Ley de Alquileres: dudas sobre quién debe pagar comisiones y cuál será el impacto real en los precios

Luego de varios proyectos presentados y de algunos intentos que quedaron a mitad de camino, finalmente la Ley de Alquileres obtuvo esta semana media sanción en la Cámara de Diputados y se encamina a lograr la aprobación necesaria en la Cámara de Senadores. Sin embargo, comenzaron a surgir dudas sobre cómo afectará realmente a los precios que pagan los inquilinos y quién se hará cargo de algunos gastos asociados, como las comisiones inmobiliarias.

Según algunos cálculos privados, si este año se hubiese aplicado el nuevo índice -que combina en partes iguales inflación (IPC) y evolución de salarios (Ripte)- que propone la nueva Ley de Alquileres, las subas de precios hubiesen sido más altas que las actuales. Desde Reporte Inmobiliario, estimaron que el índice Ripte podría cerrar el año por encima del 30% y las consultoras estiman que la inflación rondaría el 55%, lo que da una actualización de alquiler cercana al 42,5%. Mientras que los operadores de mercado aseguran que las transacciones se vienen pactando con subas de 30% anual (15% en cada semestre).

Entre los cambios que traerá la nueva legislación -se descuenta la aprobación final y luego la reglamentación- los contratos pasarán a tener un plazo mínimo de tres años, cuando ahora es de dos. Y ya no se actualizarán de forma semestral: será anual y en base a un índice que combina 50% de inflación y 50% de evolución de salarios.

También el inquilino podrá presentar otras opciones además de una garantía inmobiliaria; el monto de depósitos será de solo un mes; y el pago de expensas extraordinarias quedará a cargo de los propietarios, aunque no esté discriminado en la liquidación de expensas.

“Mejora las condiciones para los inquilinos pero al mismo tiempo aumenta el riesgo para los propietarios. Por ejemplo, al bajar la garantía a solo un mes por tres años de contrato; antes era un mes por cada año de contrato. Antes se sabía cuántos pesos se obligaban ambas partes a dar y a recibir. Hoy es algo incierto”, explicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

Según sus cálculos si se hubiese aplicado el índice que prevé la nueva ley, al aumento hubiera rondaría 40%, aproximadamente. El nuevo índice de actualización anual, por otro lado, hace que el propietario tenga su ingreso congelado durante 24 meses, en un contexto de alta inflación como el actual.

“A partir de estas nuevas regulaciones, alguien que compra una propiedad no tiene incentivos para ponerla en alquiler”, aseguró Rozados. La rentabilidad anual de alquilar una propiedad ronda el 2,9% bruto anual, el nivel más bajo, según la serie histórica de la plataforma Zonaprop.

La caída del precio de alquiler medido en dólares, por efecto de la devaluación, es mayor a la baja de precio de las propiedades. Actualmente se necesitan 34,6 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% más que un año antes, detallaron desde la plataforma.

En lnquilinos Agrupados, en tanto, aseguran que la nueva legislación los beneficiará y que no encarecerá aun más los alquileres. "Desde el mercado inmobiliario está diciendo que esta ley es peor para los inquilinos, mientras al mismo tiempo dicen que los propietarios están sacando las propiedades de alquiler. Es pura operación”, destacó Gervasio Múñoz, titular de la asociación que agrupa a inquilinos.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de enero a octubre los alquileres acumularon una suba de 26,1%, por debajo de la inflación para el mismo período (42,2%), de acuerdo a las estadísticas de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.

De acuerdo con un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, en CABA la variación interanual de precios de alquileres fue muy dispar según los barrios: desde un 56,7% en San Telmo y un 44,6% en Puerto Madero hasta un 19,1% en Almagro y solo un 15% en Monserrat.

“Los alquileres deberían haber subido por encima de la inflación, sin embargo el freno lo puso el salario de la gente. No puedo ver con claridad cómo puede haber un efecto positivo de esta nueva ley sobre el mercado de alquileres", explicó Soledad Balayan, especializada en análisis de datos del mercado inmobiliario en Buenos Aires y una de las titulares de Maure Inmobiliaria.

“El primer impacto es temor, retracción de la oferta y suba de precios fuera de mercado. Todavía hay incertidumbre y muchos grises. Pedirle a los privados que se aten a contratos de 3 años cuando no sabemos ni qué va a pasar en un mes es disparatado. Eso y los ajustes planteados generan mucha incertidumbre”, agregó.

Las comisiones inmobiliarias

Otro tema que genera incertidumbre es quién deberá hacerse cargo del pago de las comisiones inmobiliarias a partir de la aplicación de la nueva legislación. ¿El propietario o el inquilino? La nueva ley determina que si interviene un corredor inmobiliario, “ambas partes le deben comisión”, salvo que se pacte lo contrario. Si interviene un corredor por ambas parte, cada uno cobra de su respectivo comitente.

Desde la agrupación de los inquilinos, explican que seguirá funcionando como hasta ahora en el caso de la ciudad de Buenos Aires donde solo corresponde pagar al propietario, pero se trata de una legislación solo a nivel local. “La discusión que estamos teniendo ahora es que el comitente es el que encarga el servicio, que es el propietario y las inmobiliarias dicen que es el inquilino”, detalló Muñoz.

Mientras que desde el sector inmobiliario interpretan que la nueva ley les permitirá cobrar por igual a las dos partes y que la normativa ya no dependerá las legislaciones locales (como la de CABA).

“Lo importante, con 191 votos afirmativos en el Congreso, es que llegamos a un consenso entre todas las partes y fuimos escuchados. Es muy positivo para todos y con la cláusula de ajuste estamos sincerando el mercado”, destacó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Para el representante de los corredores inmobiliarios, es fundamental que el proyecto haya incorporado la opción del sistema de alquiler seguro y el arbitraje entre las partes frente a un conflicto, que será optativo.

"Antes se pagaba comisión inmobiliaria por un alquiler de dos años pero ahora la comisión va a se más alta porque se van a tomar los tres años del contrato. Y cuando sumás un costo a una de las partes, lo primero que va a intentar hacer esa parte es transferirlo”, anticipó Rozados.

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