Villa Urquiza, el barrio tradicional que convoca a millennials y nuevos restaurantes, sigue al frente de los desarrollos inmobiliarios porteños

Villa Urquiza es un punto de la ciudad que se consolidó en los últimos 15 años, con nuevas propuestas edilicias y la proximidad a otras zonas de mucho crecimiento. Su cercanía con la Avenida General Paz, los accesos y la llegada del subte D, le aportan un interés que seduce tanto a quienes desean invertir para el desarrollo como a los propietarios que privilegian un lugar en donde se mantienen las costumbres bien porteñas.

La llegada del subte B y D, en 2013, le cambió la fisonomía al lugar. Por otro lado, recibió el derrame de otros puntos limítrofes como Belgrano, Palermo y Núñez. La presencia y la posibilidad de utilizar el ferrocarril Mitre le aportan otro ingrediente para quienes deben ir y volver hasta la zona desde sus lugares de trabajo.

Para el arquitecto Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, “otro motivo por el cual sigue siendo un lugar muy demandado es porque existe una oferta de lotes con valores accesibles para que se apueste por la construcción de nuevos proyectos. En cuanto al perfil de quienes se interesan por Villa Urquiza, notamos que son los jóvenes los que lideran la demanda, parejas y familias con niños. Normalmente apuntan a departamentos desde 1 a 3 ambientes de superficie compacta para que los valores no se disparen. Por lo general son desarrollos que cuentan con amenities de bajo costo como Salón de Usos Múltiples (SUM), terraza/solárium, sector parrillas, espacios coworking, entre otras áreas".

Dentro del volumen de crecimiento, los nuevos emprendimientos se fueron propagando en la parte residencial delimitada por las avenidas Triunvirato, Monroe, Andonaegui y Echeverría, Olazábal como el Boulevard Mendoza. A la vez, estas arterias se constituyeron como las más codiciadas por los compradores.

Otra voz autorizada del barrio es Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, empresa que opera en la zona desde hace 43 años, comentó: “si tenemos que encontrar el vector que defina el impacto constructivo en Villa Urquiza, el cual colocó al lugar en el trípode de los focos más consolidados en obras nuevas no cabe duda alguna de que fue la llegada del subte de la línea B en toda la extensión de la Avenida Triunvirato, haciendo cabecera en la esquina de Monroe".

Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, dijo: “Villa Urquiza al momento que empezó su desarrollo estaba subconstruido con zonas de alta densidad que no estaban explotadas, terrenos grandes, bastante profundos y lotes con medidas de ancho mayores al promedio que es de 8,66 metros. En ese momento, las incidencias a pesar de que estaban muy cerca de Belgrano, aun teniendo tren, eran bajas. Ahora a medida que se fue desarrollando y creció el barrio, subieron los registros”.

También el broker se refirió a los beneficios y desventajas de vivir en este sector del mapa porteño: “Dentro de las ventajas, hay que acotar que cuenta con una amplia variedad de cadenas comerciales que están instalándose en toda la zona, es un barrio con seguridad y tiene bastantes plazas verdes. Los inconvenientes son los vinculados a que está un poco más alejado del Centro o de las zonas donde se radican las empresas, como la Avenida del Libertador, aunque por su conexión de transportes, se llega con buena frecuencia a la zona norte”.

Traza y desarrollo

El barrio está comprendido por las calles Crisólogo Larralde, Galván, Núñez, las vías del Ferro Carril Mitre, Tronador, Franklin D. Roosevelt, Estomba, Monroe, Rómulo Naón, La Pampa y Av. de los Constituyentes. Pertenece a la Comuna 12.

Es una traza de corte residencial que en los últimos tiempos se expandió y el boom edilicio se asoció luego de la llegada del subte de la línea D (Juan Manuel de Rosas), también en 2013, que conecta con la estación de tren General Urquiza. El despegue también derramó en lo comercial, con nuevos locales en las avenidas Triunvirato y Olazábal.

El Código de Edificación de la Capital, que entró en vigencia el 1° de enero de 2019, define cómo se puede construir en la ciudad y establece estándares mínimos de calidad, habitabilidad, seguridad y tecnología.

Al respecto, tal como está definido en la actualidad, permite una gran cantidad de desarrollos medianos, lo que facilita la alta capacidad constructiva en este barrio. “Una característica de Villa Urquiza, es el cambio continuo. Las casas bajas le dejan su espacio a los edificios modernos con buen nivel de construcción y terminaciones. Esto genera un sentimiento de modernización que difícilmente se vea en otros entornos de la ciudad”, destacó el ingeniero Ricardo Orlando, de KUAN Desarrollos, que emprendió un edificio en Quesada al 500, con una inversión de 1,5 millones de dólares.

