Boom inmobiliario por Vaca Muerta: crecen los negocios y las viviendas cerca del yacimiento

El boom edilicio vinculado con el impulso de las inversiones del sector energético en el reservorio de Vaca Muerta también llegó a Neuquén capital, actualmente hay más de 170 edificios en obras que totalizan más de USD 400 millones de fondos destinados a las propiedades, por un total de unos 350.000 metros cuadrados.

Desde hace unos cinco años, progresaron en este rubro las localidades de Villa Añelo, la más próxima de la cuenca, a 120 kilómetros, San Patricio del Chañar, Plottier, Centenario, Cutral Có, Plaza Huincul, la propia capital de la provincia del Neuquén, incluso este derrame de obras involucra a Cipolletti y General Roca, en Río Negro.

Un dato confirma la expansión del lugar, y trata sobre la inversión destinada por las compañías que trabajan en esta región, que superaron los $14.000 millones en obras civiles e ingeniería, durante 2018. La cifra surge de la declaración realizada este año, de los fondos que informaron sus datos ante la provincia por medio de la Ley provincial 3032 sobre el Régimen de Preferencia para la Adquisición de Bienes y Servicios de origen neuquino para la industria de los hidrocarburos y minería.

Entre las empresas que apuestan al desarrollo de viviendas en este territorio se encuentran el Grupo Portland y Soldati Propiedades, y Downtown Añelo.

El proyecto se emprende en 10 hectáreas, con residencias, áreas de servicios y comerciales, de entretenimientos, deportivas, entre otras propuestas.

“En esta primera etapa estamos lanzando 6 edificios residenciales en una primera parcela de una hectárea. Cada edificio cuenta con 24 unidades, de 2 y de 3 ambientes, estas últimas pensadas en espejo para que convivan dos operarios con sus respectivos espacios privados. El valor por metro en esta etapa es de USD 1.650 por m2, fijo y cerrado (es decir, sin ajustes de ningún tipo), lo que da que los precios de las unidades oscilen entre los 60.000 y 90.000 dólares”, explicó Alejandro Schuff, director comercial de Soldati.

En la zona baja de Añelo (en la alta está la explotación de hidrocarburos) crecen los complejos residenciales que buscan satisfacer las necesidades de vivienda para los empleados de las compañías que operan en el área. Pero a futuro, cuando todo se consolide, debería ser el hogar de muchos residentes permanentes.

Para captar a inversores en general se proponen opciones para muchos perfiles, pero especialmente para el que busca un buen retorno, debido a que los excedentes son muy superiores a los que otorgan una renta residencial o comercial tradicional. “El housing es frecuente y muchas empresas prefieren acceder a unidades en el que tengan todo resuelto”, dijo Schuff.

La expansión económica que recibió la zona en el último lustro generó que se forme el Clúster Vaca Muerta, un espacio de vinculación empresarial que sirve para generar sinergia, complementación y asociatividad. Agrupa a las empresas locales que ofrecen a la industria del petróleo y gas, los diversos servicios específicos de pozo, ingeniería y construcción; operación y mantenimiento; logística y transportes, entre otras opciones.

El espacio fue formalizado a través del Decreto 966/2018, firmado por el gobernador Omar Gutiérrez, que designó al Centro Pyme–Agencia de Desarrollo Económico de la Provincia del Neuquén (Adeneu) como el articulador. También está compuesto por instituciones gubernamentales, y no gubernamentales de apoyo y, asistencia a las pyme, contribuyendo con el fortalecimiento del tejido empresarial y el agregado de valor local.

Al respecto del crecimiento, se refirió Julián Cervera, gerente general del Centro Pyme-Adeneu: “Vaca Muerta por sus aptitudes geológicas es una oportunidad para la Argentina que genera expectativas y posibilidades de desarrollo para muchos sectores de la economía, uno de ellos es el inmobiliario. En nivel de actividad es elevado y un indicador relevante es el fuerte consumo de cemento en la región. Respecto el trabajo de las constructoras, hay empresas importantes que a paso firme han sabido aumentar su capacidad técnica y operativa”.

En términos de déficit habitacional, para la provincia patagónica se estima que faltan unas 60.000 unidades, sin considerar el incremento vegetativo de la población. El 60% de esta demanda se concentra en la capital, por lo que el desarrollo inmobiliario actual se concreta en la reconfiguración del tejido urbano, reemplazando las tradicionales viviendas multifamiliares de baja densidad por desarrollos que promedian los 2.000 m2, así como también se observa la búsqueda de nuevos loteos o zonas con potencial para una expansión natural.

