Luego de la devaluación y la caída del crédito hipotecario, el mercado inmobiliario puso el freno: la venta de propiedades en la ciudad de Buenos Aires cayó un 24,5% en agosto en comparación con el mismo mes del año anterior, mientras que las compras de inmuebles a través de hipotecas —que en enero eran el 41% del total— pasaron a representar apenas un 14% en agosto, según los datos más recientes del Colegio de Escribanos porteño. Los números esperados para septiembre son aún más bajos.
Sin embargo, en este contexto de caída, los precios de las propiedades en dólares se mantienen, aunque en el sector advierten una desaceleración en el ritmo de aumento que traían desde el año pasado. Según un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, los precios en dólares de los departamentos en venta en Capital Federal entre enero y septiembre de este año crecieron, en promedio, un 3,84%, mientras que durante el mismo período del 2017 incrementaron un 7,36 por ciento.
Actualmente, de acuerdo a los datos relevados por la plataforma Zonaprop, el departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires tiene un valor de USD 134.000. Un departamento de 3 ambientes y 70 metros cuadrados, en tanto, alcanza los USD 187.000.
"El precio medio se ubica en USD 2.555 por metro cuadrado y avanzó en agosto 0,2%, con un acumulado de 7,5% en 2018. Desde junio se registra una fuerte desaceleración de precios", detalló el último informe basado en los datos de la plataforma.
La diferencia entre el valor del metro cuadrado en Puerto Madero (USD 5.723), el barrio más caro de la ciudad, y Villa Lugano (USD 1.233), el más barato, es de 364 por ciento.
Expectativas para los próximos meses
¿La desaceleración significa que en los próximos meses comenzarán a bajar los precios de las propiedades en dólares? En el sector inmobiliario aún no está claro cómo evolucionará, ya que aseguran que estos cambios son lentos.
Pero ya hay algunos indicios: "Notamos que los precios de cierre de las operaciones tienen un margen más grande entre el de lista y el de cierre. En términos generales, si antes estaba en 5%, hoy puede rondar entre 10% y 15%. Se empezó a abrir la brecha", señaló Sebastián Sosa, presidente de la inmobiliaria Remax.
"La demanda bajó en el orden del 20%. Hay que tener en cuenta que el crédito hipotecario dejó de ser tan atractivo como en 2017 y que la variación del dólar siempre genera expectativas y especulaciones, pero en líneas generales las operaciones se volcaron en parte, del usado a las obras en construcción por su atractivo de financiación en cuotas con pesos", explicó Federico Despalanques, gerente Sucursal Palermo de Lepore Propiedades.
Federico Despalanques: “La demanda bajó en el orden del 20%. Hay que tener en cuenta que el crédito hipotecario dejó de ser tan atractivo como en 2017 y que la variación del dólar siempre genera expectativas y especulaciones, pero en líneas generales las operaciones se volcaron en parte, del usado a las obras en construcción”
"Levemente los valores de la oferta han bajado, y el precio de concreción de las operaciones se flexibilizaron entre 5% y 7%, a lo que llamamos margen de negociación normal", agregó.
El relevamiento de Mercado Libre, en tanto, asegura que los precios en dólares en los distintos barrios porteños no mostraron grandes variaciones. Parque Chacabuco, Mataderos y Villa Santa Rita fueron los barrios que más fluctuaron, mientras que los precios en Palermo, Barrio Norte o Núñez se mantuvieron estables.
"Por ejemplo, comprar un departamento en Barrio Norte en abril de 2018 costaba en promedio USD 3.239 el metro cuadrado, mientras que en septiembre descendió apenas 0,4%, a USD 3.225 el metro cuadrado", detalló el informe.
El metro cuadrado en América Latina
Con todo, el precio del metro cuadrado de las propiedades porteñas sigue estando entre los más altos de las ciudades de la región . "Buenos Aires se encuentra en el segundo lugar en la región con USD 3.105, apenas 5% más bajo que Santiago de Chile", detalló Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella, que presentó, junto a Zonaprop, un informe que comparó valores de barrios de clase media y alta de Buenos Aires —Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta— con zonas similares de otras ciudades.
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