El mercado de oficinas mantiene un alto índice de ocupación y proyecta inversiones por más de USD 700 millones

A pesar del contexto económico, el mercado de oficinas corporativas continua dinámico en la demanda de espacios Premium. La vacancia oscila entre 6% y 7%, y se calcula que algunos rubros empujarán al sector en 2020. Los precios de los alquileres siguen estables. Entre este año y el próximo se inaugurarán nuevos inmuebles que superan los USD 700 millones de inversión, que aportarán casi 300.000 metros cuadrados.

Alejandro Badino, gerente general de Colliers Argentina, puntualizó: "con tasas de interés altas (recién ahora en disminución), la devaluación, el cepo, la caída del consumo, entre otras variables, han producido un mercado incierto, imposible de predecir. “Sin embargo, frente a esta situación, el mundo corporativo siempre tuvo su demanda natural. Tanto para crecer como para decrecer, las compañías necesitan moverse y tomar decisiones, lo que genera como efecto posibles relocalizaciones, renegociaciones de contratos, estudios de consultoría, revisiones de uso de los espacios y sus adecuaciones. En este marco, destaco lo que podría denominar la guerra de los espacios de trabajo, que tiene que ver con la necesidad de las compañías de invertir en la mejora del uso de los espacios y sus diseños, con el objetivo de capturar y retener a los mejores talentos. Esta tendencia o más bien realidad, seguirá su curso de expansión y crecimiento liderada principalmente por las empresas tecnológicas”.

Según las fuentes consultadas, el índice de vacancia disminuyó 2,3% al cierre del último trimestre de 2019, respecto de tres meses antes. “De ese registro, un 60% se encuentra en el área céntrica de la Capital y el 40% en el sector más alejado del Centro.

Respecto a la producción el cuatro trimestre del año estuvo favorecido con el ingreso de la Torre Odeon, lanzada recientemente y ocupada por una empresa de coworking. Son unos 23.500 m2 que se agregaron al mercado corporativo, destacó Lucas Desalvo, gerente de Market Research, de Cushman & Wakefield.

Después de varios años, hubo bastante paridad en la cantidad de operaciones de compra de oficinas versus las de locación (que siempre dominaron en este mercado), sin embargo, en 2019, del 100% de los contratos, 6 fueron de alquiler y 4 de compra venta.

“Como ocurre en tiempos de incertidumbre la propiedad es un refugio de valor, y dentro del mercado inmobiliario el segmento corporativo otorga mayor rentabilidad y certidumbre. Si bien, es importante aclararlo; la rentabilidad ha caído en términos porcentuales, se realizaron importante varias ventas. Así se confirma la hipótesis esgrimida: el mercado corporativo es una opción de capitalización. El inversor corporativo es sofisticado. Entiende el mercado y siempre está atento a las oportunidades de negocio”, dijo Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate.

Menor calidad y nuevos ingresos

El economista Martin Potito, director en L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, dijo: "el sector Premium se mantuvo saludable, y de manera similar con el residencial, los precios de los alquileres pedidos bajaron un 6,5& respecto del cierre de 2018 para las oficinas clase A y un 8% para las oficinas clase B.

Sobre los edificios clase B, se refirió, Juan Pablo Gutiérrez, de GM2 Real Estate: "estas construcciones si tienen un buen grado de actualización y mantenimiento, se posicionan ante la demanda, sobre todo por el precio. Si la crisis se sostiene en el tiempo, éste será un segmento que mejorará dependiendo de la ubicación del inmueble, su estado, la eficiencia de las plantas y las prestaciones que otorgue”.

La apuesta por los Premium sigue activa. “En 2020, por nuestras previsiones, el corredor de Del Libertador, será quien sume mayores ingresos al mercado. En el barrio de Saavedra se terminará el edificio EXA de 25.000 m2. En el corredor Panamericana están previstas la entrega de 42.700 m2, mientras que en Catalinas, se espera la finalización de la torre Norte de IRSA (34.800 m2)”, describió Martín Potito.