Por estos días, en la capital neuquina, se encuentran más de 170 edificios en desarrollo, de tres plantas en adelante, de los cuales un 80% se destinan a viviendas multifamiliares y unifamiliares. “Esta proporción, que busca cubrir lo habitacional, deja de lado otras propuestas necesarias para el desarrollo urbano y productivo, como por ejemplo, las oficinas privadas, sobre todo las que posibiliten el Coworking y los espacios de trabajo colaborativos, unidades para estudiantes o residentes temporales, hoteles e infraestructura de servicio turístico y áreas comerciales”, detalló el arquitecto Pablo Arpajou, socio-gerente de Safiar Obras y Desarrollos Inmobiliarios.

Esta compañía emprendió varios desarrollos, como Green Tower (Condo Hotel), la Bim Tower, un inmueble corporativo, y las propiedades con el sello Living, entre otras, apuntadas al ámbito residencial de alta gama.

Añelo, como eje

Esta localidad, que lleva el sello Mapuche en su nombre (con dos posibles significados, médano de la amenaza o el paraje o lugar del muerto), es el epicentro cercano a la cuenca petrolera y gasífera, y debe crecer porque falta infraestructura para poder brindar mayores servicios y en especial por lo que vendrá.

“La apuesta habitacional es enorme, de una ciudad de 8.000 habitantes se prevé que en 2025 el crecimiento de la población proyectada es del 450 por ciento.

Añelo, hoy representa una realidad de inversión y oportunidades, con índices de rentas que oscilan entre el 9% al 16% anual, aunque respecto al desarrollo urbano, social, cultural y de servicios, falta mucho por hacer. De ahí que se considera vital no errar en cómo invertir los que apuesten por el lugar, rever el potencial de los proyectos y las conductas del usuario. Discernir entre un complejo de renta rápida de fácil entrada y salida, de alta rentabilidad, o desarrollos proyectados para generar una estabilidad locataria”, dijo Arpajou.

En las rutas de la zona transitan a diario unos 11.000 trabajadores y personal jerárquico, que son el alma fundamental para los trabajos que permitirán que Vaca Muerta produzca a buen ritmo en un par de años.

Bruno Saltarelli, consultor de la compañía Delateral que organizó en Vaca Muerta, la exposición Haciendo Negocios, dijo: “en Añelo se construyen departamentos de 2 y 3 ambientes netamente pensados para la industria petrolera. Se hacen pensando en la renta de la propiedad para operarios que trabajan en los pozos cercanos”.

"Hoy la demanda supera a la oferta, lo que hace que el precio esté por encima del equilibrio. Las desventaja de emprender es que quien lo haga tiene que hacerlo sabiendo que hay algunos puntos que no puede dar por sentados ya que la infraestructura es aún precaria y también existen problemas de títulos con muchas de las tierras”, añadió.

El programa más frecuente es el Housing, complejos habitacionales de renta con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, que van desde los 17 m2 a los 50 m2. Así también, la demanda busca unidades con servicios de hotelería, por lo general en formato condo, que oscilan de 50 a 100 m2 o de 17 a 30 metros cuadrados.

Otra voz referente de la zona es la de Antonio Mellado, titular de Mellado Durán Soluciones Inmobiliarias, en Añelo, “la zona caliente, es la que se encuentra sobre la ruta 17, allí es en donde se concentran los proyectos como en las proximidades de ingreso a la localidad”.

Pero se estima vital que al lugar se logren llevar entidades bancarias; otra estación de servicios; más oferta culinaria; corralones; farmacias; profesionales como contadores; abogados; de la salud; todo para que favorezca la calidad de vida de los habitantes que alquilan por trabajo como para los que residen todo el año. “Soy optimista por lo que viene, las multinacionales llegaron para seguir produciendo y por ahora sólo se explotó el 5% de los recursos, y la vivienda será fundamental porque existe interés de fondos de otras provincias para generar emprendimientos”, dijo Mellado.

Por su parte, Sebastián Cantero, consultor de negocios y titular de la firma que lleva su nombre dijo: en Vaca Muerta estamos proyectando alquileres de entre $15.000 y $25.000 más IVA por mes, la cama".

El lugar es muy hostil, con vientos que superan los 140 Km/h, dificultades para la extracción de agua y capacidad eléctrica deficitaria, “pero hace cuatro años, juntamos un grupo inversor y adquirimos las tierras para construir. En ese momento la tierra valía alrededor de USD 5.000, pero a medida que Vaca Muerta se fue consolidando y las empresas petroleras fueron instalando sus bases operativas en Añelo, los lotes se fueron valorizando. Actualmente, el precio por hectárea ronda los 400.000 dólares", destacan los desarrolladores.

Dypsa International inauguró el primer hotel ejecutivo 4 estrellas superior en Añelo, se trata del Cyan Hotel Wenelen, que cuenta con 64 habitaciones.

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