Ley de Alquileres: los detalles de los nuevos proyectos y cuánto cuesta un dos ambientes en cada barrio

¿La tercera será la vencida? Este año, podría llegar al Congreso un nuevo proyecto para regular los alquileres. Hubo un intento en 2016 y otro a fines del año pasado, pero con resultados poco alentadores: el proyecto de Ley de Alquileres que tenía media sanción en el Senado y el aval del Gobierno no llegó a ser debatido en sesiones extraordinarias, por lo que en diciembre de 2018 perdió su estado parlamentario. Fue resistido por las cámaras inmobiliarias y sus propios impulsores hoy reconocen que no había logrado los consensos necesarios.

Ahora hay dos proyectos bastante antagónicos sobre la mesa: uno cuenta con el apoyo de la entidad que agrupa a los inquilinos, mientras que el otro fue elaborado por las cámaras inmobiliarias. En el medio, el Gobierno, a través del secretario de Vivienda Iván Kerr, quiere impulsar un único proyecto para que sea enviado al Congreso. Por lo tanto, iniciaron una ronda con los dos sectores para lograr una versión consensuada. Sin embargo, todos coinciden en que en un año electoral las posibilidades de que el tema llegue a ser debatido en el Congreso son muy pocas.

Kerr se reunió el viernes con los representantes de las cámaras inmobiliarias y en los próximos días lo hará con Gervasio Múñoz, de la Federación de Inquilinos. "El año pasado el proyecto perdió su estado parlamentario y estamos trabajando en uno nuevo, donde haya menos intervención del Estado en las relaciones contractuales. Quisimos remendar el anterior, que no tuvo el consenso de los distintos sectores", explicó hace unas semanas el funcionario.

Cuánto cuesta alquilar

Si la iniciativa se concreta podría afectar a más de 8 millones de personas que, según distintas estimaciones, alquilan en la Argentina. En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados se alquila por $13.650 por mes, según los datos de la plataforma de inmuebles Zonaprop. Los departamentos de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquilan por $19.100 mensuales.

Durante el año pasado, los alquileres acumularon un incremento de 36%, por debajo de los índices de inflación. La menor evolución de los salarios fue lo que restringió la posibilidad de convalidar aumentos superiores. En los años anteriores no había superado el 33%. Con todo, enero ya arrancó con una suba de 1,9% respecto al mes anterior.

El Gobierno quiere contemplar especialmente los casos de inquilinos sin garantías reales o que no pueden pagar los dos meses de depósito, lo que actualmente los excluye de la formalización de su alquiler. Podría ser a través del desarrollo de un mercado de garantías (bancarias o a través de compañías de seguros).

Qué quieren las inmobiliarias

Atentos a los proyectos que comenzaron a circular, las cámaras inmobiliarias apostaron por adelantarse y presentar un contraproyecto propio. La iniciativa fue presentada en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense, luego de debatirse con representantes de los colegios de martilleros de varias provincias.

Según el sector inmobiliario, legislar sobre alquileres provoca la desconfianza de los propietarios que retraen las construcciones y la oferta, lo que genera un aumento de precios de los alquileres. "En un país con jubilaciones misérrimas y un sistema financiero especulativo, mucha gente compra una propiedad para tener una vejez digna, o un ingreso adicional", explicaron. Hoy la rentabilidad neta de los alquileres está entre un 2% y un 3% anual de acuerdo a las estimaciones de las cámaras.

Su proyecto abarca a las unidades cuyo alquiler esté por encima de las 250 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), lo que representa unos $8.215, un valor que actualmente está bastante por debajo del promedio de la ciudad de Buenos Aires, que se ubica en más de $13.000 par un dos ambientes. También proponen un plazo mínimo de locación de dos años, tal como es actualmente. de inmueble.

La propuesta es que los alquileres tengan un incremento semestral según la variación salarial y el Índice de Precios al Consumidor. Actualmente está prohibido indexar el precio de los alquileres por el índice de inflación, el precio del dólar o cualquier otra variable. Por eso, locadores e inmobiliaria fijan un precio global para los 24 meses del contrato y lo fraccionan en cuatro, con un precio distinto para cada semestre.

La visión de los inquilinos

A pesar del revés del año pasado, la senadora rionegrina Silvina García Larraburu volvió a presentar el proyecto del año pasado, aunque con algunas modificaciones que se fueron sumando en la última discusión del proyecto en comisión. Esta iniciativa tiene el apoyo de la Federación de Inquilinos, que dirige Múñoz.

Desde la federación apuntan a los "abusos" de las inmobiliarias y los propietarios. El proyecto busca extender de dos a tres años el plazo mínimo de un contrato de alquiler, con el objetivo de dar más estabilidad al inquilino y reducir los gastos de renovación del contrato.

El proyecto de los inquilinos propone aumentos anuales a través de un índice de actualización conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES.

"El Gobierno asumió casi la misma estrategia que las inmobiliarias de presentar un proyecto casi absurdo que no plantea modificaciones reales para que no haya Ley de Alquileres. Ninguna familia alquila por menos de $8.000", indicó Muñóz.

Por otro lado, se estima que más del 80% de los contratos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires son en negro y un porcentaje similar en el interior. El proyecto de ley establece que el locador tiene la obligación de declarar el contrato ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Otros puntos son la reducción del depósito en garantía a un mes de alquiler y eliminar el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato.

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