El regreso de los pozos: la inversión inmobiliaria desde el comienzo, un resguardo para desarrolladores y futuros propietarios

La construcción de unidades con venta desde el inicio de la obras suele atraer tanto a quienes apuestan por el segmento como opción de inversión, como para quienes desean ser propietarios y no acceden, por diferentes razones, a un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda terminada. Según el momento de ingreso se puede lograr un precio preferencial, entre 20 a 30% por debajo del valor de mercado respecto del valor de la entrega de las unidades.

Frente a un escenario económico complejo, las construcciones y operaciones desde el pozo vuelven a ser un instrumento que se valora mucho por estos días. Las condiciones jurídicas que amparan esta inversión dentro del real estate la transforman en una opción que protege el dinero a todas las partes, e incluso, contribuyen a dinamizar la economía, porque se tratan de proyectos en los que se requieren entre 50 y 150 trabajadores en promedio.

Sobre el escenario actual, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo: “es un verano especial, con un gobierno recién asumido, con mucha gente expectante por las decisiones ligadas con la inversión. “Desde hace tiempo, existe una demanda contenida que no define y en los próximos meses se van a animar a movilizar su capital. Obviamente, no será un proceso masivo, sino más bien selectivo. Cada inversor evaluará la mejor posibilidad a fondo, teniendo en cuenta su perfil de riesgo”.

En este segmento fue una contrariedad la aplicación de un nuevo cepo cambiario, y ante la restricción de poder comprar dólares o dolarizar su cartera, el inversor ve la posibilidad de poder adquirir inmuebles desde el pozo y en pesos, “a la larga estará dolarizando su capital, además de la valorización que implica una compra así. Los valores se acomodaron, el costo en dólares de la construcción bajó, y eso representa una oportunidad. Así se paga la construcción en pesos, pero luego se vende en dólares. A lo largo del tiempo siempre hubo alternativas de inversión financieras o de otra índole, pero a la larga siempre la mejor performance en rentabilidad y refugio de valor la logra el ladrillo”, explicó Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers.

Desde la mirada del desarrollador se necesita que la rueda siga girando. Tener en marcha un mecanismo de producción de largo plazo. Históricamente, cuando no existió el crédito fluido se apalancaron en las preventas, con emprendimientos orientados a un segmento acotado de la población, que cuenta con fondos propios (ABC1) y con proyectos inmobiliarios de mayor liquidez, como las unidades pequeñas, que son las de entrada al mercado.

Mientras que por el lado de la demanda, los primeros días del año no muestran grandes cambios respecto de los últimos meses de 2019, con escasas operaciones de venta de viviendas destinadas a personas y familias de nivel socio-económico medio alto y alto. Estos compradores no precisan crédito hipotecario porque tienen todos o gran parte de los ahorros disponibles para realizar su inversión.

“Pero esta demanda tiene dos grupos, uno son los que llamamos expectante, donde ubicamos aquellas personas que están esperando el mejor momento para mover sus ahorros en la vivienda. Por otra parte, el sector durmiente, integrado por los que teniendo sus ahorros en el colchón, que generan flujos excedentes por su actividad, pueden dilatar su decisión de compra porque su objetivo es asegurar el resguardo del valor de sus ahorros o mejorar las prestaciones de su casa. Se trata de pequeños, medianos y grandes ahorristas particulares que serán los actores con rol protagónico en la revitalización de la construcción. Creemos que la certidumbre que aporten las medidas concretas del nuevo gobierno generarán las condiciones necesarias para la expansión del sector”, destacó el ingeniero Claudio Ronchi, responsable de la comercialización de grandes emprendimientos en la inmobiliaria Achaval Cornejo.

Pros y contras del sistema

La edificación de pozo ofrece ventajas y algunas cuestiones negativas; al respecto, Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, puntualizó: “al ingresar desde el minuto cero del proyecto se accede a un precio por debajo de otras propiedades de obra avanzada o terminadas. La desventaja sería el tiempo, y que a veces se excede el plazo de entrega acordado, y la incertidumbre respecto del precio de venta del inmueble una vez concluido. Al igual, que con los valores de renta. En dos o tres años el mercado puede modificar las estimaciones. Lo importante es entender que estas distorsiones tienen que ver con el mercado y no tanto con el proyecto elegido”.

En el enfoque del comprador el acceso a alguna unidad en construcción, vuelve a ser una opción para aquellos inversores históricos acostumbrados a mover capital, y para aquellos que tienen capacidad de ahorro. Para el resto de la población sigue estando lejos el acceso a la cuota de partida ya que los salarios se vieron perjudicados por la inflación.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, dijo: “como ventaja, al adquirir una propiedad desde el pozo, se está entrando a un valor que ya bajó considerablemente en dólares, por lo que la capitalización a futuro debería ser mayor. Por otro lado, se pueden invertir pesos en un bien que a futuro y al momento de venderse, generará dólares”.

