Plazos, actualización y garantías: cómo se regulan los alquileres en otros países

Contratos por un año, garantías bancarias e indexaciones pactadas de antemano entre propietarios e inquilinos. Los contratos y las legislaciones que regulan los alquileres en distintos países, como los vecinos Uruguay y Chile, suelen ser más flexibles que en la Argentina.

En medio de los cambios que el Gobierno busca implementar en la Ley de Alquileres que, entre otras cosas, prevé el uso de garantías bancarias y la actualización cada seis meses de la cuota, imita cláusulas de normativas que ya se aplican en otros países. Otras son novedosas y marcan un excesivo intervencionismo. Aquí una síntesis de cómo se aplican los contratos en el resto de los mercados:

México

A diferencia de la Argentina, en México los contratos son anuales y pueden ser firmados directamente entre particulares o a través de una inmobiliaria (arrendadora). De las dos formas, se requiere un garante (fiador) que cuente con una propiedad en la misma ciudad donde se va a alquilar y, en algunos casos, se pueden solicitar referencias y comprobantes de ingresos.

Al concluir el contrato, se puede actualizar el precio del alquiler en base a la inflación o con un tope de hasta 15% de aumento. Por ley, el inquilino debe pagar el equivalente a un mes de alquiler como adelanto, pero algunos propietarios suelen pedir dos meses. Si el alquiler se realiza a través de una inmobiliaria, el dueño de la propiedad paga entre un 5% y un 15% sobre la renta anual que va a recibir.

En la Ciudad de México, según explicó la periodista Elia Baltazar, la mayoría de las rentas de departamentos o casas se realiza entre particulares y a veces de manera muy irregular. "En zonas de alto valor, como el centro de la Ciudad de México, los propietarios de inmuebles prefieren a veces recurrir a firmas inmobiliarias que se dedican a la compraventa y renta de inmuebles para sentirse más seguros, ya que estas empresas exigen más requisitos, que incluyen a veces un pago para la investigación del posible inquilino y de su aval", señaló.

Otra diferencia con la Argentina: si el inquilino está "al día" en el pago del alquiler, tiene preferencia, en igualdad de condiciones, sobre cualquier otro interesado para firmar un nuevo contrato de alquiler. Además, el inquilino tiene un plazo de gracia por seis meses para desocupar el inmueble siempre y cuando no tenga pagos pendientes.

España

El mercado español también está en proceso de reformar su legislación sobre los alquileres. Actualmente, los contratos se firman por un plazo mínimo de tres años y son las partes las que definen previamente cómo evolucionará el valor del alquiler en ese plazo. Lo más frecuente es a través de la inflación (IPC) pero también puede pactarse un incremento fijo que cambie todos los años.

"El inquilino tiene que cumplir un año obligatorio. Luego, puede irse de la propiedad cuando quiera, con un preaviso de un mes. Al cumplirse los tres años, el propietario puede cambiar las condiciones o el precio con un mes de anticipación y, si se acepta, el contrato se prorroga por un año", detalló Beñat Delcoso, vocero del portal inmobiliario español Idealistas.

La ley española establece que el propietario debe pedir "un mes de fianza" para cubrir desperfectos en la vivienda y permite que ambas partes acuerden garantías adicionales, que puede ser un depósito o un seguro. "El dinero de la fianza se ingresa en un organismo oficial, que depende de cada comunidad autónoma", agregó.

Los montos estipulados en los contratos no tienen un tope y dependen de la "libre oferta y la demanda". Sin embargo, existe una oferta de viviendas públicas con alquileres regulados, que tienen precios especiales, a los que pueden acceder personas en situación social más vulnerable.

Uruguay

La legislación uruguaya contempla contratos de alquiler por uno o dos años que, además, pueden establecerse en pesos uruguayos o en dólares en el caso de las propiedades construidas después de 1967. El plazo y la moneda del contrato quedan siempre al criterio de cada propietario.

Una de las principales diferencias con la Argentina es que las garantías suelen ser bancarias o provistas por una compañía aseguradora. Y es menos frecuente que se requiera que un familiar o un conocido del inquilino aporte un título de propiedad como garantía. La comisión por la operación de alquiler se cobra tanto a propietarios como a inquilinos y corresponde a un mes de alquiler para cada uno.

"La actualización del monto de alquiler se hace a través del índice de inflación (IPC) y puede ajustarse cada seis meses o anualmente, también es una decisión del propietario", precisó Patricia Gardiol, de la inmobiliaria Arte Propiedades, una de las principales de Montevideo.

La forma de garantía más usada es la apertura de una cuenta conjunta en el Banco Hipotecario de Uruguay, a nombre del inquilino y del dueño donde se depositan un máximo de cinco meses de alquiler, que luego se trasladan a su equivalente en "unidades indexadas", una unidad similar a los UVA. También hay garantías provistas por la Contaduría de la  Nación uruguaya para los empleados públicos.

Estados Unidos

En la ciudad de Miami, por ejemplo, el tiempo mínimo de alquiler es de seis meses y un día y el máximo es de un año, que puede ser renovable. "Si el que alquila trata directamente con el dueño, se puede poner dos años en el contrato, pero un corredor de bienes raíces nunca lo haría", advirtió Lilian Gramundo, corredora de bienes raíces.

Para alquilar su propiedad en plazos cortos, el propietario debe tener una licencia especial. Aunque no está regulado por ley, la comisión de la inmobiliaria la paga solamente el propietario. "El que enfrenta cargos legales si no lo hace es el propietario. Todo en bienes raíces es negociable, pero no es común que el inquilino pague comisión de inmobiliaria ni aumentos temporales para obras en el edificio", señaló la corredora.

Cuando el inquilino causa daños en la vivienda que superan el valor del depósito inicial, se pasa a una negociación con el propietario o se solicita la intervención de un abogado.

En los Estados Unidos, las exigencias para los inquilinos son mayores. "Los propietarios que rentan apartamentos piden depósitos y primer y último mes de renta porque legalmente para sacar a una persona puede ser costoso. Se pueden solicitar desde el reporte de crédito hasta el pago de impuestos del año más reciente, o el documento W-2, expedido por el empleador y que dice también cuánto gana una persona", señaló Robert Pelier, abogado experto en seguros inmobiliarios.

María Hernández, corredora de bienes raíces en Miami, remarcó que si bien el precio se acuerda entre el dueño y el inquilino, algunos propietarios buscan alquilar a personas que ganen por lo menos el triple del costo del alquiler, "como garantía de que no va a dejar de pagarlo". Y destacó que hay casos donde el inquilino paga la comisión de la inmobiliaria, sobre todo cuando se trata de casas.

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