El mercado de oficinas Premiun habría cerrado el cuarto trimestre con una disponibilidad representada con 50.589 m2 en la Capital, y, 33.365 m2. en el Gran Buenos Aires (GBA), y “por nuestras previsiones hay 9 obras en construcción, 4 en el GBA, que aportarán 281.298 m2 al mercado entre este año y 2021, “detalló Desalvo.

Este segmento, durante 2019 defendió su rentabilidad y el interés de locatarios e inversores. En promedio, otorgaron entre el 6,5% y 7% anual. “Le proporcionó buenos retornos a los inversores y mayor certidumbre que otros escenarios”, dijo Manrique Mom, responsable de la División Oficinas Corporate de la compañía Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria. En esta empresa, manejan los siguientes valores de alquileres; en la Capital, en la categoría de edificios Premium, promedian los USD 27 por m2, y USD 21 las clase B; y en el GBA puede llegar a USD 25 dólares por m2.

Para las otras fuentes consultadas, no hay mayores diferencias en las cotizaciones, para la venta de espacios corporativos, el valor oscila entre USD 3.500 y USD 6.500 en promedio por m2. Las más elevadas son las oficinas sustentables y las que proponen más servicios tecnológicos.

Sobre que están realizando las empresas nacionales y multinacionales, Gutiérrez dijo: "en términos generales, están en un estado de ‘wait and see’ (esperar y ver). Varias de ellas enfocadas en ajustar sus temas comerciales en función de las nuevas medidas del flamante gobierno. Notamos que algunas que dan servicios al exterior (share services) están con una incipiente tendencia a la expansión producto de la contratación de más empleados que aportan nuevos y más conocimientos para sus negocios. Las que tienen una fuerte actividad exportadora, empiezan a reflotar proyectos de mejora en sus estándares inmobiliarios.”

Aquellas compañías que su desarrollo comercial está sustentado en el mercado local, son más cautas por estos días y están abocadas para resolver los problemas de eficiencia interna. Si este segmento repunta, tendrán una rápida mejora en sus resultados y serán nuevos y firmes jugadores desde la demanda de metros cuadrados.

Las empresas están reaccionando de distintas maneras frente al actual contexto económico, según el rubro. “Algunas están en proceso de evaluación del nuevo escenario político económico para tomar decisiones que surgirán una vez que esté diseñado el nuevo plan económico. Y hay otras que están en expansión o reducción según el rubro y cómo les impacta la economía en su rentabilidad. La expectativa para el 2020 es que frente al relativo crecimiento del consumo, derrame en algunos sectores productivos y motoricen nuevamente la ocupación de espacios Premium que dejaron”, dijo Rafael Valera, Bróker Senior, Cushman & Wakefield.

Si se trata de empresas desarrolladoras, una que siempre apuesta por lo corporativo, es Raghsa. En breve, inaugurará el edificio Centro Empresarial Libertador, en la Avenida del Libertador al 7200, en Núñez, que aportará 100.000 m2 al sector. “Estamos muy contentos con el avance de la obra y la comercialización, que tiene un 70% alquilado y seguimos con negociaciones para ocupar otros pisos, además, estamos trabajando en nuestro próximo proyecto: una nueva torre de oficinas que también estará en Núñez, barrio que día a día se consolida como el nuevo polo corporativo”, confirmó Mariano Vega, director de la compañía.

Cuenta con 26 plantas libres de hasta 2.900 m2. La obra implicó una inversión de USD 200 millones y el valor de alquiler por m2 promedia los USD 33. REl desarrollador aspira a que este inmueble obtenga la certificación Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) Core & Shell en categoría Gold, emitida por el United States Green Bulding Council (Usgbc); posee instalaciones preparadas para un uso eficiente del agua y la iluminación. También con estacionamiento preferencial para vehículos de baja emisión de contaminantes, áreas de esparcimiento al aire libre y paneles solares para la producción de agua caliente, entre otros.

