Pasaron más de tres años del lanzamiento de los créditos hipotecarios en UVAs, que surgieron en 2016 como una opción "alcanzable" para llegar a la vivienda propia, con plazo de hasta 30 años y cuotas similares a un alquiler. Sin embargo, por la escalada de la inflación durante 2018 y la fuerte devaluación del peso, los deudores se vieron afectados por un mayor impacto de la cuota en su salario y la demanda de este tipo de hipotecas se desplomó.
Con todo, los bancos que otorgaron mayor cantidad de estos créditos señalaron que el porcentaje de deudores que pidió la extensión del plazo de las hipotecas en UVAs es muy bajo. Este año, además, se implementaron medidas para amortiguar el impacto de saltos inflacionarios en los créditos que se concreten en el futuro. Aquí algunas claves la situación actual para los que ya accedieron a estos créditos y para los que se activen de ahora en adelante.
El impacto de la inflación en las cuotas
De acuerdo a un informe reciente del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), las cuotas aumentaron en tres años —entre 2016 y 2019— un 147% en términos nominales. Este análisis consideró el caso de un préstamo otorgado en abril de 20161 por USD 70.000 (entonces poco más de $1 millón) en el Banco Nación a 20 años y con una tasa del 3,5% anual. Ese préstamo, tenía una cuota inicial de $6.153 en mayo de 2016 y pasó a $15.212 en mayo de 2019.
"Si bien la inflación sigue siendo alta y eso impacta directamente en las cuotas de los deudores UVAs, algunas paritarias han comenzado a cerrarse con porcentajes mejores que otras. Si estás en un sector donde la paritaria logró recomponer los salarios, ayuda. Pero el promedio de la economía sigue con una pérdida una real del salario y por lo tanto está complicado", destacó el economista Christian Buteler.
Según un informe elaborado por el portal Zonaprop, las cuotas de los créditos UVA aumentaron un 18,5% en los primeros cinco meses de 2019, un porcentaje que está por encima del promedio del incremento de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires en el mismo período (12,1%).
La relación entre las cuotas y el salario
"El crédito hipotecario desapareció para el común de la gente. Fuera de la línea Procrear, las tasa están muy altas y las propiedades en pesos aumentaron mucho y no ceden. Los que califican son los que tienen un ahorro importante, de entre el 50% y el 70% del valor de la propiedad", señaló Mariano Otálora, especialista en finanzas personales.
Si bien la inflación sigue siendo alta y eso impacta directamente en las cuotas de los deudores UVAs, algunas paritarias han comenzado a cerrarse con porcentajes mejores que otras. Si estás en un sector donde la paritaria logró recomponer los salarios, ayuda (Buteler)
Según sus cálculos, si se analiza exclusivamente la relación salario-crédito hipotecario hubo un aumento del 25% al 30%. "Debería ser una porción todavía afrontable para las familias, pero el problema es que el resto de los componentes a los que se destina el sueldo aumentaron por encima de los aumentos salariales y por encima de la inflación. El crédito UVA funcionó bien hasta 2018 donde las familias destinaban un porcentaje más bajo de su sueldo a servicios y otros gastos, pero depende mucho de la situación de cada una. Las más afectadas son las que no tienen un trabajo en relación de dependencia con una buena negociación paritaria", aclaró.
Pedidos de revisión de cuotas y extensión de plazos
En abril pasado, el Banco Provincia de Buenos Aires fue el primero en implementar un tope: durante este año, la cuota del crédito UVA no podrá superar el 30% del salario del deudor hipotecario (la diferencia es absorbida por el banco). En la entidad aseguraron que son conscientes de que muchas familias hicieron un "esfuerzo extra" para el pago de la cuota, pero aclararon que la mora nunca superó el 1% de la cartera.
Además, habilitaron para todos los clientes la posibilidad de extender el plazo de los créditos sin condiciones (por contrato se puede extender cuando el incremento del crédito UVA supera en diez puntos porcentuales el aumento de los ingresos). Con todo, hubo 300 deudores (1,6%) que pidieron una extensión del plazo sobre un total de 18.500 créditos UVA otorgados.
En el Banco Ciudad, hasta el momento, recibieron 20 pedidos de extensión del plazo sobre un total de 8.000 hipotecas otorgadas. "La morosidad es tan baja como los tradicionales o menos. No estamos teniendo un problema", señalaron en el banco porteño. "Este escenario nos lleva a un repunte pero siempre en niveles bajos, va a llevar tiempo la recuperación para volver a alcanzar las 600 hipotecas por mes que teníamos. No obstante todo lo que es vivienda social nos llevará a colocar unas 5.000 hipotecas este año en distintos desarrollos e iniciativas del ivc y procrear", agregaron.
En el Banco Nación, en tanto, no brindaron datos.
El costo de los nuevos créditos
Hace dos años, en junio de 2017, se requerían ingresos por $25.925 para acceder a un crédito UVA para comprar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, que tenía un precio promedio de USD 105.000, con el dólar a $16,80. La cuota inicial del crédito era de $6.540, según datos de la consultora Reporte Inmobiliario.
Actualmente, se requieren ingresos por $116.861 para un crédito similar para un departamento de USD 95.000, con un dólar a $43,80. La cuota inicial se estima en $29.487 (un 350% más).
Nuevas medidas
Entre las nuevas medidas para los créditos que se otorguen a partir de ahora se incluyen seguros optativos contra saltos de la inflación, por el 1,5% de la cuota para el caso de créditos de hasta 140.000 UVAs. Además, el Banco Central dispuso que los bancos deban ofrecer más opciones para los nuevos créditos: por ejemplo, extender hasta un 25% el número de cuotas cuando el importe supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) y no por la tasa de inflación. También se debe evitar que el importe de la cuota supere en 10% el valor resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el CVS.
"Los seguros te limitan el riesgo pero es un costo mayor. Cuando llegaron los créditos hipotecarios UVA, la idea era poder acceder a créditos hipotecarios a largo plazo a tasas internacionales. Hoy ya no son internacionales, son tasas altas. Los seguros te cubren frente a eventuales riesgos pero también va perdiendo el gran atractivo que tenía este tipo de créditos que era la cuota baja", indicó Buteler.
¿Se podrá reactivar el mercado?
En el Banco Ciudad, que siempre estuvo muy enfocado en créditos para la vivienda, ya ven una leve recueperación de la demanda de estos créditos durante los últimos dos meses, impulsados por la calma cambiaria. "La estabilidad del tipo de cambio, las señales de que la inflación comienza a ir a la baja, y la recuperación paulatina de los salarios son tres factores que se están alineando nuevamente. La última inestabilidad del tipo de cambio generó una caída de los créditos hipotecarios", explicaron.
Pero actualmente el foco está más puesto en los créditos de la línea Procrear, que otorgan los bancos Nación, Ciudad y Provincia. En esta línea, a diferencia de los créditos UVA, el esquema funciona con un aporte de ahorro por parte de las familias beneficiarias más un crédito hipotecario y un subsidio del Estado Nacional no reembolsable.
Desde el Banco Provincia también aseguraron que mantienen activas sus líneas de préstamos hipotecarios para la vivienda. "Si bien desde 2016 se otorgaron más de 18.500 préstamos, en este último año la demanda se redujo como consecuencia de la devaluación y la volatilidad financiera. Pero estimamos que en breve comenzará una nueva etapa de crecimiento porque ya comenzaron a estabilizarse algunas variables clave a la hora de comprar una vivienda: la inflación comenzó a ceder y el tipo de cambio está estable", explicaron desde la entidad.
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