“Por la demanda y la rapidez en la comercialización, estamos proyectando un nuevo emprendimiento a 50 metros sobre la misma cuadra, en un lote de esquina y cuyo inicio de obra se prevé para fines del 2020. También creemos que la expansión de Villa Urquiza, hará crecer otros puntos cercanos como Villa Ortúzar y Saavedra”, dijo Orlando.

Hernán Nucifora, de Global Investments, dijo: “Villa Urquiza también es un lugar en donde convive una amplia oferta gastronómica con el mismo concepto hipster (tribu urbana que se caracteriza por adoptar un estilo de vida con gustos e intereses asociados con lo alternativo e independiente), que atrae tanto a los millennials porteños. De hecho, los alquileres en esta zona empezaron a tener más demanda de lo que había en oferta. Eso hizo que el precio subiera un 20% en 2018 y seguirá subiendo a medida que más población descubra el encanto y lo atractivo. La Capital atrae cada vez más a los jóvenes de las diferentes provincias y del exterior por su oferta de educación, conectividad y de comunidad. Las personas quieren un fácil acceso a su casa y oficinas como disfrutar de sentirse conectados”.

Carlos Puente, profundizó sobre los valores y el barrio. “Villa Urquiza tiene 6 km2 de superficie y 130.000 vecinos aproximadamente. En el sector más requerido, las cotizaciones, en promedio, en inmuebles de buen nivel de construcción, van de los USD 3.300 a USD 3.700 por m2; y en el mercado del usado, los precios van entre USD 2.400 y USD 2.700 por m2. A la hora de negociar, hay contraofertas y estamos entre un margen del 5 al 8% en el mejor de los escenarios. Los departamentos tipo casa o PH son muy requeridos por el comprador joven, no sólo por la posibilidad de contar con patio, terraza o un pequeño parque, sino también por no pagar expensas”.

Los valores de los departamentos hoy generan gran confusión en la cabeza tanto de los compradores como de los vendedores. Según los especialistas, en general, se acomodaron en todos los barrios, pero hay casos puntuales para analizar. La devaluación generó una brecha muy amplia entre las pre-ventas en pozo y los valores de las unidades terminadas con entrega inmediata, que históricamente no superaba el 25% a 30%. Hoy se presentan casos que ascienden al 50% entre esas puntas.

“Para hacerlo más claro, en lo que respecta a propiedades en construcción el escenario más favorable lo tienen aquellas obras que están iniciándose ya que como se construye en pesos, con un dólar alto, pueden hacer más en pesos, lo cual se traduce en un valor más atractivo de las preventas. Le siguen las obras que están a mitad de camino, donde se utilizaron dólares a un valor bajo y el tramo restante de obra que falta, los costos deberían bajar con un dólar alto. La situación más complicada recae sobre las unidades a estrenar, donde los inversores abonaron la totalidad del costo con un dólar bajo en relación con el actual y el precio de venta, hoy, queda por encima de la proyección que tendría una unidad terminada comprada en pozo”, explicó Walger.

La compañía Global Investments, que lanzará en breve el proyecto en “Villa Urquiza, sí”, trabaja en Art Kooning, un edificio de dos ambientes y monoambientes en la Avenida Balbín al 2400.

Alquileres con más demanda que oferta

Este trazado porteño, también es muy solicitado por los alquileres, por ejemplo, las unidades de 1 ambiente, están entre los $10.000 y los $13.000 promedio; 2 ambientes, entre $15.000 y $18.000, y 3 ambientes, entre $22.000 y $30.000 promedio. “La cotización variará por las condiciones en las que se encuentre el edificio, y si cuenta con amenities, o con muchos costos de mantenimiento, por ejemplo”, dijo Walger.

“Lo bueno que tiene Villa Urquiza es que la demanda de alquileres es alta y deja mejor rentabilidad. Eso hace que los valores no sean iguales pero parecidos a zonas como Belgrano, pero el rendimiento es mayor. Un dos ambientes en alquiler en Villa Urquiza está $18.000, en Belgrano $21.000, pero el dos ambientes en Belgrano está en 180 a 190 mil dólares para la compra, en una buena ubicación, y en Urquiza puede encontrarse en USD 140.000”, explicó Mel.

De cara al futuro, las avenidas Galván y Congreso de Tucumán vienen posicionándose, según Orlando; “La primera porque constituye una salida rápida a la Avenida General Paz y la Panamericana. La segunda, porque se encuentra poco desarrollada y cuenta con potencial. En esta zona es donde más se refleja esa combinación tan atractiva de barrio tranquilo y tradicional con los nuevos desarrollos de gran nivel. Y creemos que Villa Urquiza va mantener su expansión”.

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