Pero Ronchi trazó algunas alertas para quien elija esta opción: “Comprar desde el pozo tiene riesgos mayores a la alternativa de compra de una unidad a estrenar. Como se desembolsa dinero y hasta la entrega no se recibe nada tangible, en realidad lo que se verifica en la mayoría de los casos es que la recompensa se compone de un conjunto de promesas. Por ejemplo, la promesa que al momento de la entrega la unidad tendrá las características que decía el boleto, que el monto total de aportes será parecido al precio original de compra, y que el valor de venta de la unidad será mayor o igual a los aportes en dólares”.

“Muchos de estos riesgos son ajenos al emprendimiento y no los podremos evitar, como efectos negativos por distorsiones no previstas en tipo de cambio, inflación, importaciones, por ejemplo. En cambio, una decisión acertada nos pondrá a resguardo si no nos equivocamos en los aspectos relacionados con la ubicación, las características de la unidad y del edificio, la calidad y experiencia del desarrollador”, detalló Ronchi.

Opciones y valores

Elbio Stoler, apuntó: “actualmente tenemos dos grandes obras que se ofrecen en pozo, una en el límite entre Palermo y Villa Crespo, y la otra en Belgrano. Por diseño y tipología, son inmuebles cotizados entre USD 2.500 y USD 3.400 el metro cuadrado, con un total de 8.000 metros cuadrados.

En Lebleu, manejan unidades de pozo en Villa Urquiza, a razón de USD 69.000 total, y en Caballito o Balvanera donde se pueden adquirir propiedades desde USD 50.000 orientados a un segmento de inversores de bajo ticket.

En este sistema, Mario Gómez acotó: "la indexación, sin dudas, es un indicador positivo, porque tanto las cuotas como los ajustes que deben afrontar los inversores siempre son en pesos: esto favorece a la mayoría que participan de los emprendimientos, ya que tienen que aportar pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción”.

Por su parte, Achaval Cornejo comercializa un emprendimiento residencial en el centro de Tigre. Allí lanzó una promoción que aplica a pocas unidades de 2 ambientes en Goletas II, una torre de 12 pisos. Se entregan en diciembre de 2020, y se ofrecen con la posibilidad de pagar con 35% al boleto y el saldo en 14 cuotas fijas en pesos.

“Por regla general, en las unidades de emprendimientos en pozo o en obra, el comprador va realizando aportes parciales desde la firma del boleto o instrumento de adhesión hasta la entrega efectiva de la unidad terminada. Estos aportes en la actual coyuntura tienen un primer aporte que es habitualmente del 35-40% a la firma del boleto. Este, puede ser en dólares, o en pesos al tipo de cambio equivalente al dólar libre o dólar contado con liquidación. El saldo del precio pactado en el contrato se convierte a pesos y se paga en cuotas mensuales. Estas, se ajustan con la variación del índice de la CAC. La manera de calcular esta modalidad se hace en base a los cambios mensuales de una canasta de materiales y servicios de la construcción (mano de obra, arena, entre otros)”, dijo Ronchi.

En tanto que Siwacki, comentó que existen muchos sistemas para la compra desde el pozo que dependen de la desarrolladora y su estrategia comercial y de negocio. Se puede comprar en dólares a precio cerrado por adelantado, y de esa forma no afrontar cuotas ni estar expuesto a vaivenes del mercado. Tiene que ver con los inversores que entran en la etapa de la compra de la tierra. Una vez que se tiene el terreno y el proyecto, se sale a prevender a los que les interesa pagar cuotas en pesos, obviamente a un precio del m2 algo más elevado del que pagaron en dólares los primeros inversores.

La venta desde el pozo no es solo patrimonio de Buenos Aires y el GBA, en el interior, también se utiliza. En Bariloche se comercializa un desarrollo compuesto por lotes y condominios frente al lago Nahuel Huapi. “Con unidades de hasta 4 ambientes desde 82.000 dólares, a pagar en hasta 30 cuotas en pesos ajustados por el índice de la CAC”, detalló O’Keefe.

Según el último informe del Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real del Instituto de Economía de la UADE en los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta se necesitaron en septiembre último 5,7 salarios para comprar un metro cuadrado de un inmueble nuevo y 4,2 salarios para un m2 en una vivienda usada. El m2 promedio de los departamentos nuevos en la Capital se ubicó en USD 3.927, mientras que los usados cayeron a USD 3.229, levemente inferiores a los de un año antes.

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