El impuesto PAIS

Gastón Miculiztki, sostuvo que para dar una opinión sobre la aplicación del impuesto del 30% todavía es muy corto el tiempo para saber si influirá, o no, en el ánimo de los inversores albicelestes. “En realidad, a partir de agosto (luego de las PASO) aumentaron las consultas de los argentinos para invertir en Miami, no sólo en el rubro inmobiliario, sino también en los sectores gastronómico, textil e industrial”.

Los valores residenciales en Miami, en la playa desde Down Town a Sunny Isles, van desde USD 5.000 a USD 12.000 por m2, traducido a la cotización del inmueble, van desde los USD 600.000 a USD 4 millones, dependiendo del tamaño y la ubicación de la unidad. En la zona urbana van desde USD 1.000 a USD 5.000 el m2, son unidades desde 50 a 500 m2, entre USD 50.000 y 500.000 dólares.

“Con Trump la economía se muestra fuerte, aplicó una política exterior que es amigable con el Real Estate. Algo destacable es que el actual gobierno creó unos sectores que se llaman opportunities zones, que necesitan crecimiento, y si se compra una propiedad allí, y la mantiene por un período de más de 5 años, el comprador o desarrollador se favorece con amplios beneficios fiscales”, concluyó Miculitzki.

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