En cuanto a la estabilidad del mercado de oficinas Premium, el segmento está sano. “La Argentina tiene precios bajos comparados con la región y no hay expectativas de que bajen más. Es muy importante generar un ida y vuelta con los clientes para lograr acuerdos de largo plazo y mantener la ocupación. Las expectativas que tenemos para 2020 son mejores de como terminó 2019. El sector se irá recomponiendo paulatinamente a medida que se observe un crecimiento en el PBI. Si el mercado ve reglas de juego claras puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos que posdataron la concreción de operaciones en el último tiempo podrían concretarlas en el 2020”, amplió Mariano Vega.

Qué lugares pueden crecer

Por lo consultado con los especialistas, el mercado corporativo mantendrá la expansión en el eje norte tanto en la Capital como en el GBA, pero coinciden en que Retiro y Catalinas, serán protagonistas de lo que viene.

“Actualmente, tenemos registrados en búsqueda unos 60.000 m2 de espacio de oficinas. De ellos, los sectores que se destacan son energía (gas y petróleo), servicios financieros, salud, tecnología, comunicaciones, call center y coworking”, dijo Martín Potito.

Las medidas impulsadas por el Gobierno en lo relativo a nuevos impuestos y limitaciones a la compra de divisas no hacen más que enrarecer la situación actual. “El mercado de alquiler de los espacios se referencia en dólares, aunque los contratos se pagan en pesos al tipo de cambio oficial. En este contexto, pareciera que la referencia al dólar oficial a la hora de ocupar una oficina está empezando a sonar como una anécdota más ya que el valor del dólar oficial no es lo que era, sino que se elevó un 30%. En el corto plazo, no parece que haya cambios. En el actual contexto, con vacancia en aumento y precios a la baja, los propietarios ya estaban absorbiendo una caída de sus ingresos reales por la limitación de adquirir dólares a valores oficiales con los pesos que pagan sus inquilinos”, amplió.

Manrique Mom, sostuvo: "las oficinas sustentables mantienen su demanda y serán las más solicitadas en el corto plazo. Aseguran eficiencia y menor costo y en un creciente número son muy exigidas por empresas multinacionales como requisito locativo. Se aprecia igualmente que diversos edificios existentes son transformados en sustentables y obtienen las normas LEED como factor de actualización operativa y competitividad. En cuanto a los rubros que pueden motorizar la demanda, creo, que en 2020 se expandirán las compañías de servicios, tecnología, e-commerce y logística”.

Mientras que Gutiérrez, agregó: “hasta el segundo semestre inclusive, los que jugaron fuerte en el mercado fueron las empresas de coworking. Crecieron y ahora se encuentran en la etapa de completar los m2 que han alquilado. Las empresas TECH (tecnológicas) tienen actualmente un presente dinámico. Las Fintech, las desarrolladoras de software y sistemas, las de share services integran un mercado que tiene un potencial importante. Nuestros recursos están muy bien capacitados y si le sumamos que en términos económicos son muy competitivos, este segmento será relevante en la demanda”.

Otra zona con despegue es el Distrito Tecnológico porteño, en donde también se incorporaron m2 de oficinas, muchos alquilados por empresas de primera línea y que con los nuevos inmuebles colaboraron con la transformación urbana de Parque Patricios.

Finalmente, Stange, agregó: "para 2020 se afianzará la tendencia de los nuevos espacios y diseños, hay que entender que cada año, las empresas prestan más atención al bienestar de sus equipos de trabajo, desde la neuroarquitectura, por ejemplo, se analiza el impacto de los colores, las formas y las alturas de techos en el rendimiento de las personas. Se toman en cuenta a la hora de comparar potenciales locaciones, que los inmuebles ofrezcan espacios de recreación como también cercanía a bares y restaurantes. Es muy importante comprender que hoy cuatro generaciones trabajan en un mismo espacio. Por lo tanto, es vital que se interpreten sus gustos y necesidades para otorgarles un ambiente de trabajo ameno que facilite el mejor rendimiento de cada uno para una óptima performance en conjunto. Ese, es, el desafío al cual se enfrentan los expertos en recursos humanos”.

Desde Adrián Mercado, informaron, que la empresa que se mude o relocalice en un inmueble a estrenar, debe gastar en promedio entre 200 y 800 dólares por m2, dependiendo del tipo de compañía y su exposición sobre clientes y negocios.

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