Las estadísticas ya muestran que con el mercado inmobiliario en caída —luego de la devaluación y de la casi desaparición de los créditos hipotecarios— comienza a haber un leve retroceso en los precios de las propiedades. A esto se suma una brecha entre los valores publicados y los valores finales de cierre de las operaciones, luego de los que propietarios acepten contraofertas.
Según el último relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, que midió la evolución durante el segundo trimestre del durante 2019, se registraron caídas muy leves en los valores. Pero durante el trimestre pasado —abril, mayo y junio— se produjo la mayor baja anual desde 2017, con una caída de 1%.
En junio, el valor medio por metro cuadrado de los inmuebles se ubica en USD 2.551, un 0,2% menos que el mes anterior. Los precios fluctúan en un rango que abarca desde USD 1.211 por metro cuadrado en Villa Lugano a USD 5.790 por metro cuadrado en Puerto Madero.
La tendencia también fue registrada por la plataforma de compraventa Zonaprop, que mostró un retroceso en el precio de los inmuebles que lleva acumulado un trimestre, aunque con cifras poco significativas. Además, advirtieron que el mercado enfrenta una situación de acumulación de stock con un crecimiento interanual del 50% en los avisos de unidades en venta.
Sin embargo, estos valores y las estadísticas que miden la caída en los precios se basan en las plataformas online, que solo muestran los valores pretendidos por los propietarios pero no el valor final de cierre de la operación. Según las inmobiliarias, la brecha entre esos dos precios aumentó en los últimos meses y hoy hay propietarios que aceptan contraofertas de entre 5% y 20% más bajas que el precio publicado originalmente.
Muchas veces los propietarios no quieren bajar los precios porque esperan poder vender al valor que pretenden en el próximo año. Pero en la situación que estamos viviendo, es mejor bajar un poco hoy y no tener que bajar más en el futuro (Gómez Picasso)
"Los precios de publicación no están mostrando lo que realmente pasa en el mercado. Con la demanda de propiedades reducida en un 50%, la gente está haciendo contraofertas bastante agresivas. Hay propietarios que las aceptan y otros que no, pero los precios de cierre pueden estar incluso de 15% a 20% menos de los valores promedio de publicación", indicó Germán Gómez Picasso, especialista de la consultora Reporte Inmobiliario.
Además, empiezan a aparecer publicaciones nuevas con precio por metro cuadrado más bajos que el promedio de oferta del mercado. "Tiene cierta lógica que los precios se acomoden porque la demanda no está convalidando los actuales precios", agregó.
El especialista destacó varios factores que deberían estimular una baja: la caída de la demanda, el aumento en la cantidad de inmuebles publicados (50% más), la baja de los costos de construcción en dólares, la poca posibilidad de obtener crédito hipotecario en el corto y mediano plazo y la caída en la rentabilidad por alquileres para el propietario. También comparó la realidad local con otros mercados: los precios de las propiedades en Buenos Aires siguen siendo más altos que la media regional.
"Muchas veces los propietarios no quieren bajar los precios porque esperan poder vender al valor que pretenden en el próximo año. Pero en la situación que estamos viviendo, es mejor bajar un poco hoy y no tener que bajar más en el futuro", señaló Gómez Picasso.
En Remax destacan que hoy la brecha, en porcentaje, entre valor publicado y valor de la operación se encuentra entre un 8 y un 13%, siempre que los valores de publicación del inmueble sean realistas
En el sector coinciden que la tendencia de los precios, en líneas generales, seguirá a la baja. Es una regla del mercado que cuando el dólar se aprecia alto, los valores en esa moneda de los bienes inmuebles tienden a bajar. De acuerdo a datos del Instituto de Economía de UADE, los precios de los departamentos nuevos, en promedio, disminuyeron un 2,1% interanual, y para el caso de los usados un 2,3%.
"Esta situación es históricamente atípica en nuestro mercado inmobiliario, aunque ya hemos atravesado circunstancias similares. Solo en los barrios más exclusivos de la ciudad y en inmuebles de gran categoría los valores se han sostenido. Esta tendencia es producto de un ciclo económico que aún no está del todo claro cómo se seguirá desarrollando", explicó Diego Catalano, profesor de Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcios en UADE.
En un mercado históricamente tendiente al alza de precios, los vendedores aún no se adaptan a los nuevos valores de cotización, con la excepción de los que tienen una necesidad real de venta. Una de las consecuencias de la dolarización del mercado inmobiliario, que lleva más de 40 años, recordó Catalano.
Desde la cadena de inmobiliarias Remax destacan que hoy la brecha, en porcentaje, entre valor publicado y valor de la operación se encuentra entre un 8 y un 13%, siempre que los valores de publicación del inmueble sean realistas. Es decir, que tenga un valor competitivo en el mercado. "Se ve en el sector inmobiliario una tendencia de baja de precios, pero el grueso de los valores nominales de publicación en el mercado siguen estancos, y fuera de lugar, por el momento, respecto a la realidad del mercado", destacó Luis Varela, broker de la inmobiliaria.
En los últimos 60 días, con un dólar estable y tendiendo a la baja, dejaron de caer los precios como sí sucedió en el primer trimestre del año. Las bajas ya son son tan abruptas (Despalanques)
Soledad Balayán, analista de datos de Maure Inmobiliaria coincide en que hay que diferenciar los valores de lista o de publicación con los valores de cierre de las operaciones, una diferencia que se amplía en este período recesivo. "Todavía hay publicados departamentos que salieron al mercado hace más de un año a valores de tasación que no son acordes a este momento. Ahora se cuenta con más información y algunos departamentos que ingresan al mercado lo hacen a valores más bajos", advirtió.
Si la propiedad está bien valuada y se encuentra dentro de los parámetros de lo que más se demanda, la contraoferta no debería superar el 5%, estimó Balayan. Tasar un inmueble usado hoy es difícil porque, en la mayoría de los casos, los valores no representan correctamente el precio final de venta y al haber pocas ventas no se cuenta con valores de referencia de cierre.
Todavía hay publicados departamentos que salieron al mercado hace más de un año a valores de tasación que no son acordes a este momento. Ahora se cuenta con más información y algunos departamentos que ingresan al mercado lo hacen a valores más bajos (Balayán)
¿Qué pasa con los propietarios que no quieren "malvender" sus inmuebles? Balayan recomienda analizar el costo de oportunidad de no vender. "No se percibe como costoso para quien tiene buen poder adquisitivo mantener un departamento mientras se encuentra a la venta considerando que los costos son en pesos y la venta en dólares, pero la pregunta clave es que se podría estar haciendo hoy con el dinero de la venta. Si la respuesta es 'no gran cosa' entonces ¿por qué apurarse a vender? Quizás algunos tienen perspectivas optimistas del precio futuro del inmueble y prefieren no apurar el proceso de venta", explicó.
Federico Despalanques, de la inmobiliaria Lepore, tiene una visión diferente: "En los últimos 60 días, con un dólar estable y tendiendo a la baja, dejaron de caer los precios como sí sucedió en el primer trimestre del año. Las bajas ya son son tan abruptas", destacó. Según su visión, los inmuebles que bajan son los que estaban sobrevalorados, con valores por encima de la media del mercado. Y las contraofertas hoy rondan el 7% frente a un 12% del semestre anterior. La expectativa es que con la estabilidad del dólar se generen más operaciones, aunque en un mercado muy depreciado con respecto a años buenos, como fue el 2016.
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